Normale Abnutzung oder Schaden: Was muss der Mieter ersetzen?
Kurz gesagt
Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Normale Abnutzung wie leichte Laufspuren, verblasste Wände oder übliche Dübellöcher ist mit der Miete abgegolten. Ersetzen muss der Mieter nur echte Schäden, die über den üblichen Gebrauch hinausgehen, etwa Brandflecken, tiefe Kratzer oder Wasserschäden durch Unachtsamkeit.
Die Grundregel: Abnutzung ist mit der Miete bezahlt
Wer eine Wohnung bewohnt, nutzt sie ab. Das Gesetz trägt dem Rechnung: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Die Miete ist gewissermaßen der Preis für diese Abnutzung.
Die Instandhaltung der Wohnung ist grundsätzlich Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Er muss verschlissene Teile auf eigene Kosten erneuern. Welche Reparaturen genau dazugehören, erklärt der Artikel Instandhaltung: Was muss der Vermieter reparieren?.
Wann aus Abnutzung ein Schaden wird
Ein ersatzpflichtiger Schaden liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung über das Übliche hinaus beansprucht oder seine Sorgfaltspflichten verletzt hat. Typisch sind Beschädigungen durch Unachtsamkeit, unsachgemäßen Umgang, fehlendes Lüften oder nicht gemeldete Mängel, die sich dadurch verschlimmert haben.
- Die Ursache liegt im Verhalten des Mieters, seiner Mitbewohner oder Gäste.
- Die Veränderung geht über das hinaus, was bei üblicher Nutzung in der Mietdauer zu erwarten ist.
- Der Schaden hätte bei normaler Sorgfalt vermieden werden können.
Wichtig ist die Mietdauer: Was nach zwei Jahren ein Schaden sein kann, ist nach fünfzehn Jahren oft nur Verschleiß. Wie sich die Wohndauer auf die Pflichten beim Auszug auswirkt, beschreibt der Artikel Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen.
Tabelle: Typische Fälle bei der Abnahme der Mietwohnung
| Befund | In der Regel normale Abnutzung | In der Regel Schaden |
|---|---|---|
| Wände | Vergilbung, Schatten hinter Möbeln, verblasste Farbe | Kritzeleien, großflächige Flecken, sehr kräftige Farben ohne Zustimmung |
| Dübellöcher | Übliche Anzahl für Bilder, Regale, Lampen | Außergewöhnlich viele Löcher, Löcher in Fliesen ohne Notwendigkeit |
| Boden | Laufspuren, leichte Kratzer, Druckstellen von Möbeln | Tiefe Kratzer, Brandflecken, Wasserflecken |
| Teppichboden | Abgetretene Laufwege | Rotweinflecken, Brandlöcher, Tierschäden |
| Bad | Leichte Kalkspuren, matte Armaturen | Gesprungene Keramik, abgebrochene Fliesen |
| Türen und Fenster | Leichte Gebrauchsspuren an Griffen | Löcher, zerbrochene Scheiben, abgerissene Beschläge |
| Schimmel | – | Wenn er nachweislich auf falsches Heizen oder Lüften zurückgeht |
Die Tabelle gibt eine Orientierung, keine feste Regel. Entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls. Für Parkett und Laminat gibt es einen eigenen Artikel: Parkett oder Laminat beschädigt.
Schönheitsreparaturen sind etwas anderes
Normale Abnutzung und Schönheitsreparaturen hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe. Schönheitsreparaturen, also vor allem Streichen und Tapezieren, beseitigen gerade die normalen Wohnspuren. Sie sind grundsätzlich Sache des Vermieters und nur dann Pflicht des Mieters, wenn der Mietvertrag sie wirksam überträgt.
Viele Klauseln sind unwirksam, etwa starre Fristenpläne. Ob der Mieter beim Auszug streichen muss, klärt der Artikel Renovierung beim Auszug. Ein echter Schaden an den Wänden, etwa ein großes Loch, muss dagegen unabhängig von einer Renovierungsklausel ersetzt werden.
Wie viel muss der Mieter bei einem Schaden zahlen?
Liegt ein Schaden vor, muss der Mieter grundsätzlich die Kosten der Beseitigung tragen. Nach der Rechtsprechung muss sich der Vermieter aber einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen, wenn er durch den Ersatz einen neuwertigen Gegenstand erhält, der ohnehin bald hätte ersetzt werden müssen. Maßgeblich sind Alter und übliche Lebensdauer des beschädigten Teils.
Beispiel
Abzug neu für alt beim Teppichboden
Ein Teppichboden hat angenommen eine Lebensdauer von zehn Jahren und ist beim Auszug sechs Jahre alt. Der Mieter hat ihn durch ein Brandloch beschädigt, ein neuer Belag kostet 1.000 €. Da vom Teppich rechnerisch noch vier von zehn Jahren übrig waren, muss der Mieter in diesem Beispiel nur 4/10 der Kosten tragen: 1.000 € × 4 ÷ 10 = 400 €. Die restlichen 600 € entfallen auf die ohnehin eingetretene Abnutzung.
So klären Mieter und Vermieter die Frage bei der Abnahme
- Einzugsprotokoll heraussuchen und bei der Abnahme mitbringen.
- Jeden Befund im Übergabeprotokoll genau beschreiben und fotografieren.
- Bei Uneinigkeit, ob Abnutzung oder Schaden vorliegt, beide Auffassungen im Protokoll festhalten.
- Keine pauschale Kostenübernahme unterschreiben, bevor die Frage geklärt ist.
- Bei größeren Beträgen einen Kostenvoranschlag einholen und das Alter des Teils berücksichtigen.
Häufige Fragen
Sind Dübellöcher normale Abnutzung?
Eine übliche Anzahl von Dübellöchern gehört nach verbreiteter Auffassung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ob der Mieter sie beim Auszug schließen muss, hängt von den Umständen ab. Mehr dazu im Artikel Bohrlöcher beim Auszug.
Muss der Mieter Nikotinverfärbungen beseitigen?
Rauchen in der Wohnung gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Gehen die Spuren aber so weit, dass sie sich mit normalen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen, kann nach der Rechtsprechung ein Schaden vorliegen.
Wer zahlt, wenn ein altes Gerät der Einbauküche kaputtgeht?
Geht ein mitvermietetes Gerät durch Alter oder normalen Gebrauch kaputt, muss grundsätzlich der Vermieter reparieren oder ersetzen. Der Mieter haftet nur, wenn er den Defekt durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht hat; eine wirksame Kleinreparaturklausel kann ihn aber an kleinen Reparaturen beteiligen.
Muss ein Schaden sofort gemeldet werden?
Ja. Mieter müssen Mängel während der Mietzeit unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Wer das versäumt und der Schaden dadurch größer wird, kann für die Folgen haften. Wie eine Meldung aussieht, zeigt der Artikel Mängel melden.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen