Wasserschaden in der Eigentumswohnung: Wer zahlt was?
Kurz gesagt
Bei einem Wasserschaden in der Eigentumswohnung kommt es darauf an, wo die Ursache liegt und was beschädigt ist. Schäden am Gemeinschaftseigentum – etwa an Steigleitungen, Decken oder Estrich – trägt grundsätzlich die Gemeinschaft, Schäden am Sondereigentum wie Parkett oder Einbauküche der jeweilige Eigentümer. Hat jemand den Schaden schuldhaft verursacht, haftet er selbst. In vielen Fällen zahlt zunächst die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft.
Die drei Fragen, die über die Kosten entscheiden
Ein Wasserschaden betrifft in einer Wohnanlage selten nur eine Partei. Wasser läuft durch Decken, durchnässt Estrich und Wände und erreicht die Wohnung darunter. Wer am Ende zahlt, lässt sich mit drei Fragen klären:
- Wo liegt die Ursache? In einer Leitung, die mehrere Wohnungen versorgt, oder in einem Gerät oder Anschluss, der nur einer Wohnung dient?
- Was ist beschädigt? Gemeinschaftseigentum wie Decke, tragende Wand und Estrich oder Sondereigentum wie Bodenbelag, Tapete und Möbel?
- Hat jemand den Schaden verschuldet? Etwa durch einen offen gelassenen Wasserhahn oder einen unsachgemäß angeschlossenen Geschirrspüler?
Welche Bauteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören, erklärt der Artikel Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Als Faustregel gilt: Leitungen, die mehreren Wohnungen dienen, gehören allen; die Leitung ab dem Abzweig in die einzelne Wohnung ist häufig Sondereigentum.
Ursache im Gemeinschaftseigentum: Die Gemeinschaft ist zuständig
Platzt eine Steigleitung, ist das Dach undicht oder dringt Wasser durch eine schadhafte Balkonabdichtung ein, liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss dann die Ursache beseitigen und die beschädigten gemeinschaftlichen Bauteile instand setzen. Die Verwaltung beauftragt die Handwerker.
Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt, sofern nichts anderes beschlossen oder vereinbart ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Bezahlt wird aus dem laufenden Hausgeld, aus der Erhaltungsrücklage oder, wenn das Geld nicht reicht, über eine Sonderumlage.
Schäden am Sondereigentum, die dabei entstehen – aufgequollenes Parkett, verdorbene Tapeten, beschädigte Möbel –, muss die Gemeinschaft nicht ohne Weiteres ersetzen. Ein Anspruch gegen die Gemeinschaft kommt nach der Rechtsprechung vor allem in Betracht, wenn sie eine notwendige Reparatur schuldhaft verzögert hat. Sonst hilft meist nur die Versicherung.
Ursache im Sondereigentum: Der Eigentümer trägt die Folgen
Liegt die Ursache in der Wohnung selbst – ein geplatzter Waschmaschinenschlauch, eine undichte Silikonfuge in der Dusche, ein Leck in der Leitung hinter dem Absperrventil der Wohnung –, ist der Eigentümer für die Reparatur der Ursache allein zuständig. Die Schäden an seinem eigenen Sondereigentum trägt er ebenfalls selbst.
Werden dadurch auch die Wohnung darunter oder gemeinschaftliche Bauteile beschädigt, haftet der Eigentümer, wenn er den Schaden verschuldet hat, etwa weil er einen erkennbar defekten Anschluss nicht reparieren ließ. Hier springt oft seine private Haftpflichtversicherung ein. Ohne Verschulden bleibt es in der Regel bei der Gebäudeversicherung und der Verteilung innerhalb der Gemeinschaft.
Welche Versicherung zahlt was?
| Versicherung | Wer schließt sie ab? | Was sie typischerweise abdeckt |
|---|---|---|
| Gebäudeversicherung (Leitungswasser) | die Gemeinschaft | Schäden am Gebäude durch austretendes Leitungswasser, oft auch am fest eingebauten Sondereigentum |
| Hausratversicherung | der Bewohner | Möbel, Kleidung, Elektrogeräte und andere bewegliche Sachen |
| Private Haftpflichtversicherung | der Verursacher | Schäden, die er anderen schuldhaft zufügt |
Ob die Gebäudeversicherung auch Bodenbeläge, Einbauküche oder Sanitärobjekte im Sondereigentum ersetzt, hängt vom Vertrag ab. Viele Verträge enthalten eine Selbstbeteiligung je Schadenfall. Wie sie verteilt wird – auf alle Eigentümer oder auf den Eigentümer der betroffenen Wohnung –, regeln Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung.
Beispiel
Leitungswasserschaden mit Selbstbeteiligung
Eine Steigleitung platzt, der Gesamtschaden an Decke, Estrich und Leitung beträgt 9.000 €. Die Gebäudeversicherung sieht eine Selbstbeteiligung von 1.000 € vor und zahlt 8.000 €. Die Anlage hat 1.000 Anteile, und die Selbstbeteiligung wird nach Miteigentumsanteilen verteilt. Ein Eigentümer mit 90/1.000 Anteilen trägt 1.000 € × 90 / 1.000 = 90 €. Der Schaden an seinem Parkett fällt, falls der Versicherungsvertrag Sondereigentum nicht einschließt, auf ihn selbst.
Was im Schadensfall zu tun ist
- Wasser stoppen: Absperrventil der Wohnung oder den Hauptwasserhahn schließen, bei Gefahr den Strom im betroffenen Bereich abschalten.
- Verwaltung und betroffene Nachbarn sofort informieren, bei vermieteten Wohnungen auch den Vermieter.
- Schäden mit Fotos und Datum dokumentieren, beschädigte Gegenstände nicht vorschnell entsorgen.
- Den Schaden bei den eigenen Versicherungen melden; die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft meldet in der Regel die Verwaltung.
- Leckortung und Trocknung abstimmen, damit klar ist, wer welchen Auftrag erteilt und bezahlt.
- Rechnungen und Schriftverkehr aufbewahren, bis der Schaden abschließend reguliert ist.
Vermietete Eigentumswohnung: Rechte des Mieters
Der Mieter hat mit der Gemeinschaft keinen Vertrag, sondern nur mit seinem Vermieter. Er muss den Schaden unverzüglich melden (§ 536c BGB). Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB) – auch dann, wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt und er selbst auf die Verwaltung warten muss.
Solange die Wohnung beeinträchtigt ist, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Welche Versicherung beim Mieter greift, steht im Artikel Wasserschaden: Wer zahlt was?. Ist die Wohnung vorübergehend nicht bewohnbar, hilft der Artikel Wohnung nach Wasserschaden unbewohnbar; die Frage nach den Stromkosten der Trockner klärt Trocknungsgeräte nach Wasserschaden.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Leckortung?
Zunächst beauftragt meist die Verwaltung die Leckortung. Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, trägt die Gemeinschaft die Kosten. Stellt sich heraus, dass das Leck im Sondereigentum liegt, kann die Gemeinschaft je nach Regelung vom betroffenen Eigentümer Erstattung verlangen.
Muss die Gemeinschaft mein neues Parkett bezahlen?
In der Regel nicht, wenn sie den Schaden nicht verschuldet hat. Der Bodenbelag ist Sondereigentum. Ob die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft ihn trotzdem ersetzt, hängt vom Versicherungsvertrag ab.
Was gilt, wenn der Nachbar von oben den Schaden verursacht hat?
Hat der Nachbar schuldhaft gehandelt, etwa die Badewanne überlaufen lassen, haftet er für die Schäden in der Wohnung darunter. Seine private Haftpflichtversicherung übernimmt das meist. Ohne Verschulden kommen in erster Linie die Gebäude- und die Hausratversicherung in Betracht.
Kann der Vermieter die Selbstbeteiligung auf den Mieter umlegen?
Nein. Umlagefähig ist nur die Versicherungsprämie als Betriebskostenposition, nicht aber eine Selbstbeteiligung für einen konkreten Schaden. Welche Hausgeld-Posten umgelegt werden dürfen, erklärt der Artikel Hausgeld umlegen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen