Auszug aus der Mietwohnung: Checkliste mit allen Pflichten
Kurz gesagt
Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung fristgerecht kündigen, sie geräumt und besenrein zurückgeben und alle Schlüssel aushändigen. Renovieren muss er nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu enthält; Instandhaltung ist sonst Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Normale Abnutzung muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Ein Übergabeprotokoll ist nicht vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel.
Die Pflichten beim Auszug im Überblick
Mit dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Das klingt einfach, umfasst aber mehrere Pflichten, die zeitlich ineinandergreifen. Die folgende Tabelle zeigt, was gesetzlich oder vertraglich verlangt wird und was nur empfehlenswert ist.
| Pflicht | Grundlage | Gilt immer? |
|---|---|---|
| Schriftlich kündigen | § 568 BGB, § 573c BGB | Ja, bei unbefristetem Vertrag |
| Wohnung räumen, Einbauten des Mieters entfernen | Rückgabepflicht nach Vertragsende | Ja, außer anders vereinbart |
| Besenrein übergeben | Rückgabepflicht, Rechtsprechung | Ja |
| Alle Schlüssel zurückgeben | Rückgabepflicht | Ja |
| Renovieren (Schönheitsreparaturen) | Nur bei wirksamer Vertragsklausel | Nein |
| Schäden über normale Abnutzung hinaus beheben | Schadensersatz, § 538 BGB | Ja, wenn der Mieter sie verursacht hat |
| Übergabeprotokoll erstellen | Gesetzlich nicht vorgeschrieben | Nein, aber dringend empfohlen |
Kündigung und Auszugstermin richtig planen
Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB). E-Mail, SMS oder WhatsApp genügen nicht. Für Mieter gilt eine Frist von drei Monaten: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB).
Beispiel
Kündigungstermin berechnen
Eine Mieterin möchte zum Jahresende ausziehen. Geht ihre Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag im Oktober zu, endet das Mietverhältnis am 31. Dezember. Geht sie erst am 10. Oktober zu, endet es einen Monat später am 31. Januar. Die Miete für die gesamte Kündigungsfrist ist geschuldet, auch wenn die Mieterin schon früher auszieht.
Wer früher ausziehen möchte, hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen. Was dann für Miete und Übergabe gilt, erklärt der Artikel Vor Ende der Kündigungsfrist ausziehen.
Renovieren: nur mit wirksamer Klausel
Viele Mieter streichen beim Auszug vorsorglich, obwohl sie es gar nicht müssten. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Nur eine wirksame Klausel im Mietvertrag kann sie auf den Mieter übertragen. Zahlreiche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, etwa starre Fristenpläne oder eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand.
Ob gestrichen werden muss, klärt der Artikel Renovierung beim Auszug. Wer die Wohnung ohne frischen Anstrich bekommen hat, findet die Sonderregeln unter Unrenoviert übernommen. Nach einer langen Mietdauer lohnt der Blick in Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen.
Räumen, reinigen, Schäden beheben
- Räumen: Möbel, Hausrat und Sperrmüll müssen raus, auch aus Keller, Dachboden und Garage. Eigene Einbauten wie Regale oder Lampen baut der Mieter in der Regel zurück, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Reinigen: Geschuldet ist grundsätzlich eine besenreine Wohnung, also grob gesäubert und ohne Müll. Wie gründlich das sein muss, steht im Artikel Wie sauber muss die Wohnung bei der Übergabe sein?.
- Schäden: Was über normale Abnutzung hinausgeht, etwa Brandflecken oder zerbrochene Fliesen, muss der Mieter beheben oder ersetzen. Gebrauchsspuren durch vertragsgemäßes Wohnen dagegen nicht (§ 538 BGB).
- Dübellöcher und Tapeten: Ob sie geschlossen oder entfernt werden müssen, hängt vom Umfang und vom Vertrag ab. Details erklären die Artikel zu Bohrlöchern und zu Tapeten.
Checkliste für die Wohnungsübergabe
- Übergabetermin frühzeitig mit dem Vermieter vereinbaren, spätestens für den letzten Tag des Mietverhältnisses.
- Vorab selbst durch alle Räume gehen und Mängel sowie eigene Schäden notieren und fotografieren.
- Beim Termin gemeinsam jeden Raum begehen und den Zustand im Übergabeprotokoll festhalten.
- Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung ablesen und ins Protokoll eintragen.
- Alle Schlüssel übergeben und Anzahl sowie Art im Protokoll quittieren lassen.
- Das Protokoll nur unterschreiben, wenn es stimmt, und eine Kopie mitnehmen.
Ablauf und Streitpunkte der Übergabe vertieft der Artikel Wohnungsübergabe beim Auszug.
Nach dem Auszug: Kaution, Nebenkosten, Fristen
Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine feste gesetzliche Frist. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüfzeit zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch länger. Einen Teil darf er für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Die Kaution mit den letzten Mieten zu verrechnen, ist Mietern grundsätzlich nicht erlaubt.
Die Nebenkosten rechnet der Vermieter regulär über den gesamten Abrechnungszeitraum ab, zeitanteilig oder nach Zwischenablesung. Eine eigene Zwischenabrechnung zum Auszugstag kann der Mieter nicht verlangen. Deshalb sollte er seine neue Anschrift hinterlassen, damit Abrechnung und Kautionsabrechnung ankommen.
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB). Mieter sollten Protokoll, Fotos und Schriftverkehr mindestens so lange aufbewahren.
Was außerdem zu erledigen ist
- Strom, Gas und Internet zum Auszugstag kündigen oder ummelden.
- Am neuen Wohnort innerhalb von zwei Wochen nach Einzug anmelden (§ 17 BMG); dafür braucht es die Wohnungsgeberbestätigung des neuen Vermieters.
- Nachsendeauftrag einrichten und Adressänderungen an Bank, Versicherungen und Arbeitgeber melden.
- Namensschild an Klingel und Briefkasten entfernen.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Mieter nach Vertragsende einfach wohnen bleibt?
Setzt der Mieter den Gebrauch fort und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Vermieter widersprechen deshalb oft schon im Kündigungsschreiben. Wer ausziehen will, sollte den Termin also verbindlich einhalten.
Muss der Mieter beim Übergabetermin selbst anwesend sein?
Nein. Er kann eine andere Person mit einer schriftlichen Vollmacht schicken. Diese Person sollte den Zustand der Wohnung kennen und nur ein zutreffendes Protokoll unterschreiben.
Darf der Vermieter die Kaution wegen einer Renovierung einbehalten?
Nur, wenn der Mieter wirksam zur Renovierung verpflichtet war und sie nicht erledigt hat, oder wenn er Schäden über die normale Abnutzung hinaus verursacht hat. Bei einer unwirksamen Klausel besteht kein Anspruch, und ein Einbehalt dafür ist nicht gerechtfertigt.
Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?
Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Ohne Protokoll lässt sich im Streit aber kaum beweisen, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Beide Seiten profitieren deshalb von einem gemeinsam unterschriebenen Protokoll mit Fotos.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen