Was muss der Vermieter stellen? Herd, Spüle, Briefkasten, Mülltonnen
Kurz gesagt
Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand überlassen, der den vertragsgemäßen Gebrauch zum Wohnen ermöglicht (§ 535 Abs. 1 BGB). Herd, Spüle oder eine Einbauküche muss er grundsätzlich nicht stellen, wohl aber die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom. Ein Briefkasten und eine Möglichkeit zur Müllentsorgung gehören dagegen in der Regel zur Grundausstattung. Was im Mietvertrag als mitvermietet steht, muss der Vermieter auch instand halten.
Grundregel: Die Wohnung muss zum Wohnen taugen
Eine Liste mit Pflichtausstattung für Mietwohnungen gibt es im Gesetz nicht. Maßgeblich ist § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand übergeben und erhalten, der sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Was dazu gehört, ergibt sich zuerst aus dem Mietvertrag und der Beschreibung der Wohnung, im Übrigen aus dem, was bei einer Wohnung üblicherweise erwartet werden darf.
Zum üblichen Mindeststandard zählen in der Regel funktionierende Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser, eine Heizung, ein Bad mit Toilette sowie ein Zugang zu Briefkasten und Müllentsorgung. Möbel und Geräte gehören dagegen nicht automatisch dazu. Weitere Vermieterpflichten fasst der Überblick Pflichten des Vermieters zusammen.
Muss der Vermieter Herd und Spüle stellen?
Nein, grundsätzlich nicht. In Deutschland ist es verbreitet, Wohnungen ohne Küche zu vermieten. Der Mieter bringt dann eigene Möbel und Geräte mit. Der Vermieter muss aber dafür sorgen, dass eine Küche angeschlossen werden kann: Wasserzulauf und Abfluss für die Spüle, ein geeigneter Stromanschluss für den Herd und in der Regel eine Lüftungsmöglichkeit.
Anders ist es, wenn Herd, Spüle oder eine ganze Einbauküche mitvermietet sind. Dann gehören sie zur Mietsache, und der Vermieter muss sie funktionsfähig halten. Geht ein mitvermietetes Gerät kaputt, ist die Reparatur grundsätzlich seine Sache, soweit keine wirksame Kleinreparaturklausel greift. Einzelheiten stehen im Artikel Mitvermietete Küche defekt.
| Ausstattung | Muss der Vermieter stellen? |
|---|---|
| Anschlüsse für Herd, Spüle, Waschmaschine | in der Regel ja |
| Herd, Spüle, Kühlschrank | nein, außer vertraglich mitvermietet |
| Einbauküche | nein, außer vertraglich mitvermietet |
| Briefkasten | in der Regel ja |
| Mülltonnen bzw. Anschluss an die Müllabfuhr | in der Regel ja |
| Heizung, Bad, Toilette | ja, als übliche Grundausstattung |
| Lampen, Gardinenstangen, Möbel | nein, außer vertraglich vereinbart |
Wohnung vermieten ohne Küche: Worauf Vermieter achten sollten
Eine Vermietung ohne Küche ist zulässig. Wichtig ist, dass Inserat und Mietvertrag klar sagen, was vorhanden ist. Übernimmt der neue Mieter eine Küche vom Vormieter, ist das in der Regel ein Geschäft zwischen den beiden Mietern. Der Vermieter sollte im Vertrag festhalten, dass die Küche dem Mieter gehört und nicht mitvermietet ist; sonst kann Streit entstehen, wer sie repariert.
- Im Mietvertrag ausdrücklich aufführen, welche Einrichtung mitvermietet ist und welche nicht.
- Anschlüsse vor der Übergabe prüfen und im Übergabeprotokoll festhalten.
- Bei einer übernommenen Küche des Vormieters festhalten, dass sie Eigentum des Mieters ist.
- Eine mitvermietete Einbauküche kann der Vermieter steuerlich als eigenes Wirtschaftsgut abschreiben, üblich über zehn Jahre.
Beispiel
Küche übernommen oder mitvermietet?
Ein Mieter kauft beim Einzug die Küche des Vormieters für 1.500 €. Im Mietvertrag steht: „Die Küche ist Eigentum des Mieters und nicht mitvermietet.“ Fällt zwei Jahre später der Herd aus, muss der Mieter ihn selbst ersetzen. Hätte der Vermieter die Küche dagegen selbst eingebaut und mitvermietet, wäre der Ersatz grundsätzlich seine Aufgabe.
Muss jeder Mieter einen eigenen Briefkasten haben?
Ein ausdrückliches Gesetz dazu gibt es nicht. Nach verbreiteter Auffassung gehört eine Möglichkeit, Post sicher zu empfangen, aber zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. In Mehrfamilienhäusern bedeutet das in der Regel einen eigenen, abschließbaren Briefkasten für jede Wohnung, der mit dem Namen des Mieters beschriftet werden kann.
Ein gemeinsamer Briefkasten für mehrere Mietparteien ist problematisch, weil fremde Personen Zugriff auf die Post haben. Fehlt ein Briefkasten oder ist er defekt, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter Abhilfe schafft. Den Schlüssel dazu erhält der Mieter mit den übrigen Schlüsseln; was bei Verlust gilt, erklärt der Artikel Schlüssel: Nachmachen, behalten, zurückgeben.
Muss der Vermieter Mülltonnen bereitstellen?
In der Regel ja. Die Pflicht, ein Grundstück an die Müllabfuhr anzuschließen und die nötigen Behälter vorzuhalten, ergibt sich meist aus der kommunalen Abfallsatzung und trifft den Grundstückseigentümer. Gegenüber dem Mieter gehört eine erreichbare Möglichkeit zur Müllentsorgung zum üblichen Wohngebrauch.
Die Kosten der Müllabfuhr darf der Vermieter als Betriebskosten umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Das Herausstellen der Tonnen zur Abholung kann durch Mietvertrag oder Hausordnung auf die Mieter übertragen werden, ähnlich wie beim Winterdienst.
Was gilt bei Zählern, Keller und Waschmaschinenanschluss?
Ob jede Wohnung eigene Zähler für Strom, Wasser und Gas haben muss, ist ein eigenes Thema mit teils landesrechtlichen Regeln; es wird im Artikel Eigene Zähler für jede Wohnung erklärt. Ein Kellerabteil, ein Stellplatz oder ein Garten stehen dem Mieter nur zu, wenn sie im Vertrag genannt sind oder ihm die Nutzung erkennbar überlassen wurde.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Küche beim Mieterwechsel ausbauen?
Ist die Küche Eigentum des Vermieters und nicht mehr vermietet, kann er vor der Neuvermietung frei entscheiden. Während eines laufenden Mietverhältnisses darf er eine mitvermietete Küche dagegen nicht einfach entfernen, weil sie Teil der Mietsache ist.
Muss der Vermieter Lampen in der Wohnung anbringen?
In der Regel nicht. Geschuldet sind funktionierende Stromanschlüsse an Decke oder Wand. Lampen bringt der Mieter üblicherweise selbst mit, außer sie sind mitvermietet.
Darf der Mieter eine eigene Einbauküche einbauen?
Das Aufstellen einer eigenen Küche gehört zum normalen Wohngebrauch. Für Eingriffe in die Bausubstanz, etwa neue Leitungen, braucht der Mieter aber die Zustimmung des Vermieters. Beim Auszug muss er seine Küche grundsätzlich wieder mitnehmen.
Muss eine Waschmaschine in der Wohnung angeschlossen werden können?
Das hängt vom Vertrag und vom Haus ab. Gibt es einen Gemeinschaftswaschraum, kann ein eigener Anschluss in der Wohnung fehlen. Ist ein Anschluss vorhanden, muss der Vermieter ihn funktionsfähig halten.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen