Pflichten des Vermieters: Der Überblick
Kurz gesagt
Die Hauptpflicht des Vermieters steht in § 535 Abs. 1 BGB: Er muss dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Dazu kommen Pflichten wie die jährliche Nebenkostenabrechnung, die getrennte Anlage der Kaution, die Vorlage des Energieausweises und die Verkehrssicherung. Im Gegenzug hat der Vermieter vor allem Anspruch auf pünktliche Miete.
Die Hauptpflicht: Wohnung überlassen und erhalten
Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu gewähren. Er muss sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Vertragsgemäß ist, was vereinbart wurde, und ansonsten das, was man bei einer Wohnung dieser Art üblicherweise erwarten darf.
Daraus folgt auch, was zur Grundausstattung gehört, etwa funktionierende Heizung, Wasser, Strom und Sanitäranlagen. Welche Einrichtungen im Einzelnen geschuldet sind, erklärt der Artikel Was muss der Vermieter stellen?. Ob jede Wohnung eigene Zähler braucht, steht unter Eigene Zähler für jede Wohnung.
Instandhaltung: Reparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters
Geht etwas kaputt, das nicht der Mieter verursacht hat, muss der Vermieter es reparieren und die Kosten tragen. Reparaturkosten darf er nicht als Nebenkosten umlegen. Eine Ausnahme ist eine wirksam vereinbarte Kleinreparaturklausel, die den Mieter an kleinen Reparaturen an häufig genutzten Teilen beteiligt – nur mit Höchstbetrag je Reparatur und pro Jahr.
Hat die Wohnung einen Mangel, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange er besteht (§ 536 BGB). Der Vermieter muss den Mangel deshalb zügig beseitigen, sobald der Mieter ihn meldet. Ist er damit in Verzug, darf der Mieter ihn selbst beheben und Ersatz verlangen. Typische Streitfälle sind Schimmel und Hitze in der Wohnung.
Auch Schönheitsreparaturen wie Streichen sind grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Auf den Mieter übertragen werden können sie nur durch eine wirksame Klausel. Mehr dazu unter Muss der Vermieter renovieren?.
Pflichten rund um den Vertragsbeginn
| Pflicht | Was gilt |
|---|---|
| Energieausweis | Spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss eine Kopie übergeben; Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld |
| Mietpreisbremse | In Gebieten mit Landesverordnung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; über Ausnahmen muss der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren |
| Kaution | Höchstens drei Nettokaltmieten; getrennt vom eigenen Vermögen bei einer Bank anlegen |
| Wohnungsgeberbestätigung | Den Einzug bestätigen, damit sich der Mieter innerhalb von zwei Wochen anmelden kann |
| Übergabe | Wohnung vollständig und mit allen Schlüsseln zum vereinbarten Termin übergeben |
Die Kaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Raten zahlen (§ 551 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Laufende Pflichten während der Mietzeit
- Nebenkostenabrechnung: Sind Vorauszahlungen vereinbart, muss jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein.
- Heizkosten: Bei zentraler Heizung ist verbrauchsabhängig abzurechnen. Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte müssen grundsätzlich bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.
- Verkehrssicherung: Treppen, Beleuchtung, Wege und Winterdienst müssen so organisiert sein, dass niemand zu Schaden kommt. Details in der Checkliste zur Verkehrssicherungspflicht.
- Rauchmelder: Die Pflicht besteht in allen Bundesländern; wer einbaut und wartet, regelt die jeweilige Landesbauordnung.
- Technik und Wartung: Ob eine regelmäßige Prüfung der Elektrik Pflicht ist, erklärt der Artikel zum E-Check. Wer die Heizungswartung bezahlt, hängt vom Mietvertrag ab.
Zu den Pflichten gehört auch, die Privatsphäre des Mieters zu achten. Ein allgemeines Recht, die Wohnung zu betreten, hat der Vermieter nicht. Er braucht einen konkreten Anlass und muss den Termin rechtzeitig ankündigen, außer bei Gefahr im Verzug. Wie das bei Besichtigungen mit Nachmietern oder Käufern läuft, steht unter Besichtigung einer bewohnten Wohnung.
Welche Rechte stehen dem Vermieter gegenüber?
Rechte und Pflichten hängen zusammen. Wichtigstes Recht des Vermieters ist die Miete: Sie ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b BGB). Nebenkosten kann er nur verlangen, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vorsieht.
- Die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist – innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 %, in Gebieten mit Landesverordnung um 15 %.
- Die Wohnung aus konkretem Anlass nach Ankündigung betreten, etwa um einen Mangel zu prüfen.
- Erhaltungsmaßnahmen und angekündigte Modernisierungen durchführen, die der Mieter grundsätzlich dulden muss.
- Bei schweren Pflichtverletzungen abmahnen und kündigen; eine ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf.
- Nach dem Auszug Schadensersatz für Schäden verlangen, die über normale Abnutzung hinausgehen.
Pflichten am Ende des Mietverhältnisses
Nach dem Auszug muss der Vermieter über die Kaution abrechnen und sie zurückzahlen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung gesteht ihm eine angemessene Prüfzeit zu. Einen Teil darf er einbehalten, wenn aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Was Vermieter beachten müssen: Die Kurz-Checkliste
- Vor der Vermietung Energieausweis bereithalten und klären, ob die Mietpreisbremse gilt.
- Mietvertrag schriftlich schließen und Nebenkosten ausdrücklich als umlagefähig vereinbaren.
- Kaution getrennt anlegen und die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.
- Mängelmeldungen dokumentieren und zügig beheben lassen.
- Nebenkosten jedes Jahr fristgerecht und nachvollziehbar abrechnen.
- Unterlagen wie Verträge, Protokolle und Abrechnungen geordnet aufbewahren.
Welche Regeln neu hinzugekommen sind, fasst der Artikel Neue Pflichten für Vermieter zusammen. Wer erst am Anfang steht, findet den Ablauf unter Wohnung vermieten: Schritt für Schritt.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter kaputte Geräte in der Wohnung ersetzen?
Ja, wenn das Gerät mitvermietet ist, etwa eine Einbauküche oder ein Herd. Dann gehört es zur Wohnung, die der Vermieter in gutem Zustand erhalten muss. Geräte, die dem Mieter gehören, muss der Mieter selbst reparieren.
Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten?
Einen Schlüssel darf er nur mit Einverständnis des Mieters behalten. Auch dann gilt: Die Wohnung darf er nur aus konkretem Anlass und nach Ankündigung betreten, bei Gefahr im Verzug auch sofort.
Welche Pflichten hat der Vermieter bei einem Notfall wie einem Rohrbruch?
Er muss den Schaden so schnell wie möglich beheben lassen, weil die Wohnung wieder nutzbar sein muss. Bei Gefahr im Verzug darf er die Wohnung auch ohne vorherige Ankündigung betreten. Der Mieter muss den Schaden seinerseits sofort melden.
Kann der Mietvertrag die Pflichten des Vermieters einschränken?
Nur begrenzt. Viele Schutzregeln im Mietrecht können nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden, etwa die Abrechnungsfrist für Nebenkosten. Übertragen lassen sich einzelne Aufgaben wie Schönheitsreparaturen oder der Winterdienst, aber nur mit wirksamen Klauseln.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen