Befristeter Mietvertrag: Wann ist er wirksam?
Kurz gesagt
Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der gesetzlichen Befristungsgründe hat und ihn schriftlich mitteilt: Eigennutzung, eine erhebliche bauliche Maßnahme oder eine Werkswohnung (§ 575 BGB). Ein Vertrag „ohne Grund“ ist nicht nichtig, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Mieter darf dann bleiben, und für eine Kündigung gelten die normalen Regeln.
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Bei einem befristeten Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt, steht von Anfang an fest, wann das Mietverhältnis endet – etwa am 31. März 2029. Eine Kündigung ist dann nicht nötig: Der Vertrag läuft einfach aus. Im Gegensatz dazu endet ein unbefristeter Mietvertrag nur durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag.
Weil ein Zeitmietvertrag den Kündigungsschutz des Mieters umgeht, hat der Gesetzgeber ihn für Wohnraum stark eingeschränkt. Die Regeln stehen in § 575 BGB. Wer eine Wohnung befristet vermieten will, muss sie genau einhalten – sonst ist die Befristung wirkungslos.
Die drei zulässigen Befristungsgründe
Eine Befristung ist nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit einen der folgenden Zwecke verfolgt:
| Befristungsgrund | Was gemeint ist |
|---|---|
| Eigennutzung | Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen oder Familienangehörigen bzw. Angehörigen seines Haushalts überlassen. |
| Erhebliche bauliche Maßnahme | Der Vermieter will die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Arbeiten erheblich erschweren würde. |
| Werkswohnung | Der Vermieter will die Wohnung an einen anderen Arbeitnehmer bzw. zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. |
Andere Gründe reichen nicht. Der Wunsch, „flexibel zu bleiben“, die Wohnung später vielleicht zu verkaufen oder nach einiger Zeit teurer neu zu vermieten, rechtfertigt keine Befristung.
Der Grund muss schriftlich und konkret im Vertrag stehen
Der Vermieter muss dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Am sichersten steht er direkt im Mietvertrag. Eine allgemeine Formulierung wie „wegen Eigenbedarf“ genügt nach der Rechtsprechung in der Regel nicht. Der Grund muss so konkret beschrieben sein, dass er sich später überprüfen lässt.
- Bei Eigennutzung: Wer soll einziehen, zum Beispiel „die Tochter des Vermieters, (Name)“?
- Bei baulichen Maßnahmen: Was genau ist geplant, zum Beispiel Abriss, Zusammenlegung von Wohnungen oder Kernsanierung?
- Bei einer Werkswohnung: Für welches Arbeits- oder Dienstverhältnis wird die Wohnung gebraucht?
Befristung ohne Grund: Der Vertrag gilt als unbefristet
Fehlt ein zulässiger Grund oder wurde er nicht schriftlich mitgeteilt, ist nicht der ganze Mietvertrag ungültig. Unwirksam ist nur die Befristung: Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 BGB). Alle übrigen Vereinbarungen wie Miete, Nebenkosten und Kaution bleiben bestehen.
Für den Mieter heißt das: Er muss zum angeblichen Ende nicht ausziehen. Der Vermieter kann nur noch ordentlich kündigen, braucht dafür ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Nach der Rechtsprechung kann eine unwirksame Befristung im Einzelfall allerdings als beiderseitiger Kündigungsverzicht für die vorgesehene Laufzeit ausgelegt werden.
Beispiel
Befristung „wegen späteren Verkaufs“
Ein Vermieter schließt am 1. April 2026 einen Mietvertrag bis zum 31. März 2028. Als Grund steht im Vertrag: „Die Wohnung soll danach verkauft werden.“ Das ist kein gesetzlicher Befristungsgrund. Der Vertrag läuft deshalb auf unbestimmte Zeit weiter. Will der Vermieter das Mietverhältnis beenden, muss er kündigen und ein berechtigtes Interesse nachweisen – der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen, genügt dafür für sich allein grundsätzlich nicht.
Häufige Fehler, die eine Befristung ungültig machen
- Es steht nur ein Enddatum im Vertrag, aber kein Grund.
- Der Grund ist zu allgemein, etwa „Eigenbedarf“ ohne Angabe der Person.
- Der genannte Grund gehört nicht zu den drei gesetzlichen Gründen, etwa Verkauf oder Mieterhöhung.
- Der Grund wurde erst nach Vertragsschluss nachgereicht.
- Der Vertrag wurde nicht in Schriftform geschlossen; ob eine digitale Unterschrift ausreicht, hängt von der Art der Signatur ab.
Wer als Mieter unsicher ist, ob seine Befristung wirksam ist, sollte den Vertrag früh prüfen lassen, etwa beim Mieterverein. Vermieter sind mit einer Vorlage gut beraten, die ein eigenes Feld für den konkreten Befristungsgrund vorsieht.
Ausnahmen: Wohnen auf Zeit und Einliegerwohnung
Die strengen Regeln des § 575 BGB gelten nicht für jede Vermietung. Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird – etwa für ein Praktikum oder eine Projektzeit –, gelten Sonderregeln. Das betrifft oft möblierte Apartments, mehr dazu unter Wohnen auf Zeit. Entscheidend ist der tatsächlich nur vorübergehende Bedarf, nicht die Bezeichnung im Vertrag.
Geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026) ist eine Mietrechtsreform, nach der Kurzzeitmietverträge auf höchstens sechs Monate begrenzt werden sollen. Bis dahin gilt das bisherige Recht.
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Ist ein befristeter Mietvertrag für Mieter nachteilig?
Nicht unbedingt. Während der Laufzeit kann der Vermieter nicht ordentlich kündigen, der Mieter hat also Planungssicherheit. Allerdings kann auch der Mieter in dieser Zeit grundsätzlich nicht ordentlich kündigen und muss am Ende ausziehen, wenn der Grund weiterbesteht.
Kann man einen befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden?
Eine ordentliche Kündigung ist bei einer wirksamen Befristung ausgeschlossen. Möglich bleiben außerordentliche Kündigungen und ein Aufhebungsvertrag. Einzelheiten stehen im Artikel befristeten Mietvertrag kündigen.
Was passiert, wenn der Befristungsgrund am Ende wegfällt?
Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen; verzögert er sich, eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum. Wie das Ende abläuft, erklärt der Artikel befristeter Mietvertrag läuft aus.
Gilt die Befristung auch für Gewerberäume?
Nein, § 575 BGB schützt nur Mieter von Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen sind Befristungen ohne besonderen Grund üblich und grundsätzlich zulässig.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen