Schäden nach dem Auszug entdeckt: Wie lange kann der Vermieter fordern?
Kurz gesagt
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt in der Regel mit der Schlüsselrückgabe, nicht mit dem Vertragsende. Der Vermieter muss beweisen, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist; ein unterschriebenes Übergabeprotokoll ohne Vermerk erschwert spätere Forderungen erheblich.
Die Frist: sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung
Für Schäden an der Mietsache gilt eine besonders kurze Verjährung. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten (§ 548 BGB). Die Frist beginnt, sobald der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat. Das ist in der Regel der Tag, an dem der Mieter alle Schlüssel übergeben hat und der Vermieter freien Zugang zur Wohnung hat.
Auf das vertragliche Ende des Mietverhältnisses kommt es dabei nicht an. Gibt der Mieter die Wohnung früher zurück, läuft die Frist früher an. Zieht er vor Ablauf der Kündigungsfrist aus, sollte der Rückgabetag deshalb genau festgehalten werden; mehr dazu im Artikel Vor Ende der Kündigungsfrist ausziehen.
| Rückgabe der Wohnung | Verjährung tritt ein mit Ablauf des |
|---|---|
| 15.03.2026 | 15.09.2026 |
| 30.06.2026 | 30.12.2026 |
| 31.10.2026 | 30.04.2027 |
Was fällt unter die kurze Verjährung?
- Beschädigungen wie Brandflecken, Risse in Fliesen, zerkratzte Türen oder beschädigte Böden.
- Nicht entfernte Einbauten oder Veränderungen, die der Mieter zurückbauen müsste.
- Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, wenn eine wirksame Klausel bestand.
- Kosten eines Gutachtens, das der Vermieter zur Feststellung der Schäden einholt.
Nicht erfasst sind Mietrückstände oder Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Für sie gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Jahresende (§§ 195, 199 BGB). Wie es mit den Nebenkosten nach dem Auszug weitergeht, erklärt der Artikel Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug.
Beweislast: Wer muss was beweisen?
Grundsätzlich muss der Vermieter beweisen, dass ein Schaden vorliegt, dass er während der Mietzeit entstanden ist und dass er über normale Abnutzung hinausgeht. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Wo die Grenze liegt, erklärt der Artikel Normale Abnutzung oder Schaden.
Der Mieter wiederum trägt das Risiko, wenn er behauptet, ein Schaden sei schon beim Einzug vorhanden gewesen, dies aber nirgends dokumentiert ist. Deshalb sind Einzugs- und Auszugsprotokoll zusammen das stärkste Beweismittel für beide Seiten.
Was das Übergabeprotokoll für spätere Forderungen bedeutet
Haben beide Seiten bei der Rückgabe ein Protokoll unterschrieben, gilt es als gemeinsame Feststellung des Zustands. Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter Schäden, die bei der Abnahme erkennbar waren, aber nicht eingetragen wurden, in der Regel nicht mehr geltend machen. Anders ist es bei versteckten Mängeln, die bei einer normalen Besichtigung nicht auffallen konnten, etwa ein Wasserschaden unter einem Bodenbelag.
Gibt es kein Protokoll, bleibt der Vermieter zwar nicht chancenlos, muss den Schaden aber mit Fotos, Zeugen oder Gutachten belegen. Wie ein belastbares Protokoll aussieht, beschreibt der Artikel Übergabeprotokoll: Inhalt, Unterschrift und Beweiswert.
Wie der Vermieter die Frist wahrt
Ein Brief oder eine Mahnung an den ehemaligen Mieter hält die Verjährung nicht auf. Die Frist wird im Wesentlichen nur durch Maßnahmen gehemmt, die das Gesetz dafür vorsieht, etwa eine Klage, einen gerichtlichen Mahnbescheid oder ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch. Einfacher ist oft die Verrechnung mit der Kaution.
- Schäden direkt nach der Rückgabe dokumentieren und das Rückgabedatum notieren.
- Kostenvoranschläge oder Rechnungen einholen und den Schaden beziffern.
- Den ehemaligen Mieter schriftlich mit Frist zur Zahlung auffordern.
- Zahlt er nicht, vor Ablauf der sechs Monate eine gerichtliche Maßnahme einleiten oder mit der Kaution verrechnen.
Schäden mit der Kaution verrechnen
Der Vermieter darf die Kaution nach dem Auszug für eine angemessene Zeit zurückhalten, um mögliche Forderungen zu prüfen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch länger. Eine bereits verjährte Schadensersatzforderung kann der Vermieter in vielen Fällen trotzdem noch mit der Kaution verrechnen, wenn sie zu einem Zeitpunkt bestand, als sie noch nicht verjährt war.
Beispiel
Verrechnung mit der Kaution
Ein Mieter gibt die Wohnung am 30. Juni 2026 zurück. Die Kaution beträgt einschließlich Zinsen 2.100 €. Der Vermieter stellt am selben Tag eine zerbrochene Waschtischkeramik fest und lässt sie für 450 € ersetzen. Er rechnet im August ab: 2.100 € minus 450 € ergibt 1.650 €, die er an den Mieter auszahlt. Wäre keine Kaution vorhanden, müsste er die 450 € bis zum Ablauf des 30. Dezember 2026 gerichtlich geltend machen, sonst könnte sich der Mieter auf Verjährung berufen.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter Schäden noch nach einem Jahr fordern?
In der Regel nicht, denn Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Beruft sich der Mieter auf die Verjährung, ist die Forderung nicht mehr durchsetzbar, außer die Frist wurde zuvor gehemmt.
Muss der Mieter zahlen, wenn er den Schaden im Protokoll anerkannt hat?
Hat der Mieter einen Schaden im Protokoll ausdrücklich als von ihm verursacht anerkannt, ist das ein starkes Beweismittel gegen ihn. Die kurze Verjährungsfrist gilt aber auch hier. Ob die geforderte Summe angemessen ist, bleibt eine eigene Frage.
Was ist, wenn der Nachmieter schon eingezogen ist?
Dann wird der Nachweis für den Vermieter deutlich schwieriger, weil der Schaden auch nach dem Auszug entstanden sein kann. Ohne Protokoll oder datierte Fotos lässt sich ein Anspruch dann kaum noch durchsetzen.
Wie lange hat der Mieter Zeit, die Kaution zurückzufordern?
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution unterliegt nicht der kurzen Frist von sechs Monaten, sondern der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren ab Jahresende (§§ 195, 199 BGB). Fällig wird er erst, wenn die angemessene Prüffrist des Vermieters abgelaufen ist.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen