Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon: Was darf der Vermieter verbieten?

Darf der Mieter in der Wohnung rauchen?

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch überlassen (§ 535 BGB). Wie der Mieter in seinen eigenen vier Wänden lebt, bestimmt er weitgehend selbst. Dazu zählt nach der Rechtsprechung grundsätzlich auch das Rauchen. Ein ausdrückliches Recht zum Rauchen steht zwar nicht im Gesetz, es ergibt sich aber aus dem normalen Wohngebrauch.

Die Grenze liegt dort, wo das Rauchen die Wohnung beschädigt oder andere Hausbewohner unzumutbar belästigt. Wer in der Wohnung raucht, sollte deshalb regelmäßig lüften und Rauch nicht gezielt ins Treppenhaus ziehen lassen.

Kann der Vermieter das Rauchen im Mietvertrag verbieten?

Hier kommt es auf die Art der Klausel an. Die meisten Mietverträge sind Formularverträge, also vorformulierte Muster für viele Fälle. Ein pauschales Rauchverbot für die gesamte Wohnung benachteiligt den Mieter in einem solchen Vertrag nach verbreiteter Auffassung unangemessen und ist dann unwirksam. Welche weiteren Klauseln häufig nicht halten, zeigt der Artikel Mietvertrag prüfen.

Anders ist es bei einer individuell ausgehandelten Vereinbarung. Haben Mieter und Vermieter ernsthaft über ein Rauchverbot verhandelt, etwa weil die Wohnung als Nichtraucherwohnung angeboten wurde, kann es wirksam sein. Der Vermieter muss im Streit beweisen, dass die Klausel wirklich verhandelt und nicht nur vorgelegt wurde.

Rauchen in Gemeinschaftsräumen

Für Flächen, die alle Bewohner nutzen, kann der Vermieter strengere Regeln aufstellen. Ein Rauchverbot im Treppenhaus, im Keller, in der Waschküche oder im Aufzug ist grundsätzlich zulässig und steht oft in der Hausordnung. Hier geht der Schutz der anderen Mieter vor, und es besteht zudem Brandgefahr.

Rauchen auf dem Balkon: erlaubt, aber mit Rücksicht

Der Balkon gehört zur Mietwohnung. Ein generelles Rauchverbot auf dem Balkon kann der Vermieter deshalb in der Regel nicht durchsetzen. Der Balkon ist aber nach außen offen, Rauch zieht leicht in die Fenster der Nachbarn. Deshalb gilt ein Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.

Fühlen sich Nachbarn erheblich gestört, können Gerichte feste Zeiten festlegen, in denen geraucht werden darf und in denen nicht. Eine gesetzliche Stundenregel gibt es dafür nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an. Dieser Streit spielt sich meist zwischen den Nachbarn ab, nicht zwischen Mieter und Vermieter. Was sonst auf dem Balkon erlaubt ist, erklärt der Artikel Balkon der Mietwohnung. Für Rauch vom Grill gilt Ähnliches, dazu mehr unter Grillen auf dem Balkon.

Wann Rauchen teuer wird: Schäden beim Auszug

Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Leichte Vergilbungen, die sich durch einfaches Streichen beseitigen lassen, gelten in der Regel als solche Abnutzung. Wer aber so stark raucht, dass Tapeten, Decken, Türen oder Fensterrahmen nur noch mit erheblichem Aufwand zu retten sind, überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch.

Dann kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, etwa für eine Spezialgrundierung gegen Nikotin oder für den Austausch von Teilen. Seine Ansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Wie man normale Abnutzung von einem Schaden unterscheidet, zeigt der Artikel Abnutzung oder Schaden.

Wann dem Mieter Kündigung droht

Rauchen allein ist kein Kündigungsgrund. Kritisch wird es erst, wenn der Mieter trotz Abmahnung andere Hausbewohner erheblich belästigt, etwa weil Rauch durch Lüftungswege oder die Wohnungstür ins Treppenhaus zieht und er nichts dagegen unternimmt. Dann kann eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens in Betracht kommen. Das ist aber die Ausnahme und hängt stark vom Einzelfall ab.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 538 BGB
• § 548 BGB