Mündlicher Mietvertrag: Gilt er auch ohne Unterschrift?
Kurz gesagt
Ja, ein Mietvertrag über Wohnraum ist auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten wirksam, etwa wenn der Mieter einzieht und der Vermieter die Miete annimmt. Mieter ohne schriftlichen Vertrag haben dieselben gesetzlichen Rechte wie andere Mieter, vor allem den Kündigungsschutz. Was nicht vereinbart wurde, regelt das Gesetz – Nebenkosten sind dann zum Beispiel mit der Miete abgegolten (§ 556 Abs. 1 BGB).
Ein Mietvertrag braucht keine Unterschrift
Für einen Wohnungsmietvertrag schreibt das Gesetz grundsätzlich keine Form vor. Er kommt zustande, wenn Vermieter und Mieter sich einig sind, welche Wohnung ab wann zu welcher Miete überlassen wird (§ 535 BGB). Das kann mündlich geschehen, per Handschlag oder durch schlüssiges Verhalten: Übergibt der Vermieter die Schlüssel, zieht der Mieter ein und zahlt jeden Monat, und der Vermieter nimmt das Geld an, besteht ein Mietverhältnis.
Häufig kommen mündliche Verträge unter Bekannten, in der Familie oder bei Zimmern in Wohngemeinschaften vor. Rechtlich sind sie vollwertige Mietverträge.
Mieterrechte ohne Mietvertrag: Das Gesetz füllt die Lücken
Fehlt ein schriftlicher Vertrag, gelten für alle Punkte, über die nichts vereinbart wurde, die gesetzlichen Regeln. Diese sind überwiegend mieterfreundlich.
| Thema | Was ohne besondere Vereinbarung gilt |
|---|---|
| Mietdauer | Unbefristet – eine Befristung braucht einen schriftlich genannten Grund (§ 575 BGB) |
| Kündigung durch den Vermieter | Nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf, und mit Frist von drei bis neun Monaten (§§ 573, 573c BGB) |
| Kündigung durch den Mieter | Drei Monate Frist, schriftlich mit Unterschrift |
| Nebenkosten | In der Miete enthalten; eine Umlage muss vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB) |
| Kaution | Nur geschuldet, wenn sie vereinbart wurde; höchstens drei Nettokaltmieten |
| Schönheitsreparaturen | Sache des Vermieters |
| Instandhaltung | Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten |
| Mieterhöhung | Nur nach den gesetzlichen Regeln, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) |
Auch ohne Vertrag darf der Mieter bei Mängeln die Miete mindern, und der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Anlass betreten. Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in das mündliche Mietverhältnis ein (§ 566 BGB) – mehr dazu unter Wohnung verkauft.
Beispiel: Nebenkosten ohne schriftlichen Vertrag
Beispiel
Absprache „600 € im Monat“
Ein Vermieter und ein Mieter vereinbaren mündlich eine Miete von 600 € im Monat, über Nebenkosten sprechen sie nicht. Nach einem Jahr schickt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung von 420 €. Da keine Umlage vereinbart wurde, sind die Betriebskosten mit den 600 € abgegolten. Der Mieter muss die 420 € grundsätzlich nicht zahlen. Hätten beide 480 € Kaltmiete plus 120 € Vorauszahlung vereinbart und könnte der Vermieter das beweisen, sähe es anders aus.
Das Problem ist der Beweis
Mündliche Absprachen gelten, lassen sich im Streit aber schwer belegen. Wer sich auf eine Vereinbarung beruft, muss sie beweisen. Hilfreich sind:
- Kontoauszüge mit regelmäßigen Mietzahlungen und einem klaren Verwendungszweck,
- E-Mails, Chatnachrichten oder Quittungen, in denen Miete, Wohnung oder Einzug erwähnt werden,
- die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt,
- Zeugen, die bei der Absprache oder der Schlüsselübergabe dabei waren.
Untermiete ohne Vertrag
Auch ein Untermietverhältnis kann mündlich entstehen. Der Untermieter hat dann Rechte gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Vermieter. Für die Kündigung des Untermieters gelten grundsätzlich die gesetzlichen Fristen; wohnt der Untermieter mit im Haushalt, gibt es Besonderheiten. Einen schriftlichen Untermietvertrag zu schließen, ist für beide Seiten sinnvoll.
Unabhängig davon braucht der Hauptmieter für die Untervermietung die Erlaubnis seines Vermieters (§ 540 BGB). Fehlt sie, drohen Abmahnung und im schlimmsten Fall die Kündigung – siehe Untervermietung ohne Erlaubnis. Die Wohnungsgeberbestätigung für den Untermieter stellt der Hauptmieter aus.
Wann ein schriftlicher Vertrag trotzdem nötig ist
Manche Vereinbarungen wirken nur, wenn sie schriftlich festgehalten sind. Das betrifft vor allem die Befristung: Ohne schriftlich genannten Grund gilt jeder Mietvertrag als unbefristet, auch wenn beide Seiten mündlich ein festes Ende besprochen haben. Einzelheiten stehen im Artikel Befristeter Mietvertrag.
Auch Regelungen, die vom Gesetz zugunsten des Vermieters abweichen, lassen sich mündlich kaum sicher vereinbaren. Dazu gehören etwa eine Staffelmiete, deren künftige Beträge feststehen müssen, eine Indexmiete, eine Kleinreparaturklausel mit Höchstgrenzen oder die Übertragung der Schönheitsreparaturen. Wer als Vermieter solche Punkte möchte, sollte sie vor dem Einzug schriftlich regeln.
In einer Wohngemeinschaft ist ohne Vertrag oft unklar, wer Hauptmieter ist und wer nur Untermieter. Das hat Folgen für Kündigung, Kaution und Nebenkosten. Wie sich das sauber regeln lässt, beschreibt WG-Mietvertrag. Für Vermieter gilt zudem: Der Energieausweis muss auch bei einem mündlichen Vertrag vorgelegt und nach Vertragsschluss als Kopie übergeben werden.
Kündigung und Auszug beim mündlichen Vertrag
Auch wenn der Vertrag mündlich geschlossen wurde, muss die Kündigung schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB). Eine mündliche Kündigung oder eine Nachricht per Messenger beendet das Mietverhältnis nicht.
Nutzt der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist weiter und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Bei Streit um den Inhalt eines mündlichen Vertrags helfen Mietervereine oder Eigentümerverbände wie Haus & Grund.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter ohne schriftlichen Mietvertrag einfach kündigen?
Nein. Auch beim mündlichen Vertrag braucht der Vermieter für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Außerdem muss er schriftlich kündigen und die gesetzliche Frist einhalten.
Muss ich ohne Vertrag eine Kaution zahlen?
Eine Kaution ist nur geschuldet, wenn sie vereinbart wurde – mündlich genügt, muss aber im Zweifel bewiesen werden. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
Kann ich mich ohne schriftlichen Mietvertrag anmelden?
Ja. Für die Anmeldung braucht man keinen Mietvertrag, sondern die Wohnungsgeberbestätigung des Vermieters oder bei Untermiete des Hauptmieters. Die Anmeldung muss binnen zwei Wochen nach Einzug erfolgen.
Kann der Vermieter nachträglich einen schriftlichen Vertrag verlangen?
Der Mieter muss keinen neuen Vertrag mit schlechteren Bedingungen unterschreiben. Eine schriftliche Bestätigung dessen, was ohnehin vereinbart ist, schafft aber für beide Seiten Klarheit.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen