Pflichten des Mieters: Lüften, Heizen, Mängel melden

Mietvertrag & Zusammenleben · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Die wichtigste Pflicht des Mieters ist die pünktliche Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag des Monats (§ 556b BGB). Daneben muss er die Wohnung pfleglich behandeln, also angemessen lüften und heizen, und Mängel oder Schäden dem Vermieter unverzüglich melden (§ 536c BGB). Wer diese Pflichten verletzt, kann für Folgeschäden haften und sein Recht auf Mietminderung verlieren.

Hauptpflicht: Die Miete pünktlich zahlen

Im Mietvertrag tauschen beide Seiten Leistungen: Der Vermieter überlässt die Wohnung, der Mieter zahlt dafür (§ 535 BGB). Fällig ist die Miete zu Beginn des Monats, spätestens am dritten Werktag (§ 556b BGB). Der Samstag zählt dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Zahlungsfrist nicht als Werktag.

Zur Miete gehören auch vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen und eine Nachzahlung aus einer korrekten Betriebskostenabrechnung. Gerät der Mieter mit größeren Beträgen in Rückstand, kann der Vermieter fristlos kündigen – etwa wenn für zwei aufeinanderfolgende Termine mehr als eine Monatsmiete offen ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Die Wohnung pfleglich behandeln: Was die Obhutspflicht bedeutet

Mieter müssen mit der Wohnung sorgsam umgehen. Juristen sprechen von der Obhutspflicht: Die Mietsache soll so genutzt werden, dass keine vermeidbaren Schäden entstehen. Dazu gehört, Wasserhähne zu schließen, bei Frost Leitungen vor dem Einfrieren zu schützen, Fenster bei Sturm zu schließen und keine ungeeigneten Stoffe in den Abfluss zu kippen.

Pfleglich behandeln heißt nicht, dass die Wohnung wie neu bleiben muss. Spuren, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Wo die Grenze zwischen Gebrauchsspur und Beschädigung verläuft, erklärt der Artikel Normale Abnutzung oder Schaden.

Auch eine längere Abwesenheit entbindet nicht von der Obhut. Wer verreist oder die Wohnung eine Zeit lang nicht nutzt, sollte jemanden nach dem Rechten sehen lassen – mehr dazu im Artikel Wohnung leer stehen lassen.

Lüften und Heizen: Schimmel vorbeugen

Ein Teil der Obhutspflicht ist das angemessene Lüften und Heizen. Feuchtigkeit aus Kochen, Duschen und Atmen muss regelmäßig abziehen, und die Räume dürfen nicht so weit auskühlen, dass sich Kondenswasser an Wänden bildet. Feste Lüftungszeiten schreibt das Gesetz nicht vor; was angemessen ist, hängt von Gebäude, Jahreszeit und Nutzung ab.

Tritt Schimmel auf, muss zunächst der Vermieter Ursachen aus dem Gebäude ausschließen, etwa Wärmebrücken oder eindringende Nässe. Gelingt ihm das, muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Konkrete Tipps enthält der Artikel Richtig lüften und heizen.

Mängel und Schäden unverzüglich melden

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel oder droht Gefahr für die Wohnung, muss der Mieter das dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern – nicht erst beim nächsten zufälligen Treffen. Das gilt auch für Schäden, die der Mieter nicht selbst verursacht hat, etwa einen tropfenden Heizkörper oder einen Riss im Fenster.

Den Schaden fotografieren und Datum sowie Uhrzeit notieren.
Bei akuter Gefahr, etwa austretendem Wasser, sofort Haupthahn schließen und den Vermieter oder den Notdienst der Hausverwaltung anrufen.
Den Mangel anschließend schriftlich oder in Textform melden und genau beschreiben, wo und seit wann er besteht.
Eine Kopie der Meldung und den Nachweis des Absendens aufbewahren.
Handwerkern nach Absprache Zugang zur Wohnung ermöglichen.

Wie eine Mängelanzeige aufgebaut ist, zeigt der Artikel Mängel melden mit Musterbrief. Reagiert der Vermieter trotz Meldung nicht, stehen dem Mieter eigene Rechte zu – siehe Mieterrechte im Überblick.

Was passiert, wenn der Mieter einen Schaden zu spät meldet?

Unterlässt der Mieter die Anzeige, kann das doppelt teuer werden. Er muss den Schaden ersetzen, der durch die Verzögerung zusätzlich entsteht. Und soweit der Vermieter wegen der fehlenden Meldung keine Abhilfe schaffen konnte, darf der Mieter für diese Zeit die Miete nicht mindern.

Beispiel

Undichter Anschluss unter der Spüle

Ein Mieter bemerkt, dass es unter der Spüle tropft, stellt aber nur einen Eimer darunter. Nach einigen Wochen ist der Küchenboden aufgequollen. Angenommen, die Reparatur des Anschlusses hätte 150 € gekostet, der neue Boden kostet zusätzlich 1.350 €. Die 150 € für den Anschluss trägt der Vermieter, weil der Defekt nicht vom Mieter verursacht wurde. Die 1.350 € für den Boden kann er dagegen vom Mieter verlangen, weil der Schaden bei rechtzeitiger Meldung vermieden worden wäre. Insgesamt entstehen 1.500 €, davon trägt der Mieter 1.350 €.

Weitere Pflichten im Alltag

Rücksicht nehmen: Der Hausfrieden ist zu wahren; eine wirksame Hausordnung und die Ruhezeiten gelten.
Erhaltungsmaßnahmen dulden: Notwendige Reparaturen und angekündigte Modernisierungen muss der Mieter grundsätzlich ermöglichen (§§ 555a, 555d BGB).
Keine Untervermietung ohne Erlaubnis: Wer Dritten die Wohnung überlässt, braucht die Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB). Für Partner gelten Besonderheiten, siehe Partner zieht ein.
Vertragliche Pflichten erfüllen: Etwa Kleinreparaturen oder Treppenhausreinigung, sofern der Mietvertrag sie wirksam überträgt.

Pflichten beim Auszug

Am Ende der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung vollständig räumen und alle Schlüssel zurückgeben. Renovieren muss er nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält; starre Fristenpläne sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Wie sauber die Räume sein müssen, beschreibt der Artikel Wohnung putzen beim Auszug. Ersatzansprüche wegen Beschädigungen verjähren für den Vermieter sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB).

Häufige Fragen

Muss der Mieter kleine Reparaturen selbst bezahlen?

Nur wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Sie muss einen Höchstbetrag je Reparatur und einen Jahreshöchstbetrag nennen und sich auf Teile beschränken, die der Mieter häufig benutzt. Ohne solche Klausel zahlt der Vermieter.

Muss der Mieter im Winter heizen, wenn er verreist?

Er muss verhindern, dass Leitungen einfrieren oder die Räume so auskühlen, dass Feuchtigkeitsschäden entstehen. Ein vollständiges Abdrehen der Heizung im Winter kann daher eine Pflichtverletzung sein.

Reicht es, einen Mangel mündlich zu melden?

Eine bestimmte Form schreibt § 536c BGB nicht vor. Für den späteren Nachweis ist eine Meldung in Textform, etwa per Brief oder E-Mail, aber deutlich sicherer als ein Anruf.

Was droht, wenn der Mieter seine Pflichten wiederholt verletzt?

Bei erheblichen Pflichtverletzungen kann der Vermieter abmahnen und im Wiederholungsfall kündigen. Vor einer fristlosen Kündigung ist grundsätzlich eine Abmahnung oder Frist zur Abhilfe nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen