Hausgeld zu hoch: Was Eigentümer tun können

Wie hoch darf das Hausgeld sein?

Das Gesetz nennt keinen Höchstbetrag, weder pro Wohnung noch pro Quadratmeter. Das Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließt (§ 28 WEG). Maßstab ist die ordnungsmäßige Verwaltung: Die Vorschüsse sollen die voraussichtlichen Kosten realistisch abdecken – nicht deutlich weniger, aber auch nicht willkürlich mehr.

Zu hoch im rechtlichen Sinn ist ein Hausgeld deshalb erst, wenn der Wirtschaftsplan offensichtlich überhöhte Ansätze enthält, Kosten aufführt, die die Gemeinschaft gar nicht zu tragen hat, oder nach einem falschen Schlüssel verteilt. Ein Hausgeld, das einfach nur spürbar gestiegen ist, ist nicht automatisch fehlerhaft. Was im Hausgeld enthalten ist und welche Größenordnungen üblich sind, beschreibt der Artikel Hausgeld: Was drinsteckt.

Häufige Gründe für ein hohes Hausgeld

• Gestiegene Energie- und Versorgungskosten: Heizung, Warmwasser, Wasser und Müll machen bei einer Zentralheizung einen großen Teil aus.
• Höhere Erhaltungsrücklage: Stehen Sanierungen an, erhöht die Gemeinschaft oft die Zuführung. Das ist Vorsorge, keine verlorene Ausgabe.
• Nachholbedarf: Wurde jahrelang zu wenig zurückgelegt, muss später mehr gezahlt werden.
• Neue Verträge: Ein Verwalterwechsel, eine neue Versicherung oder ein neuer Hausmeisterdienst können teurer sein.
• Fehlbeträge aus dem Vorjahr: Reichten die Vorschüsse nicht, wird der Wirtschaftsplan meist angehoben.
• Zahlungsausfälle: Zahlen einzelne Eigentümer nicht, muss die Gemeinschaft die Lücke vorübergehend schließen.

Hausgeld prüfen: So gehen Eigentümer vor

1. Den aktuellen Wirtschaftsplan mit dem Vorjahr und der letzten Jahresabrechnung vergleichen: Welche Positionen sind gestiegen und um wie viel?
2. Prüfen, ob die Ansätze zu den tatsächlichen Ausgaben der Vorjahre passen oder ob einzelne Posten deutlich zu hoch geschätzt sind.
3. Den eigenen Anteil nachrechnen: Stimmen Miteigentumsanteile und Verteilerschlüssel mit Teilungserklärung und Beschlüssen überein?
4. Beim Verwalter Einsicht in Verträge, Rechnungen und Kontoauszüge verlangen; dieses Recht hat jeder Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG).
5. Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat oder anderen Eigentümern halten, bevor Anträge gestellt werden.

Wie sich der eigene Betrag zusammensetzt, lässt sich mit der Anleitung im Artikel Hausgeld berechnen nachvollziehen. Für die Prüfung der Jahresabrechnung gibt es eine eigene Checkliste.

Das Hausgeld senken: Anträge in der Eigentümerversammlung

Über das Hausgeld entscheidet nicht der Verwalter, sondern die Gemeinschaft. Der wirksamste Weg ist deshalb die Eigentümerversammlung. Jeder Eigentümer kann Anträge zur Tagesordnung einbringen, etwa um Angebote mehrerer Dienstleister einzuholen, Verträge zu kündigen oder einen anderen Verteilerschlüssel zu beschließen. Für einzelne Kostenarten ist eine Änderung des Schlüssels mit einfacher Mehrheit möglich (§ 16 Abs. 2 WEG).

• Mehrere Angebote für Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister und Versicherung einholen lassen.
• Wartungsverträge auf Umfang und Laufzeit prüfen.
• Das Verwalterhonorar mit Angeboten anderer Verwalter vergleichen; die Bestellung läuft höchstens fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
• Energiesparmaßnahmen wie eine Optimierung der Heizungsanlage beschließen.
• Rückstände säumiger Eigentümer konsequent eintreiben lassen.

Beschluss anfechten: Die Fristen sind kurz

Ist ein Eigentümer überzeugt, dass der Beschluss über die Vorschüsse fehlerhaft ist, kann er ihn gerichtlich anfechten. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wer die Frist verpasst, muss den Beschluss grundsätzlich hinnehmen, auch wenn er inhaltlich angreifbar gewesen wäre.

Eine Anfechtung hat nur Aussicht auf Erfolg, wenn der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, zum Beispiel bei falschem Verteilerschlüssel oder offensichtlich überhöhten Ansätzen. Ein Anspruch darauf, möglichst wenig zu zahlen, besteht nicht. Vor einer Klage lohnt sich meist die Beratung durch einen Eigentümerverband oder einen Fachanwalt für WEG-Recht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 16 WEG
• § 18 WEG
• § 28 WEG
• § 45 WEG