Zertifizierter Verwalter: Wer darf WEG-Verwalter sein?
Kurz gesagt
Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); dieser Anspruch gilt seit dem 1. Dezember 2023 (§ 26a WEG). Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat. Bestimmte Berufsabschlüsse sind gleichgestellt, und für kleine, selbst verwaltete Gemeinschaften gibt es Ausnahmen.
Warum es den zertifizierten Verwalter gibt
Ein WEG-Verwalter verwaltet oft erhebliche Summen: Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Aufträge für Sanierungen. Lange Zeit durfte trotzdem jeder diese Aufgabe übernehmen, ohne Nachweis von Fachwissen. Mit der WEG-Reform hat der Gesetzgeber deshalb den zertifizierten Verwalter eingeführt. Er soll sicherstellen, dass Verwalter die Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts, der Buchhaltung und der Gebäudetechnik beherrschen.
Wichtig: Das Gesetz verbietet nicht, einen Verwalter ohne Zertifikat zu bestellen. Es gibt aber jedem einzelnen Eigentümer einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört das zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Seit dem 1. Dezember 2023 kann dieser Anspruch geltend gemacht werden (§ 26a WEG).
Wer als zertifizierter Verwalter gilt
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit notwendigen Kenntnisse verfügt. Ist eine Verwaltungsgesellschaft bestellt, kommt es auf die Personen an, die dort tatsächlich mit der Verwaltung befasst sind.
Einer bestandenen Prüfung stehen bestimmte Qualifikationen gleich. Dazu gehören nach der zugehörigen Verordnung unter anderem die Befähigung zum Richteramt, also ein abgeschlossenes juristisches Staatsexamen, sowie immobilienwirtschaftliche Berufsausbildungen und Studienabschlüsse. Wer eine solche Qualifikation hat, muss die IHK-Prüfung nicht zusätzlich ablegen.
| Nachweis | Zertifiziert im Sinne des WEG? |
|---|---|
| bestandene Prüfung vor der IHK | ja |
| Befähigung zum Richteramt (Volljurist) | ja, gleichgestellt |
| einschlägige immobilienwirtschaftliche Ausbildung oder Studium | ja, soweit in der Verordnung genannt |
| nur langjährige Berufserfahrung ohne Prüfung | nein |
| Wohnungseigentümer ohne Prüfung in kleiner Anlage | nein, aber unter Umständen vom Anspruch ausgenommen |
Die IHK-Prüfung für WEG-Verwalter
Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Geprüft werden die Themen, die ein Verwalter im Alltag braucht. Eine bestimmte Ausbildung oder ein Lehrgang ist nicht Voraussetzung für die Zulassung, auch Quereinsteiger können sich anmelden. Viele Anbieter bereiten mit Kursen darauf vor.
- Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts: Rechte und Pflichten der Eigentümer, Beschlüsse, Eigentümerversammlung
- kaufmännische Grundlagen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Buchhaltung
- technische Grundlagen: Gebäudetechnik, Erhaltung und Modernisierung, Energie
- angrenzendes Recht: Mietrecht, Grundbuch, Datenschutz, Verträge mit Dienstleistern
Das Zertifikat ersetzt nicht die übrigen Voraussetzungen für gewerbliche Verwalter. Wer die Verwaltung beruflich für andere betreibt, braucht außerdem eine gewerberechtliche Erlaubnis und muss sich regelmäßig weiterbilden. Die Details regelt das Gewerberecht und nicht das WEG.
Wer darf WEG-Verwalter werden? Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften
Grundsätzlich kann jede natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellt werden, also auch ein einzelner Eigentümer oder eine GmbH. Das Zertifikat ist nur dann entscheidend, wenn ein Eigentümer es verlangt.
Für kleine Gemeinschaften macht das Gesetz eine Ausnahme: Wird dort ein Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt, besteht der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter grundsätzlich nicht. Diese Ausnahme endet, wenn ein bestimmter Teil der Eigentümer trotzdem einen zertifizierten Verwalter verlangt. Ob eine Anlage als klein gilt, richtet sich nach der Zahl der Sondereigentumsrechte; die genaue Schwelle steht in § 19 Abs. 2 WEG.
So setzen Eigentümer den Anspruch durch
- Beim Verwalter schriftlich nachfragen, ob er zertifiziert ist oder eine gleichgestellte Qualifikation hat, und um einen Nachweis bitten.
- Fehlt der Nachweis, einen Antrag zur nächsten Eigentümerversammlung stellen: Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
- Lehnt die Mehrheit den Antrag ab, kann der Negativbeschluss angefochten werden: Klage binnen eines Monats nach Beschlussfassung, Begründung binnen zwei Monaten (§ 45 WEG).
- Zusammen mit der Anfechtung kann beim Gericht beantragt werden, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters anzuordnen (Beschlussersetzungsklage).
- Bei der Neuwahl Angebote mehrerer zertifizierter Verwalter einholen und vergleichen.
Beispiel
Anspruch in einer mittelgroßen Anlage
Eine Gemeinschaft mit 24 Wohnungen lässt sich seit Jahren von einem Eigentümer verwalten, der keine Prüfung abgelegt hat. Eine neue Eigentümerin beantragt in der Versammlung am 15. März die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Mehrheit lehnt ab. Da die Anlage nicht unter die Ausnahme für kleine Gemeinschaften fällt, kann sie bis zum 15. April Klage erheben und bis zum 15. Mai begründen. Das Gericht kann die Gemeinschaft dann verpflichten, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen.
Woran man einen guten Verwalter erkennt
Das Zertifikat belegt Grundwissen, sagt aber wenig über Erreichbarkeit, Sorgfalt und Kosten. Eigentümer sollten deshalb zusätzlich auf eine verständliche, pünktliche Jahresabrechnung, transparente Konten und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung achten. Steigt das Hausgeld ohne nachvollziehbaren Grund oder kommt es zu überraschenden Nachforderungen, helfen die Artikel Hausgeld zu hoch und Sonderumlage weiter.
Häufige Fragen
Ist ein Beschluss über einen nicht zertifizierten Verwalter automatisch ungültig?
Nein. Die Bestellung ist wirksam, solange sie nicht erfolgreich angefochten wird. Ein Eigentümer, der einen zertifizierten Verwalter verlangt, muss seinen Anspruch aktiv geltend machen.
Wie lange ist das Verwalter-Zertifikat gültig?
Das Zertifikat selbst ist nicht befristet. Unabhängig davon gelten für gewerbliche Verwalter gewerberechtliche Weiterbildungspflichten, die regelmäßig erfüllt werden müssen.
Muss der Verwalter das Zertifikat unaufgefordert vorlegen?
Eine allgemeine Vorlagepflicht besteht nicht. Eigentümer können aber einen Nachweis verlangen, und bei einer Neubestellung ist es üblich, das Zertifikat mit dem Angebot einzureichen.
Kostet ein zertifizierter Verwalter mehr?
Die Vergütung wird frei vereinbart, feste Sätze gibt es nicht. Ein Vergleich mehrerer Angebote ist deshalb sinnvoll, wobei neben dem Preis auch Leistungsumfang und Erreichbarkeit zählen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen