Sondernutzungsrecht: Garten, Terrasse und Stellplatz richtig einordnen
Kurz gesagt
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen – etwa einen Garten, eine ebenerdige Terrasse oder einen Stellplatz. Eigentümer der Fläche bleiben alle Eigentümer gemeinsam. Beim Sondereigentum gehört die Sache dagegen dem Einzelnen selbst. Sondernutzungsrechte entstehen durch die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung aller Eigentümer, nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss.
Was ein Sondernutzungsrecht ist
Das Gesetz kennt zwei Eigentumsformen in einer Wohnanlage: Sondereigentum, das einem Eigentümer allein gehört, und Gemeinschaftseigentum, das allen gehört. Das Sondernutzungsrecht liegt dazwischen. Es gibt einem Eigentümer das alleinige Recht, eine bestimmte Fläche oder einen Raum des Gemeinschaftseigentums zu nutzen, und schließt alle anderen von dieser Nutzung aus.
Rechtlich ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Der Garten vor der Erdgeschosswohnung gehört weiterhin allen Eigentümern gemeinsam, jedem nach seinem Miteigentumsanteil. Nur nutzen darf ihn der Berechtigte allein. Das Recht ist fest mit der Wohnung verbunden und geht beim Verkauf automatisch auf den Käufer über. Wie Sonder- und Gemeinschaftseigentum grundsätzlich abgegrenzt werden, erklärt der Artikel Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht: der Unterschied
| Merkmal | Sondereigentum | Sondernutzungsrecht |
|---|---|---|
| Wem gehört die Fläche? | dem einzelnen Eigentümer | allen Eigentümern gemeinsam |
| Wer darf sie nutzen? | der Eigentümer | allein der Berechtigte |
| Wie entsteht es? | Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Teilungserklärung oder Vereinbarung aller Eigentümer |
| Wer entscheidet über bauliche Änderungen? | grundsätzlich der Eigentümer | die Gemeinschaft |
| Typische Beispiele | Wohnung, Tiefgaragenplatz als Teileigentum | Garten, Terrasse, Außenstellplatz, Kellerabteil |
Der wichtigste praktische Unterschied: Am Sondereigentum darf der Eigentümer weitgehend selbst bestimmen. Auf einer Sondernutzungsfläche darf der Berechtigte die Fläche zwar gebrauchen und gestalten, für bauliche Veränderungen wie ein Gartenhaus, eine Pergola oder einen gepflasterten Sitzplatz braucht er aber in der Regel einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 WEG).
Garten: Kann er Sondereigentum sein?
Lange galt: Ein Garten liegt außerhalb des Gebäudes und kann deshalb kein Sondereigentum sein. Die übliche Lösung war ein Sondernutzungsrecht zugunsten der Erdgeschosswohnung. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 kann sich das Sondereigentum unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Freiflächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, sofern die Teilungserklärung das vorsieht und die Fläche im Aufteilungsplan klar abgegrenzt ist.
In den meisten bestehenden Anlagen ist der Garten aber weiterhin Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Was im Einzelfall gilt, zeigen Teilungserklärung und Grundbuch. Übliche Rechte und Pflichten des Berechtigten:
- Er darf den Garten allein betreten, bepflanzen und als Erholungsfläche nutzen.
- Er muss ihn in der Regel pflegen, also Rasen mähen, Hecken schneiden und Laub entfernen, wenn die Gemeinschaftsordnung das vorsieht.
- Große Bäume fällen oder Zäune errichten darf er meist nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft.
- Leitungen oder Schächte im Garten muss er für Arbeiten der Gemeinschaft zugänglich halten.
Terrasse: Boden, Belag und Abdichtung
Bei der Terrasse kommt es auf die Bauweise an. Eine ebenerdige Terrasse auf dem Grundstück ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum, an dem ein Sondernutzungsrecht bestehen kann. Eine Dachterrasse oder ein Balkon kann dagegen als Raum im Aufteilungsplan dem Sondereigentum zugeordnet sein.
Auch dann bleiben die tragenden und abdichtenden Teile – Bodenplatte, Abdichtung, Brüstung – nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört meist nur der Oberbelag wie Fliesen oder Holzdielen. Dringt Wasser durch eine undichte Terrasse in die Wohnung darunter, stellt sich die Frage nach der Zuständigkeit; mehr dazu im Artikel Wasserschaden in der Eigentumswohnung.
Stellplatz: drei mögliche Formen
Ein Stellplatz kann auf drei Arten zu einer Wohnung gehören. Er kann als eigene Einheit Teileigentum sein, meist in einer Tiefgarage, mit eigenem Grundbuchblatt – er lässt sich dann auch getrennt verkaufen. Er kann ein Sondernutzungsrecht an einer Fläche im Hof sein, das an die Wohnung gebunden ist. Oder er ist schlicht Teil der Gemeinschaftsfläche, die alle nach der Hausordnung nutzen.
Wie sich Teileigentum vom Wohnungseigentum unterscheidet, erklärt der Artikel Teileigentum. Wer eine Wallbox am Stellplatz plant, kann eine solche Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG verlangen; über die Art der Ausführung entscheidet die Gemeinschaft.
Wie entsteht und ändert sich ein Sondernutzungsrecht?
- Das Recht wird in der Teilungserklärung oder durch eine Vereinbarung aller Eigentümer begründet und die Fläche genau beschrieben, am besten mit Lageplan.
- Damit es auch gegenüber späteren Käufern gilt, wird es im Grundbuch eingetragen.
- Soll ein Sondernutzungsrecht neu geschaffen, verlegt oder aufgehoben werden, müssen grundsätzlich alle betroffenen Eigentümer zustimmen.
- Ein bloßer Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung reicht dafür in der Regel nicht aus.
Was bei einer Änderung der Teilungserklärung an Zustimmungen und Kosten anfällt, steht im Artikel Teilungserklärung ändern.
Wer trägt die Kosten der Sondernutzungsfläche?
Ohne besondere Regelung werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen verteilt – auch die einer Sondernutzungsfläche. Viele Gemeinschaftsordnungen bestimmen aber, dass der Berechtigte Pflege und Erhaltung seiner Fläche allein bezahlt. Zudem kann die Gemeinschaft die Verteilung per Beschluss abweichend regeln (§ 16 Abs. 2 WEG).
Beispiel
Neue Hecke im Sondernutzungsgarten
Die Hecke um einen Sondernutzungsgarten muss ersetzt werden, Kosten 2.400 €. Die Anlage hat 1.000 Anteile, der Gartennutzer hält 150/1.000. Ohne Sonderregel zahlt er 2.400 € × 150 / 1.000 = 360 €, die übrigen 2.040 € tragen die anderen Eigentümer. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass der Berechtigte die Erhaltung seiner Fläche trägt, zahlt er die 2.400 € allein.
Häufige Fragen
Kann ein Sondernutzungsrecht getrennt von der Wohnung verkauft werden?
Nicht an Außenstehende. Das Recht ist an eine Einheit der Anlage gebunden. Es kann aber mit Zustimmung und Grundbucheintrag auf einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft übertragen werden.
Darf der Berechtigte im Sondernutzungsgarten ein Gartenhaus aufstellen?
In der Regel nur mit Beschluss der Eigentümerversammlung, weil ein Gartenhaus eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ist. Manche Teilungserklärungen erlauben solche Bauten ausdrücklich. Zusätzlich kann eine Baugenehmigung nötig sein.
Was gilt, wenn das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch steht?
Dann bindet es grundsätzlich nur die Eigentümer, die es vereinbart haben. Ein späterer Käufer einer anderen Wohnung muss es nicht unbedingt gegen sich gelten lassen. Eine Eintragung schafft deshalb Rechtssicherheit.
Gehört der Garten zur Wohnfläche?
Nein. Ein Garten zählt nicht zur Wohnfläche. Balkone, Loggien und Dachterrassen werden dagegen in der Regel anteilig angerechnet.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen