Aufzug defekt: Ist eine Mietminderung möglich?
Kurz gesagt
Ist ein mitvermieteter Aufzug defekt, liegt ein Mangel vor, der die Miete kraft Gesetzes mindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Wie stark, hängt vor allem von der Dauer des Ausfalls und dem Stockwerk der Wohnung ab: Wer weit oben wohnt, ist stärker betroffen als ein Mieter im Erdgeschoss. Kurze Ausfälle für Wartung oder eine schnelle Reparatur sind oft unerheblich. Eine feste Minderungsquote gibt es nicht.
Warum ein defekter Fahrstuhl ein Mangel ist
Gehört ein Aufzug zum Haus und dürfen die Mieter ihn nutzen, ist er Teil der vermieteten Sache. Der Vermieter muss ihn während der Mietzeit funktionsfähig erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Fällt der Fahrstuhl aus, ist der Zugang zur Wohnung erschwert: Einkäufe, Kinderwagen, Rollator oder Rollstuhl müssen über die Treppe, schwere Lieferungen werden zum Problem.
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete für die Dauer eines erheblichen Mangels automatisch gemindert. Der Vermieter muss nicht zustimmen, und es kommt nicht darauf an, ob er den Defekt verschuldet hat. Auch wenn der Aufzug auf ein Ersatzteil wartet, bleibt die Miete für diese Zeit gemindert.
Wovon die Höhe der Mietminderung beim Fahrstuhlausfall abhängt
- Stockwerk: Je höher die Wohnung liegt, desto stärker wiegt der Ausfall. Im Erdgeschoss ist ein defekter Aufzug oft kaum spürbar.
- Dauer: Ein Ausfall über Wochen wiegt schwerer als eine Störung von wenigen Stunden.
- Häufigkeit: Fällt der Aufzug immer wieder aus, kann das zusammen betrachtet erheblich sein.
- Persönliche Umstände: Für Menschen mit Gehbehinderung, ältere Mieter oder Familien mit Kinderwagen ist der Aufzug oft unverzichtbar. Maßgeblich ist aber in erster Linie der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung, nicht die individuelle Lage.
- Weitere Zugänge: Gibt es einen zweiten Aufzug im Haus, der funktioniert, ist die Beeinträchtigung geringer.
Das Gesetz nennt keine Prozentsätze. Urteile zu anderen Fällen lassen sich nicht einfach übertragen. Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03).
Beispiel
Aufzug drei Wochen defekt, Wohnung im 5. Stock
Die Bruttomiete beträgt 1.200 € im Monat, der Monat hat 30 Tage. Der Aufzug fällt 21 Tage aus. Angenommen, für die Wohnung im 5. Stock ist eine Minderung von 10 % angemessen: 1.200 € × 10 % = 120 € für einen ganzen Monat. Für 21 Tage ergibt das 120 € ÷ 30 × 21 = 84 €. Der Mieter zahlt 1.116 €. Für einen Nachbarn im Erdgeschoss käme bei gleichem Ausfall eine deutlich geringere oder gar keine Minderung in Betracht. Die Quote ist nur eine Annahme für die Rechnung.
Mietminderung auch im Erdgeschoss?
Mieter im Erdgeschoss nutzen den Fahrstuhl meist gar nicht oder nur, um in den Keller oder zur Tiefgarage zu kommen. Ob sie mindern können, hängt davon ab, ob der Ausfall ihre Wohnnutzung tatsächlich beeinträchtigt. Führt der Aufzug zu einem Kellerabteil, einer Waschküche oder einer Dachterrasse, die zur Wohnung gehört, kann auch für sie eine – meist geringe – Minderung in Betracht kommen. Ohne spürbare Einschränkung bleibt es bei der vollen Miete.
So gehen Mieter bei einem defekten Aufzug vor
- Den Ausfall dem Vermieter oder der Hausverwaltung sofort melden (§ 536c BGB) – auch wenn bereits ein Aushang im Haus hängt, denn nicht jeder Aushang bedeutet, dass der Vermieter Bescheid weiß.
- Datum und Uhrzeit des Ausfalls, die Dauer und jede weitere Störung notieren; Fotos vom Aushang oder von der Störungsanzeige machen.
- Beim Vermieter nach dem voraussichtlichen Reparaturtermin fragen und die Antwort aufbewahren.
- Die Miete für die Ausfallzeit angemessen mindern oder unter Vorbehalt der Rückforderung voll zahlen.
- Nach der Reparatur wieder die volle Miete überweisen.
Wer zahlt Reparatur und Wartung des Aufzugs?
Die Reparatur eines defekten Aufzugs ist Instandsetzung und damit Sache des Vermieters. Er darf diese Kosten nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung nur die laufenden Betriebskosten, etwa Betriebsstrom, Wartung, Überwachung, Pflege und Reinigung der Anlage – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage vor.
Wird ein Wartungsvertrag als Vollwartungsvertrag abgeschlossen, der auch Reparaturen enthält, muss der Reparaturanteil in der Abrechnung herausgerechnet werden. Mieter im Erdgeschoss können grundsätzlich an den Aufzugskosten beteiligt werden, wenn der Mietvertrag das so regelt.
Wenn der Aufzug dauerhaft stillsteht
Zieht sich die Reparatur über Monate hin oder reagiert der Vermieter nicht, sollten Mieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Die Minderung gilt für die gesamte Dauer des Ausfalls weiter. Weitere Möglichkeiten, etwa Schadensersatz, beschreibt der Artikel Vermieter behebt Mängel nicht. Eine Selbstvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB kommt beim Aufzug praktisch kaum in Frage, weil Arbeiten an Aufzugsanlagen nur Fachfirmen ausführen dürfen und die Anlage allen Hausbewohnern dient.
Häufig treten mehrere Mängel gemeinsam auf, etwa ein defekter Aufzug und eine nicht funktionierende Haustür. Was bei Klingel und Tür gilt, erklärt der Artikel Klingel oder Haustür defekt.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter der Mietminderung beim Aufzugsausfall zustimmen?
Nein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt. Streit gibt es meist nur über die Höhe, deshalb ist eine gute Dokumentation wichtig.
Mindert eine kurze Wartung des Fahrstuhls die Miete?
In der Regel nicht. Angekündigte Wartungen von kurzer Dauer gelten als unerhebliche Beeinträchtigung. Dauert die Wartung ungewöhnlich lange, kann das anders aussehen.
Kann ich mindern, wenn es beim Einzug noch keinen Aufzug gab?
Wurde der Aufzug nachträglich eingebaut und den Mietern zur Nutzung überlassen, gehört er in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch. Fällt er aus, kommt dann grundsätzlich auch eine Minderung in Betracht.
Muss der Vermieter bei einem langen Ausfall eine Tragehilfe organisieren?
Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht ausdrücklich. Bei langen Ausfällen kann es aber zu den Pflichten des Vermieters gehören, zumutbare Übergangslösungen anzubieten, besonders für Mieter, die auf den Aufzug angewiesen sind.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen