Mieterwechsel: Checkliste für Vermieter
Kurz gesagt
Beim Mieterwechsel muss der Vermieter zwei Mietverhältnisse sauber trennen: das alte abwickeln (Abnahme, Zählerstände, Schlüssel, Kaution, Nebenkosten) und das neue korrekt beginnen (Energieausweis, Mietvertrag, Kaution, Wohnungsgeberbestätigung). Besonders wichtig ist die kurze Frist: Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren schon sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Ein Übergabeprotokoll ist nicht vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel.
Vor dem Auszug: Kündigung prüfen und Termine planen
Der Mieterwechsel beginnt mit der Kündigung. Der Vermieter sollte prüfen, ob sie schriftlich mit Unterschrift eingegangen ist und zu welchem Datum sie wirkt. Mieter kündigen mit einer Frist von drei Monaten (§ 573c BGB). Eine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp ist unwirksam. Eine kurze schriftliche Bestätigung mit dem Enddatum schafft Klarheit für beide Seiten.
Danach lohnt es sich, früh zu planen: einen Termin für eine Vorabbesichtigung, den Rückgabetermin am letzten Tag und die Besichtigungen mit Interessenten. Solange der alte Mieter noch wohnt, darf der Vermieter die Wohnung nur nach Absprache zeigen. Was dabei gilt, erklärt der Artikel Besichtigung einer bewohnten Wohnung.
Die Wohnungsabnahme: Protokoll, Zähler, Schlüssel
Bei der Rückgabe geht der Vermieter Raum für Raum mit dem Mieter durch die Wohnung. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Schäden, die darüber hinausgehen, sollten genau beschrieben und fotografiert werden.
- Jeden Raum einzeln begutachten und Mängel mit Ort und Umfang im Protokoll festhalten.
- Fotos mit Datum machen, besonders von Böden, Wänden, Türen, Fenstern und Sanitärobjekten.
- Alle Zählerstände ablesen: Strom, Gas, Wasser und die Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler.
- Alle Schlüssel zählen und die Anzahl mit der Übergabe beim Einzug vergleichen.
- Neue Anschrift des Mieters notieren, damit Nebenkostenabrechnung und Kautionsabrechnung ankommen.
- Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen und jedem eine Kopie geben.
Die Zählerstände sind die Grundlage, um Verbrauch zwischen altem und neuem Mieter aufzuteilen. Strom und Gas melden in der Regel die Mieter selbst beim Versorger ab und an; für den Leerstand zwischen zwei Mietern ist der Vermieter zuständig. Welche Zähler es überhaupt geben muss, beschreibt der Artikel Eigene Zähler für jede Wohnung.
Sechs Monate Zeit: Ansprüche wegen Schäden sichern
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren schon sechs Monate nach Rückerhalt (§ 548 BGB). Die Frist beginnt mit der Rückgabe der Schlüssel, nicht mit dem Vertragsende. Wer Schadensersatz verlangen will, muss innerhalb dieser Zeit handeln. Ein Schreiben allein hält die Verjährung nicht auf; bei Streit sind rechtzeitig verjährungshemmende Schritte nötig.
Ob der Mieter beim Auszug renovieren muss, hängt allein von einer wirksamen Klausel im Mietvertrag ab. Viele ältere Klauseln sind unwirksam. Fehlt eine wirksame Übertragung, liegt die Renovierung beim Vermieter – mehr dazu im Artikel Muss der Vermieter renovieren?.
Kaution und Nebenkosten des Vormieters abrechnen
Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine feste gesetzliche Frist. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüfzeit zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt. Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten.
Eine eigene Zwischenabrechnung zum Auszugstag schuldet der Vermieter nicht. Er rechnet über den normalen Abrechnungszeitraum ab und verteilt die Kosten zeitanteilig oder nach den abgelesenen Zählerständen. Die Abrechnung muss dem Vormieter wie jedem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Beispiel
Zeitanteilige Verteilung beim Wechsel
Der Vormieter zieht am 30. April aus, der neue Mieter am 1. Mai ein. Die Grundsteuer für die Wohnung beträgt 360 € im Jahr. Der Vormieter trägt vier Monate, also 360 € ÷ 12 × 4 = 120 €. Der neue Mieter trägt acht Monate, also 240 €. Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung werden dagegen nach den am 30. April abgelesenen Werten aufgeteilt.
Zwischen zwei Mietern: Wohnung prüfen und vorbereiten
Die leere Wohnung ist die beste Gelegenheit für Reparaturen und Prüfungen. Dazu gehören Rauchmelder, deren Einbau und Wartung nach der jeweiligen Landesbauordnung geregelt sind, die Heizung und auf Wunsch eine Prüfung der Elektrik (siehe E-Check). Die Sicherheit von Treppen, Beleuchtung und Zugängen fällt unter die Verkehrssicherungspflicht.
- Schlösser prüfen und bei fehlenden Schlüsseln über einen Austausch des Schließzylinders entscheiden.
- Ausstattung kontrollieren, die mitvermietet wird, etwa Einbauküche, Briefkasten und Kellerabteil.
- Erfassungsgeräte für Heizkosten prüfen: Nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.
- Leerstand kurz halten, denn die Nebenkosten der leeren Wohnung trägt der Vermieter.
Die Neuvermietung: Was vor und bei Vertragsschluss gilt
Bei der Besichtigung muss der Vermieter den Energieausweis spätestens vorlegen und nach Vertragsschluss eine Kopie übergeben. Die Pflicht steht seit 29.07.2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat; Verstöße können mit bis zu 10.000 € Bußgeld geahndet werden. Details: Energieausweis bei Vermietung.
Der Mieterwechsel ist auch der Moment, die Miete neu festzulegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; die Regel gilt bis 31.12.2029. Über Ausnahmen, etwa eine höhere Vormiete, muss der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren.
| Aufgabe bei der Neuvermietung | Regel |
|---|---|
| Kaution vereinbaren | höchstens drei Nettokaltmieten, Zahlung in drei Raten möglich (§ 551 BGB) |
| Kaution anlegen | getrennt vom eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut |
| Wohnungsgeberbestätigung | innerhalb der Anmeldefrist; Mieter meldet sich binnen zwei Wochen an (§ 19 BMG) |
| Übergabeprotokoll beim Einzug | nicht vorgeschrieben, aber wichtiges Beweismittel |
| Schlüsselübergabe | Anzahl im Protokoll festhalten |
Den gesamten Ablauf von Inserat bis Einzug beschreibt der Artikel Wohnung vermieten: Schritt für Schritt.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter nach dem Auszug renovieren, bevor der Nachmieter einzieht?
Eine Pflicht, vor jedem Einzug zu renovieren, gibt es nicht. Wer eine unrenovierte Wohnung übergibt, kann den neuen Mieter aber grundsätzlich nicht wirksam zur Renovierung verpflichten, wenn er keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Viele Vermieter streichen deshalb vor der Neuvermietung.
Muss ich einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren?
Einen gesetzlichen Anspruch des Mieters, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, gibt es grundsätzlich nicht. Etwas anderes kann gelten, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder im Einzelfall ein berechtigtes Interesse besteht.
Was passiert, wenn der Mieter nach dem Vertragsende einfach bleibt?
Setzt der Mieter den Gebrauch fort und widerspricht keine Partei binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Vermieter sollten deshalb rechtzeitig schriftlich widersprechen.
Wer zahlt die Nebenkosten, wenn die Wohnung leer steht?
Für die Zeit ohne Mieter trägt der Vermieter den Anteil der leeren Wohnung selbst. Er darf die Kosten nicht auf die übrigen Mieter im Haus verteilen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen