Teilungserklärung: Was sie regelt und woraus sie besteht
Kurz gesagt
Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, wie groß die Miteigentumsanteile sind und – über die meist beigefügte Gemeinschaftsordnung – welche Regeln in der Gemeinschaft gelten. Sie wird gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben und braucht einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 8, § 7 Abs. 4 WEG). Mit der Eintragung im Grundbuch bindet sie alle heutigen und künftigen Eigentümer.
Wozu eine Teilungserklärung dient
Ein Mehrfamilienhaus ist zunächst ein einziges Grundstück mit einem Eigentümer. Damit einzelne Wohnungen verkauft, beliehen oder vererbt werden können, muss das Grundstück rechtlich aufgeteilt werden. Das geschieht durch die Teilungserklärung: Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbindet (Wohnungseigentumsgesetz).
Für jede Einheit legt das Grundbuchamt danach ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Ab dann entsteht mit dem ersten Verkauf eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Teilungserklärung wirkt für sie wie eine Verfassung: Sie gilt für alle Eigentümer, auch für jeden späteren Käufer. Wie ein Eigentümer ein Haus erstmals aufteilt, beschreibt der Artikel Haus in Eigentumswohnungen aufteilen.
Die drei Bestandteile im Überblick
Im Sprachgebrauch meint „Teilungserklärung“ meist das gesamte Dokument beim Notar. Genau genommen besteht es aus mehreren Teilen, die zusammen im Grundbuch hinterlegt sind.
| Bestandteil | Was er regelt |
|---|---|
| Teilungserklärung im engeren Sinn | Aufteilung in Miteigentumsanteile, Zuordnung von Sondereigentum zu jeder Einheit |
| Aufteilungsplan | Bauzeichnung mit Grundrissen und Schnitten; jede Einheit und ihre Räume tragen dieselbe Nummer |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bestätigung der Baubehörde, dass jede Wohnung baulich abgeschlossen ist (§ 7 Abs. 4 WEG) |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln für das Zusammenleben: Kostenverteilung, Nutzung, Sondernutzungsrechte, Stimmrecht |
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteile
Die Teilungserklärung bestimmt, was jedem Eigentümer allein gehört und was allen gemeinsam. Sondereigentum sind die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die man verändern kann, ohne andere zu beeinträchtigen. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind – Dach, Fundament, tragende Wände –, sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Das kann auch die Teilungserklärung nicht ändern. Die Einzelheiten stehen im Artikel Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Jeder Einheit ist ein Miteigentumsanteil zugeordnet, oft in Tausendsteln. Er bestimmt, welchen Anteil am Grundstück der Eigentümer hält, und ist grundsätzlich der Maßstab für die Verteilung der gemeinsamen Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG). Wie er zustande kommt, erklärt der Artikel Miteigentumsanteil (MEA).
Beispiel
Kostenanteil nach Miteigentumsanteil
In einem Haus mit vier Wohnungen legt die Teilungserklärung die Anteile auf 300/1.000, 250/1.000, 250/1.000 und 200/1.000 fest. Die Gemeinschaft zahlt 8.000 € für die Gebäudeversicherung. Die Eigentümer tragen davon 2.400 €, 2.000 €, 2.000 € und 1.600 €, zusammen 8.000 €.
Die Gemeinschaftsordnung: Regeln für das Zusammenleben
Die Gemeinschaftsordnung ergänzt oder ändert die gesetzlichen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes, soweit das Gesetz dies zulässt. Sie steht meist im selben Dokument wie die Teilungserklärung. Häufige Inhalte:
- Kostenverteilung, etwa nach Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen oder eigene Kostenregeln für Fenster und Balkone.
- Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, Terrassen, Stellplätzen oder Kellerräumen.
- Nutzungszweck der Einheiten, zum Beispiel Wohnen, Büro oder Laden, und Beschränkungen bei der Nutzung.
- Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, etwa nach Köpfen, Einheiten oder Anteilen.
- Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung, sofern vereinbart.
- Öffnungsklauseln, die spätere Änderungen per Mehrheitsbeschluss erlauben.
Die Gemeinschaftsordnung ist von der Hausordnung zu unterscheiden. Die Hausordnung regelt Alltagsfragen wie Ruhezeiten und kann per Beschluss geändert werden, siehe Hausordnung in der WEG.
Warum die Teilungserklärung bindet
Wer eine Eigentumswohnung kauft, tritt in die bestehende Teilungserklärung ein. Er kann sich nicht darauf berufen, sie nicht gekannt zu haben, denn sie ist im Grundbuch hinterlegt. Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung können die Teilungserklärung nur ändern, soweit Gesetz oder eine Öffnungsklausel das erlauben. Sonst braucht es eine Vereinbarung aller Eigentümer – mehr dazu unter Teilungserklärung ändern.
Bedeutung für Vermieter und Mieter
Vermietende Eigentümer dürfen dem Mieter nicht mehr Rechte einräumen, als sie selbst haben. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung nur eine Wohnnutzung, darf die Wohnung nicht als Praxis vermietet werden. Gehört der Garten als Sondernutzungsrecht einem anderen Eigentümer, kann der Mieter ihn nicht nutzen. Der Mietvertrag sollte deshalb zur Teilungserklärung passen.
Auch bei den Nebenkosten spielt sie eine Rolle: Die Gemeinschaft verteilt die Kosten nach dem Schlüssel der Gemeinschaftsordnung oder nach Beschluss, der Vermieter gegenüber dem Mieter nach dem Mietvertrag. Beide Schlüssel müssen nicht übereinstimmen. Weitere Punkte stehen im Artikel Eigentumswohnung vermieten.
Häufige Fragen
Ist die Teilungserklärung dasselbe wie die Gemeinschaftsordnung?
Nein, auch wenn beide meist in einem Dokument stehen. Die Teilungserklärung regelt die sachenrechtliche Aufteilung in Einheiten und Anteile. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Kosten und Nutzung.
Was gilt, wenn Aufteilungsplan und tatsächliche Bauausführung abweichen?
Dann kann unklar sein, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Maßgeblich ist grundsätzlich, was im Grundbuch eingetragen ist. Solche Abweichungen sollten die Eigentümer klären und notfalls die Teilungserklärung anpassen lassen.
Gibt es eine Teilungserklärung auch bei Gewerbeeinheiten?
Ja. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie Läden oder Büros werden als Teileigentum gebildet. Der Unterschied ist im Artikel über Teileigentum und Wohnungseigentum erklärt.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen