Niederschlagswasser in der Nebenkostenabrechnung: Ist es umlagefähig?

Warum die Regenwassergebühr zu den Betriebskosten zählt

Niederschlagswasser ist Regen- und Schmelzwasser, das von Dächern, Höfen, Zufahrten und gepflasterten Wegen in die öffentliche Kanalisation fließt. Viele Gemeinden verlangen dafür eine eigene Gebühr. Sie entsteht jedes Jahr neu und betrifft die Entwässerung des Grundstücks. Deshalb fällt sie unter die Kostenart Entwässerung in § 2 BetrKV, die ausdrücklich die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung nennt.

Voraussetzung für die Umlage ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Das Wort „Niederschlagswasser“ muss dort in der Regel nicht eigens stehen: Die Gebühr ist keine „sonstige Betriebskostenart“, sondern Teil der Entwässerung. Ist die Entwässerung vom Vertrag erfasst, etwa über einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung, gehört die Regenwassergebühr dazu. Welche Kostenarten die Verordnung sonst noch umfasst, zeigt die Übersicht der umlagefähigen Nebenkosten.

Gesplittete Abwassergebühr: Schmutzwasser und Regenwasser getrennt

Viele Kommunen teilen die Abwassergebühr in zwei Teile. Die Schmutzwassergebühr richtet sich nach der Menge an Frischwasser, die über den Hauptzähler bezogen wird. Die Niederschlagswassergebühr richtet sich nach der bebauten und befestigten Fläche, von der Regen in den Kanal gelangt. Wie genau gerechnet wird, legt die jeweilige Gebührensatzung fest – Höhe und Methode unterscheiden sich von Ort zu Ort.

In der Abrechnung taucht der Posten unter verschiedenen Namen auf: „Niederschlagswasser“, „Regenwasser“, „Oberflächenwasser“ oder zusammengefasst unter „Entwässerung“ beziehungsweise „Abwasser“. Wie Frischwasser und Schmutzwasser verteilt werden, erklärt der Artikel Wasser und Abwasser.

Nach welchem Schlüssel wird Niederschlagswasser verteilt?

Zuerst gilt, was im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine Vereinbarung, greift § 556a Abs. 1 BGB: Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, werden nach diesem Verbrauch verteilt, alle übrigen nach dem Anteil der Wohnfläche. Wie viel Regen auf das Grundstück fällt, hat mit dem Wasserverbrauch der Haushalte nichts zu tun. Für die Niederschlagswassergebühr ist deshalb die Wohnfläche der gesetzliche Regelmaßstab.

Streit entsteht vor allem, wenn der Vermieter die Regenwassergebühr einfach zum Schmutzwasser addiert und alles nach dem gemessenen Wasserverbrauch verteilt. Dann zahlt ein Haushalt mit hohem Verbrauch auch mehr für Regenwasser, obwohl er darauf keinen Einfluss hat. Ohne passende Vereinbarung im Mietvertrag ist diese Verteilung angreifbar. Welche Schlüssel es gibt und wann sie zulässig sind, zeigt der Artikel Umlageschlüssel.

Sonderfälle: Gewerbeflächen, Einfamilienhaus und Eigentumswohnung

Gehören zum Grundstück größere befestigte Flächen, die nicht den Wohnungsmietern dienen – etwa der Hof eines Gewerbebetriebs oder Stellplätze, die an Dritte vermietet sind –, kann es angemessen sein, deren Anteil vorab herauszurechnen. Ob das nötig ist, hängt davon ab, wie stark diese Flächen die Gebühr erhöhen.

Bei einem vermieteten Einfamilienhaus trägt der Mieter die Gebühr in der Regel vollständig, wenn die Umlage vereinbart ist. Manchmal ist auch geregelt, dass er sie direkt an die Gemeinde zahlt.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steckt die Regenwassergebühr in der Hausgeldabrechnung und wird dort häufig nach Miteigentumsanteilen verteilt. Gegenüber dem Mieter zählt aber der Schlüssel aus dem Mietvertrag. Wie die Umrechnung gelingt, beschreibt der Artikel Vermietete Eigentumswohnung.

Was nicht als Niederschlagswasser abgerechnet werden darf

• Reparaturen an Fallrohren, Grundleitungen, Sickeranlagen oder Zisternen sind Instandhaltung und bleiben Sache des Vermieters.
• Einmalige Beiträge der Gemeinde, etwa für den Bau oder Anschluss des Kanals, sind keine laufenden Betriebskosten.
• Mahngebühren oder Säumniszuschläge, weil der Gebührenbescheid zu spät bezahlt wurde, gehen nicht auf die Mieter über.
• Die Reinigung der Dachrinnen ist keine Entwässerungsgebühr. Sie kann nur als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt ist.

So prüfen Mieter den Posten in ihrer Abrechnung

1. Den Posten suchen: Die Gebühr steht einzeln oder steckt in „Entwässerung“ oder „Abwasser“.
2. Den Mietvertrag ansehen: Ist die Umlage der Betriebskosten vereinbart, und gibt es einen besonderen Schlüssel für die Entwässerung?
3. Den Schlüssel kontrollieren: Ohne Vereinbarung sollte nach Wohnfläche verteilt werden, nicht nach dem Wasserverbrauch.
4. Die Gesamtkosten mit dem Gebührenbescheid der Gemeinde vergleichen. Den Bescheid können Mieter im Rahmen der Belegeinsicht anfordern.
5. Den Zeitraum abgleichen: Gebührenbescheide gelten oft für das Kalenderjahr. Weicht der Abrechnungszeitraum ab, muss die Gebühr anteilig zugeordnet werden.
6. Deutliche Sprünge hinterfragen: Eine neue Satzung oder eine neu erfasste Fläche kann dahinterstecken – oder ein Fehler.

Wer die ganze Abrechnung durchgehen möchte, findet eine vollständige Liste im Artikel Nebenkostenabrechnung prüfen. Einwände müssen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erhoben werden.

Tipps für Vermieter: sauber ausweisen und Kosten senken

Vermieter sollten die Regenwassergebühr getrennt vom Schmutzwasser ausweisen und nach Wohnfläche verteilen, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht. Das macht die Abrechnung nachvollziehbar und nimmt Streit über den Schlüssel vorweg. Der Gebührenbescheid gehört zu den Belegen, die aufbewahrt werden müssen.

Die Gebühr lässt sich oft beeinflussen. Viele Satzungen berechnen weniger, wenn Flächen entsiegelt werden, etwa durch Rasengittersteine statt Pflaster, oder wenn Regenwasser auf dem Grundstück versickert oder in einer Zisterne gesammelt wird. Das entlastet Mieter und Vermieter gleichermaßen und passt zum Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, den Vermieter bei allen Betriebskosten beachten müssen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 2 BetrKV
• § 556 BGB
• § 556a BGB