Garten beim Auszug: Was muss zurückgebaut werden?
Kurz gesagt
Beim Auszug muss der Mieter den Garten grundsätzlich so zurückgeben, wie er ihn übernommen hat, abzüglich normaler Abnutzung (§ 538 BGB). Eigene Einbauten wie Gartenhaus, Teich, Hochbeet oder Pflaster muss er in der Regel entfernen, außer der Vermieter hat zugestimmt, dass sie bleiben. Gepflanzte Bäume und Sträucher sind ein Sonderfall. Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB).
Der Grundsatz: Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand
Gehört ein Garten zur Mietwohnung, etwa bei einer Erdgeschosswohnung oder einem gemieteten Haus, ist er Teil der Mietsache. Beim Auszug gibt der Mieter ihn zusammen mit der Wohnung zurück. Maßstab ist der Zustand bei Mietbeginn, wie er im Übergabeprotokoll steht, abzüglich der Veränderungen durch normalen Gebrauch. Die normale Abnutzung muss der Mieter nicht ausgleichen (§ 538 BGB).
Normale Nutzung heißt im Garten: Der Rasen wird bespielt, Pflanzen wachsen oder gehen ein, Wege bekommen Gebrauchsspuren. Anders sieht es bei eigenmächtigen Umgestaltungen aus, bei völliger Verwahrlosung oder bei Schäden, etwa durch gefällte Bäume oder Ölflecken auf dem Pflaster.
Was muss zurückgebaut werden, was darf bleiben?
| Veränderung durch den Mieter | Beim Auszug in der Regel |
|---|---|
| Gartenhaus, Geräteschuppen, Pavillon | Entfernen und Untergrund wiederherstellen, außer der Vermieter übernimmt es |
| Teich, Pool, Sandkasten | Entfernen, Boden verfüllen und einebnen |
| Hochbeete, Gemüsebeete | Hochbeet abbauen; angelegte Beete wieder dem ursprünglichen Zustand annähern, meist als Rasenfläche |
| Pflaster, Terrassenplatten, Kieswege | Zurückbauen, wenn ohne Erlaubnis angelegt |
| Gepflanzte Sträucher und Bäume | Einzelfall: bleiben oft, wenn der Vermieter sie behalten möchte |
| Zaun, Sichtschutz, Rankgitter | Entfernen, Befestigungslöcher schließen |
| Gartenmöbel, Deko, Kompost | Vollständig räumen |
Hat der Vermieter einer Veränderung zugestimmt, bedeutet das nicht automatisch, dass sie beim Auszug bleiben darf. Entscheidend ist, was vereinbart wurde. Wer beim Anlegen eines Teichs oder beim Bau eines Gartenhauses gleich schriftlich festhält, ob es später bleiben soll, vermeidet Streit.
Pflanzen, Bäume und Rasen: der Sonderfall im Garten
Pflanzen, die fest eingewachsen sind, werden mit der Zeit Teil des Grundstücks. Ein Mieter darf sie beim Auszug nicht einfach ausgraben, wenn dadurch Löcher und kahle Flächen entstehen, und muss sie umgekehrt auch nicht immer entfernen. Häufig haben Vermieter nichts gegen Hecken oder Obststräucher, die der Mieter gepflanzt hat.
Bei Bäumen ist besondere Vorsicht geboten. Größere Bäume dürfen ohne Zustimmung des Vermieters nicht gefällt werden, auch nicht vom Mieter, der sie selbst gepflanzt hat. Zusätzlich gelten je nach Gemeinde Baumschutzsatzungen und naturschutzrechtliche Schnittzeiten. Wer hier ohne Rücksprache handelt, riskiert Schadensersatz und Bußgelder.
Der Rasen muss nicht wie frisch verlegt aussehen. Er sollte aber gemäht sein und keine großen kahlen Stellen durch Beete, Pools oder abgestellte Gegenstände haben, die über normale Nutzung hinausgehen.
Gartenpflege bis zum Auszug: Was der Mietvertrag regelt
Wer den Garten pflegen muss, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Nutzt der Mieter den Garten allein und ist ihm die Pflege übertragen, muss er einfache Arbeiten erledigen: Rasen mähen, Unkraut jäten, Laub entfernen. Aufwendige Arbeiten wie das Fällen von Bäumen oder das Erneuern von Wegen gehören in der Regel nicht dazu.
Bei einem Gemeinschaftsgarten kümmert sich meist der Vermieter um die Pflege und legt die Kosten als Betriebskosten um, wenn das vereinbart ist. Gartenpflege gehört zu den umlagefähigen Kostenarten nach § 2 BetrKV. Ein Mieter, der auszieht, muss hier nichts zurückbauen, solange er den Garten nicht selbst verändert hat.
Beim Auszug muss der Garten nicht perfekt sein. Er sollte aber in einem gepflegten Zustand übergeben werden, der zur Jahreszeit passt. Im Spätherbst oder Winter kann niemand frisch gemähten Rasen erwarten.
Garten bei der Übergabe dokumentieren
- Den Mietvertrag und das Einzugsprotokoll heraussuchen: Was stand zum Garten drin, welche Veränderungen wurden erlaubt?
- Einige Wochen vor dem Auszug mit dem Vermieter klären, welche Einbauten und Pflanzen bleiben dürfen, und das schriftlich festhalten.
- Rückbau, Räumung und letzte Pflege rechtzeitig erledigen, bei größeren Arbeiten mit Puffer.
- Bei der Übergabe den Garten gemeinsam begehen und den Zustand im Protokoll notieren, am besten mit datierten Fotos.
- Vereinbarungen über verbleibende Einrichtungen oder eine Ablöse im Protokoll festhalten und von beiden Seiten unterschreiben lassen.
Wie die Übergabe insgesamt abläuft und welche Punkte ins Protokoll gehören, erklärt der Artikel Wohnungsübergabe beim Auszug.
Wenn der Mieter nicht zurückbaut: Kosten und Kaution
Lässt der Mieter Einbauten zurück, die er hätte entfernen müssen, kann der Vermieter ihn zur Beseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Verstreicht die Frist, darf er einen Fachbetrieb beauftragen und die Kosten verlangen. Dafür kann er einen Teil der Kaution einbehalten. Seine Ansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB); mehr dazu im Artikel Schäden nach dem Auszug.
Beispiel
Zurückgelassenes Gartenhaus
Ein Mieter hat ohne Absprache ein Gartenhaus auf einem Betonfundament gebaut und lässt es beim Auszug stehen. Der Vermieter will es nicht behalten und setzt eine Frist zum Abbau, die ungenutzt verstreicht. Ein Fachbetrieb berechnet für Abbau und Entsorgung 850 € und für das Entfernen des Fundaments samt Einebnen 450 €, zusammen 1.300 €. Diesen Betrag kann der Vermieter vom Mieter verlangen und mit der Kaution von 2.400 € verrechnen. Es bleiben 2.400 € − 1.300 € = 1.100 €, die er zurückzahlen muss, sofern keine weiteren Ansprüche bestehen.
Häufige Fragen
Muss ich Pflanzen, die ich gekauft habe, im Garten lassen?
Pflanzen in Kübeln und Töpfen darf der Mieter mitnehmen. Fest eingepflanzte Sträucher und Stauden gehören mit der Zeit zum Grundstück; ob sie ausgegraben werden dürfen, sollte vorher mit dem Vermieter geklärt werden. Entstehen durch das Ausgraben Löcher, muss der Mieter sie schließen.
Darf ich den Rasen umgraben, um ein Gemüsebeet anzulegen?
Kleinere Beete gehören meist zur normalen Gartennutzung, größere Umgestaltungen sollten vorher mit dem Vermieter abgestimmt werden. Beim Auszug kann der Vermieter verlangen, dass größere Beete wieder eingesät werden, wenn sie nicht vereinbart waren.
Wer entsorgt Laub und Grünschnitt beim Auszug?
Wer den Garten allein nutzt und pflegt, entsorgt auch Laub und Grünschnitt, der bei seiner Pflege anfällt. Komposthaufen und gelagerte Grünabfälle sollten beim Auszug geräumt sein, außer der Vermieter möchte sie übernehmen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen