Rauchmelder in der Mietwohnung: Wer wartet und wer wechselt die Batterie?

Wer für die Wartung zuständig ist, entscheidet das Landesrecht

Eine Rauchmelderpflicht besteht in allen Bundesländern. Sie steht nicht im BGB, sondern in der jeweiligen Landesbauordnung. Dort ist auch festgelegt, wer die Geräte einbauen und wer sie betriebsbereit halten muss. Die Regeln sind von Land zu Land unterschiedlich: Mal liegt die Wartung beim Eigentümer, mal beim unmittelbaren Besitzer der Wohnung, also beim Mieter, mal kann der Eigentümer sie an sich ziehen.

Wer wissen will, was konkret gilt, sollte deshalb zuerst in die Landesbauordnung des eigenen Bundeslandes schauen und dann in den Mietvertrag. Welche Räume ausgestattet sein müssen und wer die Geräte kauft, erklärt der Artikel Rauchmelderpflicht in Mietwohnungen.

Was zur Wartung eines Rauchmelders gehört

Wartung bedeutet nicht Reparatur. Gemeint ist die regelmäßige Kontrolle, ob der Melder funktioniert und Rauch überhaupt erreichen kann. Viele Vermieter lassen das von einem Fachbetrieb erledigen, der einmal im Jahr alle Wohnungen im Haus prüft. Moderne Geräte mit Fernprüfung melden ihren Zustand teilweise per Funk, dann muss niemand die Wohnung betreten.

• Prüfen, ob die Raucheintrittsöffnungen frei und nicht verstaubt, überklebt oder überstrichen sind.
• Den Warnton über die Prüftaste auslösen und kontrollieren, ob er laut genug ist.
• Den Zustand der Batterie prüfen, bei Geräten mit Wechselbatterie ggf. austauschen.
• Beschädigte oder abgelaufene Geräte austauschen.
• Das Ergebnis dokumentieren, etwa in einem Prüfprotokoll.

Hat der Vermieter einen Wartungsdienst beauftragt, muss der Mieter den Zutritt zum angekündigten Termin ermöglichen. Ein allgemeines Betretungsrecht hat der Vermieter nicht, für die Rauchmelderprüfung gibt es aber einen konkreten Anlass. Der Termin muss rechtzeitig angekündigt werden.

Batteriewechsel: Wer tauscht die Batterie?

Beim Batteriewechsel kommt es auf die Bauart an. Viele neuere Rauchmelder haben eine fest eingebaute Langzeitbatterie. Sie lässt sich nicht tauschen; ist sie leer, wird das ganze Gerät ersetzt. Das ist dann Sache dessen, der die Geräte stellt, meist also des Vermieters.

Bei Geräten mit Wechselbatterie hängt es davon ab, wem das Landesrecht die Betriebsbereitschaft zuweist und was im Mietvertrag steht. Liegt die Wartung beim Mieter, tauscht er in der Regel auch die Batterie. Liegt sie beim Vermieter oder einem Wartungsdienst, sollte der Mieter die schwache Batterie melden und nicht eigenmächtig am Gerät herumbauen. Eine Batterie gehört nicht zu den Kleinreparaturen, die über eine Kleinreparaturklausel abgerechnet werden.

Der Rauchmelder piept: Was Mieter tun sollten

Ein lauter Dauerton bedeutet Alarm: Dann zuerst prüfen, ob es brennt, und im Zweifel die Feuerwehr rufen. Ein kurzer Piepton in regelmäßigen Abständen ist dagegen meist ein Hinweis auf eine schwache Batterie oder eine Störung, etwa durch Staub oder Insekten im Gerät.

1. Klären, ob es sich um einen Alarm oder um einen Warnhinweis handelt.
2. Die Bedienungsanleitung oder den Aufdruck auf dem Gerät lesen, dort sind die Signale erklärt.
3. Den Vermieter oder den Wartungsdienst sofort informieren, am besten schriftlich mit Foto des Geräts.
4. Den Melder nicht abnehmen und nicht die Batterie entfernen, solange kein Ersatz da ist, außer die Anleitung sieht das ausdrücklich vor.
5. Bis zur Reparatur besonders aufmerksam sein, etwa beim Kochen oder bei Kerzen.

Mieter müssen Mängel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Ein defekter Rauchmelder ist ein solcher Mangel. Wer ihn verschweigt, riskiert im Schadensfall Nachteile.

Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung

Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern können als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt aber nur, wenn der Mietvertrag diese Position konkret benennt (§ 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 17 BetrKV). Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Kosten“ reicht nicht.

Nicht umlegbar sind Reparaturen und Ersatzgeräte, denn Instandhaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Ob auch die Miete für geleaste Geräte umgelegt werden darf, ist umstritten und hängt vom Einzelfall ab.

Darf der Mieter Rauchmelder selbst anbringen?

Zusätzliche Rauchmelder, etwa im Flur oder in der Küche, darf der Mieter grundsätzlich selbst anbringen. Das gehört zur normalen Nutzung der Wohnung. Am einfachsten sind Geräte mit Klebe- oder Magnetbefestigung. Wer bohrt, sollte die Hinweise im Artikel Löcher bohren in der Mietwohnung beachten.

Anders ist es bei den Pflichtgeräten: Muss nach Landesrecht der Vermieter ausstatten, erfüllt er seine Pflicht nicht dadurch, dass der Mieter selbst Geräte kauft. Hängt der Mieter eigene Melder auf, weil der Vermieter untätig bleibt, sollte er das vorher schriftlich ankündigen und die Geräte beim Auszug wieder mitnehmen dürfen. Entscheidet sich der Vermieter später für ein einheitliches System im ganzen Haus, muss der Mieter dessen Einbau in der Regel dulden.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 536c BGB
• § 556 BGB
• § 2 BetrKV