Teilungserklärung ändern: Wer muss zustimmen und was kostet es?

Eigentümer & WEG · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Eine Teilungserklärung lässt sich grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ändern, die notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen wird. Oft müssen zusätzlich die Banken zustimmen, deren Grundschulden auf den Wohnungen lasten. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nur, wenn eine Öffnungsklausel oder das Gesetz ihn erlaubt, etwa für die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Wert der Änderung.

Warum eine Änderung so aufwendig ist

Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen und bindet jeden Eigentümer, auch künftige Käufer. Sie bestimmt, wem welche Räume gehören, wie groß die Miteigentumsanteile sind und welche Regeln die Gemeinschaftsordnung vorgibt. Weil eine Änderung in diese Rechte eingreift, verlangt das Gesetz grundsätzlich das Einverständnis aller Betroffenen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei Arten von Änderungen: Die sachenrechtliche Aufteilung betrifft Sondereigentum und Miteigentumsanteile – etwa wenn ein Dachboden zu einer Wohnung werden soll. Die Gemeinschaftsordnung betrifft nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Kostenregeln oder Nutzungszwecke. Für beides gilt der Grundsatz der Einstimmigkeit, doch bei der Gemeinschaftsordnung gibt es mehr Ausnahmen.

Wer einer Änderung zustimmen muss

Beteiligter	Zustimmung nötig?
Alle Wohnungseigentümer	Ja, bei jeder Vereinbarung
Banken mit Grundschulden auf betroffenen Wohnungen	In der Regel ja, wenn ihre Sicherheit beeinträchtigt sein kann
Inhaber von Rechten im Grundbuch, zum Beispiel Nießbraucher	Je nach Recht und Betroffenheit
Verwalter	Nein, er setzt nur um; er kann aber bevollmächtigt werden
Mieter	Nein, sie sind nicht Teil der Gemeinschaft

Schon ein einziger Eigentümer kann eine Vereinbarung blockieren. Das Gesetz kennt aber in engen Grenzen einen Anspruch auf Anpassung, wenn das Festhalten an einer Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre. Ob das vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls und muss notfalls gerichtlich geklärt werden.

Mieter müssen nicht zustimmen. Sie behalten aber ihre Rechte aus dem Mietvertrag. Ändert sich etwa die Nutzung des Gartens, kann der Vermieter die vertraglich zugesagte Nutzung nicht einseitig streichen.

Wann ein Mehrheitsbeschluss genügt

Kostenverteilung: Die Eigentümer können per Beschluss für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung festlegen, als sie die Teilungserklärung vorsieht (§ 16 Abs. 2 WEG).
Bauliche Veränderungen: Sie werden nach § 20 WEG beschlossen; eine Änderung der Teilungserklärung ist dafür nicht nötig. Details stehen unter Bauliche Veränderungen in der WEG.
Öffnungsklausel: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine solche Klausel, können auch andere Regeln mit der dort festgelegten Mehrheit geändert werden.
Hausordnung: Sie ist keine Teilungserklärung und wird per Beschluss geändert.

So läuft die Änderung ab

Das Anliegen in der Eigentümerversammlung vorstellen und klären, ob alle Eigentümer grundsätzlich einverstanden sind.
Einen Notar mit dem Entwurf der Änderung beauftragen; bei geänderten Räumen zusätzlich einen neuen Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung beschaffen.
Alle Eigentümer unterschreiben die Änderung vor dem Notar, der die Unterschriften beglaubigt; einzelne Eigentümer können sich per notarieller Vollmacht vertreten lassen.
Der Notar holt die Zustimmungen der Grundpfandgläubiger ein.
Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt; mit der Eintragung wird die Änderung für alle, auch für künftige Käufer, verbindlich.

Was kostet eine Änderung beim Notar?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach gesetzlich festgelegten Gebühren ab, die vom Geschäftswert der Änderung abhängen. Eine kleine Korrektur der Gemeinschaftsordnung ist deshalb deutlich günstiger als die Umwandlung eines Dachbodens in eine neue Wohnung. Hinzu kommen je nach Fall:

Gebühren für Entwurf und Beglaubigung der Unterschriften aller Eigentümer.
Kosten für das Einholen der Zustimmungen der Banken.
Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung in jedem betroffenen Wohnungsgrundbuch.
Architekten- und Behördenkosten für einen neuen Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Wer die Kosten trägt, sollte vorab festgelegt werden. In der Regel zahlt derjenige, der die Änderung wünscht und von ihr profitiert. Ein Notar erstellt auf Anfrage vorab eine unverbindliche Kostenschätzung.

Beispiel

Kostenteilung zwischen zwei Eigentümern

Zwei Eigentümer wollen einen gemeinsamen Kellerraum aufteilen, damit jeder einen eigenen Abstellraum als Sondereigentum erhält. Der Notar schätzt die Gesamtkosten einschließlich Grundbuchamt auf 1.800 €, dazu kommen 600 € für den neuen Aufteilungsplan. Die übrigen Eigentümer stimmen unter der Bedingung zu, dass sie nichts zahlen. Die beiden Begünstigten teilen sich die 2.400 € also zu je 1.200 €.

Häufige Anlässe für eine Änderung

Ausbau eines Dachbodens oder Kellers zu Wohnraum.
Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen.
Umwandlung von Teileigentum, etwa einem Laden, in Wohnungseigentum oder umgekehrt.
Neue oder geänderte Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplätzen.
Korrektur von Fehlern, wenn Aufteilungsplan und Bauausführung nicht übereinstimmen.

Vor jeder Änderung lohnt ein Blick in die aktuelle Fassung samt aller Nachträge. Wie man sie bekommt, steht im Artikel Teilungserklärung einsehen und anfordern.

Häufige Fragen

Kann ein einzelner Eigentümer die Teilungserklärung allein ändern?

Nur solange ihm noch alle Einheiten gehören, etwa dem Bauträger vor dem ersten Verkauf, kann er sie einseitig ändern. Sobald mehrere Eigentümer im Grundbuch stehen, braucht es grundsätzlich deren Mitwirkung.

Kann ein Beschluss angefochten werden, der die Teilungserklärung ändert?

Ja. Beschlüsse lassen sich binnen eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich anfechten, die Begründung muss binnen zwei Monaten folgen (§ 45 WEG). Fehlt für den Beschluss jede Grundlage, etwa eine Öffnungsklausel, kann er sogar nichtig sein.

Muss der Verwalter die Änderung organisieren?

Nicht automatisch. Die Gemeinschaft kann ihn aber beauftragen, die Änderung vorzubereiten und die Unterschriften zu sammeln. Für diese Zusatzarbeit darf er je nach Verwaltervertrag eine gesonderte Vergütung verlangen.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen