Befristeter Mietvertrag läuft aus: Muss ich ausziehen?
Kurz gesagt
Ein wirksam befristeter Mietvertrag endet zum vereinbarten Datum, ohne dass jemand kündigen muss – der Mieter muss dann grundsätzlich ausziehen. Das gilt aber nur, wenn der schriftlich genannte Befristungsgrund noch besteht. Fällt er weg, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen, verzögert er sich, eine entsprechende Verlängerung (§ 575 BGB). Wohnt der Mieter einfach weiter und widerspricht niemand binnen zwei Wochen, verlängert sich der Vertrag automatisch (§ 545 BGB).
Endet der Vertrag automatisch?
Ja, ein wirksamer Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine Kündigung ist nicht nötig, und ein Kündigungsschutz wie bei unbefristeten Verträgen greift nicht. Der Vermieter muss den Vertrag auch nicht verlängern – ein Anspruch auf Verlängerung besteht nur in den gesetzlichen Fällen, die unten beschrieben sind.
Das setzt aber voraus, dass die Befristung überhaupt wirksam war: Der Vermieter muss bei Vertragsschluss einen der gesetzlichen Gründe – Eigennutzung, erhebliche bauliche Maßnahme oder Werkswohnung – schriftlich genannt haben. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet, und der Mieter muss zum Enddatum nicht ausziehen. Details dazu stehen im Artikel Befristeter Mietvertrag: Wann ist er wirksam?.
Auskunft verlangen: Besteht der Grund noch?
Mieter müssen nicht bis zum letzten Tag abwarten. Sie können vom Vermieter vor Ablauf der Mietzeit Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB). Antwortet der Vermieter verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
Die Anfrage sollte schriftlich und rechtzeitig vor dem Vertragsende gestellt werden, damit noch Zeit für eine Wohnungssuche oder die Klärung einer Verlängerung bleibt. Die genaue Vorlaufzeit ergibt sich aus dem Gesetzestext.
Grund fällt weg oder verzögert sich: Anspruch auf Verlängerung
| Situation am Vertragsende | Folge für den Mieter |
|---|---|
| Grund besteht wie angekündigt | Vertrag endet, Mieter muss ausziehen. |
| Grund tritt erst später ein | Mieter kann Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen. |
| Grund ist ganz weggefallen | Mieter kann Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. |
| Befristung war von Anfang an unwirksam | Vertrag gilt ohnehin als unbefristet. |
Den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer einer Verzögerung muss nach dem Gesetz der Vermieter beweisen. Hat etwa die Tochter, für die die Wohnung vorgesehen war, inzwischen eine andere Wohnung gekauft, fällt der Eigennutzungsgrund weg.
Beispiel
Sanierung verschiebt sich
Ein Zeitmietvertrag läuft bis zum 30. Juni 2027, weil das Haus danach kernsaniert werden soll. Der Vermieter teilt mit, dass die Arbeiten erst am 1. Oktober 2027 beginnen. Der Mieter kann dann verlangen, dass der Vertrag um drei Monate bis zum 30. September 2027 verlängert wird. Wird die Sanierung ganz abgesagt, kann er eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Weiterwohnen nach Ablauf: Stillschweigende Verlängerung
Bleibt der Mieter nach dem Enddatum in der Wohnung und zahlt weiter, kann das Folgen haben: Widerspricht keine Partei binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Aus dem Zeitmietvertrag wird dann ein normaler Mietvertrag mit vollem Kündigungsschutz.
Was Mieter und Vermieter vor dem Ende tun sollten
- Mietvertrag prüfen: Steht ein konkreter Befristungsgrund darin, und ist das Enddatum klar?
- Als Mieter rechtzeitig schriftlich Auskunft verlangen, ob der Grund noch besteht.
- Als Vermieter wahrheitsgemäß antworten und Verzögerungen sofort mitteilen.
- Wenn beide weitermachen wollen: einen neuen oder geänderten Vertrag schriftlich vereinbaren, statt auf eine stillschweigende Verlängerung zu setzen.
- Wenn der Vertrag endet: Übergabetermin vereinbaren, Zählerstände und Zustand im Übergabeprotokoll festhalten.
Mieter zieht nicht aus: Was dann?
Räumt der Mieter trotz wirksamen Vertragsendes nicht, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder die Schlösser tauschen. Er muss eine Räumungsklage erheben und mit einem Urteil den Gerichtsvollzieher beauftragen. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Den Ablauf beschreibt der Artikel Mieter zieht nicht aus.
Für die Zeit nach Vertragsende schuldet der Mieter, der die Wohnung vorenthält, grundsätzlich weiter eine Nutzungsentschädigung. Wer vorzeitig aus einem laufenden Zeitmietvertrag herauswill, findet die Möglichkeiten unter befristeten Mietvertrag kündigen.
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Muss ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?
Nein, grundsätzlich nicht. Eine Pflicht zur Verlängerung besteht nur, wenn der Befristungsgrund wegfällt oder sich verzögert oder wenn der Vermieter die Auskunft zu spät erteilt.
Muss der Vermieter das Vertragsende vorher ankündigen?
Eine Kündigung oder Ankündigung ist nicht nötig, weil das Enddatum im Vertrag steht. Fragt der Mieter aber nach, muss der Vermieter Auskunft geben, ob der Befristungsgrund noch besteht.
Kann der Mieter der Beendigung wegen Härte widersprechen?
Der Widerspruch nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) ist auf Kündigungen zugeschnitten. Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag gibt es keine Kündigung, sodass dieser Weg in der Regel nicht greift. Im Räumungsverfahren kann das Gericht aber eine Räumungsfrist gewähren.
Was ist, wenn der Vermieter den Grund nur vorgeschoben hat?
Zieht der Mieter aus und stellt sich später heraus, dass der Grund nie bestand oder bewusst falsch angegeben wurde, können Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. Bei Verdacht sollten Mieter Belege sammeln und sich beim Mieterverein beraten lassen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen