Wohnen auf Zeit: Möbliert und befristet vermieten
Kurz gesagt
Auch eine möblierte Wohnung darf nur befristet vermietet werden, wenn ein gesetzlicher Befristungsgrund vorliegt und schriftlich im Vertrag steht (§ 575 BGB): Eigennutzung, erhebliche bauliche Maßnahmen oder Werkswohnung. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet. Ausnahmen bestehen nur, wenn die Wohnung lediglich zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, etwa für ein zeitlich begrenztes Projekt.
Was „Wohnen auf Zeit“ bedeutet
Beim Wohnen auf Zeit mietet jemand eine voll eingerichtete Wohnung für einen begrenzten Zeitraum, etwa während eines Projekts, eines Praktikums oder der Wohnungssuche nach einem Umzug. Vermieter schätzen das Modell, weil sie oft eine höhere Miete erzielen und die Wohnung schneller wieder frei wird.
Rechtlich ist das Wohnen auf Zeit kein eigener Vertragstyp. Es handelt sich um einen normalen Wohnraummietvertrag, für den grundsätzlich das volle Mietrecht gilt. Die Möblierung allein ändert daran nichts. Welche Vor- und Nachteile möbliertes Vermieten allgemein hat, erklärt der Artikel Möbliert vermieten.
Befristung nur mit gesetzlichem Grund
Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum ist nach § 575 BGB nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der gesetzlichen Gründe schriftlich mitteilt:
- Eigennutzung: Der Vermieter will die Räume nach Ablauf selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen.
- Erhebliche bauliche Maßnahmen: Die Wohnung soll so umgebaut, instand gesetzt oder beseitigt werden, dass eine Fortsetzung der Miete die Arbeiten erheblich erschweren würde.
- Werkswohnung: Die Räume sollen an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden.
Der Wunsch, flexibel zu bleiben oder höhere Mieten bei Neuvermietung zu erzielen, ist kein Befristungsgrund. Fehlt ein zulässiger Grund oder wird er nicht schriftlich genannt, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Einzelheiten stehen im Artikel Befristeter Mietvertrag: Wann ist er wirksam?.
Ausnahme: Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch
Anders ist es, wenn die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Für solche Mietverhältnisse gelten nach dem Gesetz wichtige Mieterschutzvorschriften nicht, unter anderem die strengen Regeln zur Befristung. Entscheidend ist aber nicht, was im Vertrag steht, sondern ob der Aufenthalt tatsächlich von vornherein nur kurz angelegt ist.
Typische Fälle sind ein befristeter Arbeitseinsatz in einer anderen Stadt, ein Studiensemester oder die Überbrückung bis zum Bezug einer neuen Wohnung. Wer dagegen in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat und dort dauerhaft wohnen will, mietet nicht nur vorübergehend, auch wenn der Vertrag etwas anderes behauptet. Eine feste Mindest- oder Höchstdauer nennt das geltende Gesetz nicht; es kommt auf den Einzelfall an.
Abgrenzung zur Ferienwohnung
Wohnen auf Zeit ist von der Vermietung an Feriengäste zu unterscheiden. Bei der Kurzzeitvermietung an Touristen wird die Wohnung tage- oder wochenweise überlassen, oft mit hotelähnlichen Leistungen. Dafür gelten zusätzlich Regeln des Landesrechts, etwa zur Zweckentfremdung, die sich je nach Bundesland und Gemeinde unterscheiden.
| Modell | Typische Dauer | Rechtlicher Rahmen |
|---|---|---|
| Ferienwohnung | Tage bis wenige Wochen | Beherbergung, Landesrecht zur Zweckentfremdung beachten |
| Wohnen auf Zeit (vorübergehender Gebrauch) | begrenzter, konkreter Anlass | eingeschränkter Mieterschutz, Anlass muss tatsächlich vorliegen |
| Befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB | frei vereinbar | voller Mieterschutz, Befristungsgrund schriftlich nötig |
| Unbefristeter Mietvertrag mit Möbeln | offen | voller Mieterschutz, Kündigung nur mit berechtigtem Interesse |
Alternative: Unbefristet mit Kündigungsverzicht
Liegt kein Befristungsgrund vor, schließen viele Vermieter einen unbefristeten Vertrag. Die Mieter können dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c BGB). Der Vermieter braucht für eine Kündigung dagegen ein berechtigtes Interesse. Wer eine Mindestlaufzeit sichern möchte, kann einen beidseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren.
Beispiel
Befristung ohne Grund
Ein Vermieter vermietet eine möblierte Wohnung „befristet für zwölf Monate“ an eine Angestellte, die dauerhaft in der Stadt arbeitet. Einen Befristungsgrund nennt der Vertrag nicht. Nach zwölf Monaten verlangt der Vermieter den Auszug. Weil der Vertrag als unbefristet gilt und kein vorübergehender Gebrauch vorliegt, muss die Mieterin nicht ausziehen. Der Vermieter kann nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.
Miethöhe und Möblierungszuschlag
Für die Möbel darf der Vermieter einen Zuschlag verlangen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete aber auch für möblierte Wohnungen; die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029. Wie der Zuschlag berechnet wird, erklärt der Artikel Möblierungszuschlag: Wie hoch darf er sein?. Die steuerliche Seite behandelt der Artikel Möbliert vermieten: Steuer.
Mit der Mietrechtsreform („Mietrecht II“) ist geplant, Kurzzeitmietverträge auf höchstens sechs Monate zu begrenzen und Möblierungszuschläge gesondert auszuweisen und zu begrenzen. Diese Reform ist noch nicht in Kraft (Stand: September 2026). Bis dahin gilt das oben beschriebene Recht.
Was passiert am Ende der Mietzeit?
Bei einem wirksam befristeten Vertrag endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Der Mieter kann vor Ablauf vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Mehr dazu im Artikel Befristeter Mietvertrag läuft aus.
Bleibt der Mieter nach Vertragsende in der Wohnung und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Vermieter sollten deshalb rechtzeitig schriftlich widersprechen, wenn sie die Fortsetzung nicht wollen.
Häufige Fragen
Kann der Mieter einen befristeten Vertrag vorzeitig kündigen?
Bei einem wirksam befristeten Vertrag ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Möglich bleiben eine einvernehmliche Aufhebung oder eine außerordentliche Kündigung. Details erklärt der Artikel zum vorzeitigen Kündigen eines befristeten Mietvertrags.
Muss die möblierte Wohnung eine Kaution haben?
Eine Kaution ist nicht vorgeschrieben, aber üblich. Auch bei möblierten Wohnungen gilt die gesetzliche Obergrenze für die Mietkaution, bezogen auf die Nettokaltmiete.
Braucht der Mieter auch beim Wohnen auf Zeit eine Wohnungsgeberbestätigung?
Wer in eine Wohnung einzieht, muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen anmelden. Der Vermieter muss dafür den Einzug bestätigen. Das gilt auch bei möblierten Wohnungen auf Zeit.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen