Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Wie lange ist er erlaubt?
Kurz gesagt
Mit einem Kündigungsverzicht schließen Mieter und Vermieter die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit aus, der Mietvertrag bleibt aber unbefristet. Bei einer Staffelmiete ist ein Verzicht des Mieters höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss erlaubt (§ 557a Abs. 3 BGB); an dieser Grenze orientiert sich die Rechtsprechung auch bei anderen Formularverträgen. Ein zu langer oder einseitiger Verzicht im Formularvertrag ist in der Regel unwirksam.
Was ist ein Kündigungsverzicht?
Ein Kündigungsverzicht (auch Kündigungsausschluss) ist eine Klausel im Mietvertrag, mit der die Parteien für eine bestimmte Zeit auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Typisch ist eine Formulierung wie: „Beide Parteien verzichten für die Dauer von (Zeitraum) ab Vertragsschluss auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung.“
Anders als ein Zeitmietvertrag endet der Vertrag nach Ablauf dieser Zeit nicht. Er läuft unbefristet weiter, und ab dann kann wieder mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Für Vermieter ist der Verzicht attraktiv, weil er Mieterwechsel in den ersten Jahren verhindert. Mieter bekommen im Gegenzug Sicherheit, dass ihnen in dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt wird.
Kündigungsverzicht oder Befristung: Der Unterschied
| Merkmal | Kündigungsverzicht | Befristeter Mietvertrag |
|---|---|---|
| Grund nötig? | Nein | Ja, einer der Gründe aus § 575 BGB, schriftlich |
| Was passiert am Ende der Zeit? | Vertrag läuft unbefristet weiter | Vertrag endet, Mieter muss grundsätzlich ausziehen |
| Ordentliche Kündigung vorher? | Ausgeschlossen | Ausgeschlossen |
| Außerordentliche Kündigung? | Möglich | Möglich |
Weil ein Zeitmietvertrag strenge Voraussetzungen hat, ist der Kündigungsverzicht in der Praxis der häufigere Weg zu einer Mindestlaufzeit. Mehr zu den Anforderungen an eine Befristung steht im Artikel Befristeter Mietvertrag: Wann ist er wirksam?.
Wie lange darf der Kündigungsverzicht dauern?
Ausdrücklich geregelt ist die Höchstdauer nur für die Staffelmiete: Dort darf das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre ab Abschluss des Vertrags ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Eine Kündigung ist also frühestens zum Ablauf dieser vier Jahre möglich.
Für andere Formularmietverträge orientiert sich die Rechtsprechung an derselben Grenze. Ein vorformulierter Verzicht, der länger bindet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist grundsätzlich insgesamt unwirksam – er wird also nicht auf die zulässige Dauer gekürzt, sondern fällt ganz weg. Bei einem individuell ausgehandelten Vertrag sind im Einzelfall auch andere Gestaltungen denkbar.
Beispiel
Wann ist die erste Kündigung möglich?
Ein Mietvertrag mit Staffelmiete wird am 15. Mai 2026 unterschrieben, Mietbeginn ist der 1. Juli 2026. Der Kündigungsverzicht läuft vier Jahre ab Vertragsschluss, also bis zum 15. Mai 2030. Das Mietverhältnis kann frühestens zu diesem Zeitpunkt enden. Weil die Kündigungsfrist immer zum Monatsende läuft, ist der früheste Endtermin der 31. Mai 2030. Dafür muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag im März 2030 beim Vermieter sein.
Wann ein Kündigungsverzicht unwirksam ist
- Der Verzicht dauert im Formularvertrag länger als vier Jahre ab Vertragsschluss.
- Nur der Mieter verzichtet, der Vermieter aber nicht; ein einseitiger Verzicht im Formularvertrag ist nach der Rechtsprechung in der Regel nur zusammen mit einer Staffelmiete zulässig.
- Die Klausel schließt auch außerordentliche Kündigungen aus.
- Die Klausel ist unklar formuliert, sodass nicht erkennbar ist, wer worauf wie lange verzichtet.
Ob eine Klausel vorformuliert ist, spielt eine große Rolle. Verwendet der Vermieter ein Muster, das er für mehrere Wohnungen nutzt, gelten die strengen Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Haben beide Seiten den Verzicht dagegen tatsächlich einzeln ausgehandelt, etwa weil der Mieter selbst eine lange Bindung wollte, prüfen Gerichte weniger streng. Wer sich darauf beruft, muss das Aushandeln im Streitfall aber belegen können. Vermieter sollten deshalb festhalten, wie die Vereinbarung zustande kam, und Mieter sollten eine Klausel vor der Unterschrift genau lesen, siehe Mietvertrag prüfen. Ist der Verzicht unwirksam, gilt der Mietvertrag ohne ihn: Der Mieter kann dann jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 573c BGB), der Vermieter nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB).
Wenn ein befristeter Mietvertrag in einen unbefristeten übergeht
Ein befristeter Mietvertrag ohne gesetzlichen Befristungsgrund gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 BGB). Nach der Rechtsprechung kann die gescheiterte Befristung im Einzelfall als beiderseitiger Kündigungsverzicht für die vorgesehene Laufzeit ausgelegt werden – vor allem, wenn beide Seiten erkennbar eine feste Mindestdauer wollten. Dann gelten auch die Grenzen, die für einen Kündigungsverzicht üblich sind.
Ein zweiter Weg in einen unbefristeten Vertrag: Wohnt der Mieter nach Ablauf einer wirksamen Befristung weiter und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Was am Ende eines Zeitmietvertrags sonst gilt, erklärt der Artikel befristeter Mietvertrag läuft aus.
Außerordentliche Kündigung bleibt immer möglich
Ein Kündigungsverzicht betrifft nur die ordentliche Kündigung. Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB), etwa bei Zahlungsverzug oder erheblicher Gesundheitsgefährdung, bleibt erhalten. Auch Sonderkündigungsrechte gelten weiter, zum Beispiel nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB) oder wenn der Vermieter die Untervermietung ohne wichtigen Grund verweigert (§ 540 BGB).
Häufige Fragen
Gilt ein Kündigungsverzicht auch bei einer Indexmiete?
Für die Indexmiete gibt es keine eigene gesetzliche Höchstdauer. Ein Verzicht in einem Formularvertrag sollte sich deshalb an der Grenze von vier Jahren ab Vertragsschluss orientieren und beide Seiten binden.
Kann ein Kündigungsverzicht nachträglich vereinbart werden?
Ja, Mieter und Vermieter können ihn auch später schriftlich vereinbaren. Für die Wirksamkeit gelten dieselben Grenzen wie bei einem Verzicht im ursprünglichen Mietvertrag.
Gilt der Verzicht weiter, wenn die Wohnung verkauft wird?
Ja. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und ist damit auch an einen wirksamen Kündigungsverzicht gebunden.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen