Befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen: Geht das?
Kurz gesagt
Ein wirksam befristeter Mietvertrag kann während der Laufzeit grundsätzlich weder vom Mieter noch vom Vermieter ordentlich gekündigt werden. Möglich bleiben die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist (etwa nach einer Mieterhöhung oder bei verweigerter Untervermietung) und ein Aufhebungsvertrag. Ist die Befristung unwirksam, gilt der Vertrag als unbefristet – dann gelten die normalen Kündigungsfristen.
Grundsatz: Keine ordentliche Kündigung während der Laufzeit
Ein Zeitmietvertrag endet automatisch zum vereinbarten Datum. Das Gegenstück dazu: Vorher können beide Seiten den Vertrag nicht ordentlich kündigen. Die üblichen drei Monate Kündigungsfrist für Mieter gelten also nicht, solange die Befristung wirksam ist.
Bevor Mieter oder Vermieter nach Auswegen suchen, lohnt deshalb ein Blick in den Vertrag: Ist die Befristung überhaupt wirksam? Das ist sie nur mit einem der gesetzlichen Gründe nach § 575 BGB, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde. Welche Gründe das sind, erklärt der Artikel Befristeter Mietvertrag: Wann ist er wirksam?.
Befristung unwirksam: Dann gelten die normalen Fristen
Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund, gilt der Vertrag als unbefristet. Für die Kündigung heißt das:
| Wer kündigt | Was gilt bei unwirksamer Befristung |
|---|---|
| Mieter | Kündigung ohne Grund mit drei Monaten Frist: Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). |
| Vermieter | Kündigung nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB), Frist drei, sechs oder neun Monate je nach Wohndauer. |
Eine Einschränkung gibt es: Nach der Rechtsprechung kann eine unwirksame Befristung im Einzelfall als beiderseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung für die vereinbarte Zeit ausgelegt werden. Ob das greift, hängt vom Vertrag ab. Mehr dazu unter Kündigungsverzicht.
Kündigung durch den Mieter: Diese Wege bleiben
- Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB, § 569 BGB), etwa wenn die Wohnung die Gesundheit gefährdet oder der Vermieter den Gebrauch erheblich vorenthält. Bei Pflichtverletzungen ist in der Regel vorher eine Abmahnung oder Frist zur Abhilfe nötig.
- Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
- Sonderkündigung nach Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB).
- Verweigerte Untervermietung: Lehnt der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund ab, darf der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Tod des Mieters: Erben können außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 564 BGB).
Einen Überblick über alle Sonderrechte gibt der Artikel Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss immer schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen; E-Mail oder WhatsApp genügen nicht (§ 568 Abs. 1 BGB).
Kündigung durch den Vermieter: Nur aus wichtigem Grund
Auch der Vermieter ist an die Laufzeit gebunden. Eigenbedarf, der während der Mietzeit entsteht, erlaubt bei einem wirksamen Zeitmietvertrag keine vorzeitige ordentliche Kündigung. Er bleibt auf die fristlose Kündigung beschränkt, zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) oder nachhaltiger Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB).
Außerdem kann auch der Vermieter in Sonderfällen außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, etwa gegenüber den Erben nach dem Tod des Mieters, wenn niemand in den Vertrag eintritt. Ein Verkauf der Wohnung beendet den Zeitmietvertrag nicht: Der Käufer tritt in den Vertrag ein (§ 566 BGB).
Aufhebungsvertrag und Nachmieter als Ausweg
Der einfachste Weg aus einem Zeitmietvertrag ist eine Einigung. Mit einem Aufhebungsvertrag beenden Mieter und Vermieter das Mietverhältnis zu einem gemeinsam gewählten Datum. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht.
Ebenso gibt es grundsätzlich keinen gesetzlichen Anspruch, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen. Er besteht nur bei einer vertraglichen Nachmieterklausel oder im Einzelfall bei einem berechtigten Interesse des Mieters. Einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen, erhöht aber oft die Bereitschaft des Vermieters, einer Aufhebung zuzustimmen.
- Mietvertrag prüfen: Steht ein konkreter, gesetzlicher Befristungsgrund darin?
- Prüfen, ob ein Sonderkündigungsrecht oder ein wichtiger Grund besteht.
- Falls nicht: dem Vermieter schriftlich eine Aufhebung zu einem Wunschtermin vorschlagen, gern mit Nachmietervorschlag.
- Jede Einigung schriftlich festhalten, inklusive Auszugsdatum und Regelung zur Kaution.
Beispiel: Jobwechsel während der Mietzeit
Beispiel
Mieter will nach einem Jahr umziehen
Eine Mieterin hat einen wirksamen Zeitmietvertrag vom 1. Oktober 2025 bis zum 30. September 2028, weil der Sohn des Vermieters danach einziehen soll. Im Oktober 2026 bekommt sie eine Stelle in einer anderen Stadt. Ein Jobwechsel ist kein Grund für eine fristlose Kündigung. Sie schlägt dem Vermieter deshalb einen Aufhebungsvertrag zum 31. Januar 2027 vor und nennt eine Nachmieterin, die bis zum 30. September 2028 bleiben würde. Stimmt der Vermieter zu, endet ihr Vertrag nach vier Monaten. Lehnt er ab, bleibt sie grundsätzlich bis zum Ende der Laufzeit zur Mietzahlung verpflichtet.
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Fristen-Wächter kostenlos nutzenHäufige Fragen
Kann man einen befristeten Mietvertrag mit drei Monaten Frist kündigen?
Nur wenn die Befristung unwirksam ist, denn dann gilt der Vertrag als unbefristet. Bei einer wirksamen Befristung ist die ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist ausgeschlossen. Wie man die Frist berechnet, zeigt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.
Darf der Vermieter wegen Eigenbedarf früher kündigen?
Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag grundsätzlich nicht. Der Eigenbedarf kann aber der Grund für die Befristung selbst sein, sodass der Mieter zum vereinbarten Ende ausziehen muss.
Was gilt, wenn der Mieter einfach auszieht und nicht mehr zahlt?
Ein Auszug beendet den Vertrag nicht. Die Miete bleibt bis zum Vertragsende oder bis zu einer Einigung geschuldet. Vermietet der Vermieter die Wohnung neu, kann sich das auf seine Ansprüche auswirken.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen