Klingel oder Haustür defekt: Ist eine Mietminderung möglich?

Warum Klingel und Haustür zur geschuldeten Mietsache gehören

Mitvermietet sind nicht nur die Räume der Wohnung, sondern auch die Einrichtungen, die Mieter zum Wohnen brauchen: der Zugang zum Haus, die Haustür mit funktionierendem Schloss und – wenn vorhanden – die Klingel- und Gegensprechanlage. Der Vermieter muss diese Einrichtungen während der Mietzeit funktionsfähig halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Fällt eine davon aus, ist die Wohnung nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand. Dann greift § 536 BGB: Die Miete mindert sich automatisch, ohne dass der Vermieter zustimmen muss. Ausgenommen sind nur unerhebliche Beeinträchtigungen, etwa ein Defekt, der innerhalb kürzester Zeit behoben wird.

Defekte Klingelanlage: Wann sie die Wohnung spürbar beeinträchtigt

Funktioniert die Klingel nicht, hören Mieter weder Besuch noch Paketboten, Pflegedienste oder Handwerker. Bei einer Gegensprechanlage mit Türöffner kommt hinzu, dass Mieter für jeden Besucher selbst nach unten gehen müssen – in einem Haus mit mehreren Etagen eine echte Einschränkung. Die Rechtsprechung sieht einen länger andauernden Ausfall deshalb in der Regel als Mangel an.

• Klingel ohne Ton: Besucher können sich nicht bemerkbar machen.
• Gegensprechanlage ohne Sprechverbindung: Mieter wissen nicht, wer vor der Tür steht.
• Türöffner defekt: Mieter müssen jedes Mal selbst öffnen.
• Klingelschild fehlt oder ist unlesbar: meist nur eine geringe Beeinträchtigung.

Wie stark der Ausfall wiegt, hängt vom Einzelfall ab: Wohnt der Mieter im Erdgeschoss eines kleinen Hauses, wiegt ein stummer Klingelknopf weniger schwer als im fünften Stock ohne Aufzug. Fällt gleichzeitig der Lift aus, erklärt der Artikel Aufzug defekt, was dann gilt.

Haustür defekt: Sicherheit steht im Vordergrund

Eine Haustür, die nicht mehr ins Schloss fällt, sich nicht abschließen lässt oder ganz offen steht, betrifft vor allem die Sicherheit der Bewohner. Unbefugte können ins Treppenhaus gelangen, Briefkästen und Kellerräume sind ungeschützt. Ein solcher Zustand ist in der Regel ein erheblicher Mangel.

Hinzu kommt die Verkehrssicherungspflicht: Der Vermieter muss Gefahren im Haus abwenden. Eine schwergängige oder beschädigte Tür, an der sich Bewohner verletzen können, muss er deshalb zügig in Ordnung bringen lassen. Zieht es durch eine undichte Haustür stark ins Treppenhaus, kann das ähnlich wie bei undichten Fenstern zu bewerten sein.

Schritt für Schritt: So reagieren Mieter richtig

1. Den Defekt mit Datum dokumentieren, etwa mit Fotos oder einem kurzen Video, das zeigt, dass die Tür nicht schließt oder die Klingel stumm bleibt.
2. Den Mangel unverzüglich beim Vermieter oder der Hausverwaltung anzeigen, am besten schriftlich (§ 536c BGB).
3. Eine angemessene Frist zur Reparatur setzen; bei einer offenen Haustür ist diese kurz zu bemessen.
4. Die Miete für die Dauer des Mangels angemessen kürzen oder zunächst unter Vorbehalt weiterzahlen.
5. Nach der Reparatur wieder die volle Miete zahlen und das Datum der Behebung notieren.

Wer den Defekt nicht meldet, riskiert, für die Zeit davor kein Minderungsrecht zu haben (§ 536c BGB). Häufig gehen Mieter davon aus, ein Nachbar habe den Schaden bereits gemeldet. Sicherer ist eine eigene Anzeige. Einen Musterbrief bietet der Artikel Mängel melden.

Rechenbeispiel: Minderung wegen defekter Gegensprechanlage

Grundlage der Berechnung ist die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Eine gesetzliche Tabelle mit Prozentsätzen existiert nicht; die Quote richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.

Wie tageweise gerechnet wird und was bei mehreren Mängeln gleichzeitig gilt, erklärt der Artikel Mietminderung berechnen.

Wer bezahlt die Reparatur von Klingel und Haustür?

Reparaturen an Klingelanlage, Türschloss oder Türschließer sind Instandhaltung und damit grundsätzlich Sache des Vermieters. Als Betriebskosten darf er sie nicht auf die Mieter umlegen, denn Instandsetzungskosten sind nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich ausgenommen.

Eine Ausnahme kann eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag sein. Sie erfasst aber nur Teile, auf die der Mieter häufig und unmittelbar zugreift, und muss Höchstbeträge enthalten. Die zentrale Klingelanlage oder die Haustür des ganzen Hauses fallen in der Regel nicht darunter. Hat ein Mieter den Schaden selbst verursacht, etwa durch Gewalt gegen die Tür, muss er dafür einstehen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 536 BGB
• § 536a BGB
• § 536c BGB