Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: Was Vermieter tun können
Kurz gesagt
Zieht ein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses nicht aus, darf der Vermieter die Wohnung nicht selbst räumen. Er muss der Weiternutzung binnen zwei Wochen widersprechen (§ 545 BGB), Räumungsklage erheben und mit dem Urteil den Gerichtsvollzieher beauftragen. Bis zur Rückgabe kann er eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Selbsthilfe ist verboten – auch nach wirksamer Kündigung
Endet der Mietvertrag, muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Bleibt er trotzdem, darf der Vermieter nicht eigenmächtig handeln: kein Schlossaustausch, kein Ausräumen, kein Abstellen von Strom, Wasser oder Heizung. Wer so vorgeht, riskiert Schadensersatzforderungen und unter Umständen Strafanzeigen.
Der einzige sichere Weg führt über das Gericht: Räumungsklage, Räumungsurteil, Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Wie das Verfahren abläuft und was es kostet, erklärt der Artikel Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten.
Erster Schritt: Weiternutzung sofort widersprechen
Setzt der Mieter den Gebrauch der Wohnung nach Vertragsende fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn keine Partei binnen zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Für den Vermieter beginnt diese Frist, sobald er von der Weiternutzung erfährt.
Der Weg zur Räumung in fünf Schritten
- Kündigung prüfen: schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB), bei ordentlicher Kündigung mit Begründung (§ 573 Abs. 3 BGB) und nachweisbar zugestellt.
- Den Mieter schriftlich zur Räumung und Schlüsselrückgabe auffordern und eine kurze Frist setzen.
- Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben, bei Zahlungsrückständen verbunden mit der Klage auf die offenen Beträge.
- Nach dem Räumungsurteil eine vom Gericht eventuell gewährte Räumungsfrist abwarten; sie beträgt insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).
- Den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, klassisch oder als günstigere Berliner Räumung.
Oft lohnt vor der Klage ein Gespräch. Ein fester Auszugstermin, eventuell mit Umzugshilfe, ist häufig schneller und günstiger als ein Prozess. Wie so eine Einigung rechtssicher festgehalten wird, zeigt der Artikel Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag.
Besonderheiten je nach Kündigungsart
| Ausgangslage | Worauf Vermieter achten müssen |
|---|---|
| Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug | Zahlt der Mieter den Rückstand bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) |
| Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung | Grundsätzlich vorherige Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB) |
| Eigenbedarfskündigung | Mieter kann wegen Härte widersprechen (§ 574 BGB); Eigenbedarf muss bis zum Auszug fortbestehen |
| Befristeter Mietvertrag | Nur wirksam mit schriftlichem Befristungsgrund (§ 575 BGB), sonst gilt der Vertrag als unbefristet |
Fristlose Kündigung, aber der Mieter zieht nicht aus
Nach einer fristlosen Kündigung ist das Mietverhältnis sofort beendet. Viele Mieter bleiben dennoch, weil sie keine Wohnung finden oder die Kündigung für unwirksam halten. Bei Mietschulden sollten Vermieter wissen: Die sogenannte Schonfrist kann die fristlose Kündigung nachträglich zu Fall bringen, außer es gab in den letzten zwei Jahren schon einen solchen Fall. Deshalb wird häufig zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt. Die Gründe im Einzelnen erklären Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug und Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.
Welche Frist Mieter nach einer fristlosen Kündigung realistisch haben, beschreibt der Artikel Fristlos gekündigt: Wann muss ich ausziehen?.
Eigenbedarf: Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus
Bei Eigenbedarf kommt es besonders oft zum Streit. Der Mieter kann der Kündigung wegen unzumutbarer Härte widersprechen, schriftlich spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses, sofern der Vermieter rechtzeitig auf dieses Recht hingewiesen hat (§ 574 BGB, § 574b Abs. 2 BGB). Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab.
Der Eigenbedarf muss bis zum Ende der Kündigungsfrist bestehen. Fällt er vorher weg, muss der Vermieter den Mieter informieren. Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, macht sich schadensersatzpflichtig, siehe Vorgetäuschter Eigenbedarf.
Befristeter Mietvertrag: Mieter zieht zum Ende nicht aus
Ein wirksam befristeter Mietvertrag endet automatisch zum vereinbarten Datum, ohne Kündigung. Wirksam ist die Befristung aber nur, wenn im Vertrag ein zulässiger Grund schriftlich genannt ist, etwa Eigennutzung, eine erhebliche bauliche Maßnahme oder eine Werkswohnung (§ 575 BGB). Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet, und der Vermieter braucht eine Kündigung mit berechtigtem Interesse. Auch beim befristeten Vertrag gilt: Der Weiternutzung binnen zwei Wochen widersprechen und notfalls klagen.
Nutzungsentschädigung und Kosten
Solange der Mieter die Wohnung nach Vertragsende vorenthält, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen, grundsätzlich mindestens in Höhe der vereinbarten Miete. Die Kosten des Räumungsprozesses und der Vollstreckung muss zunächst der Vermieter vorstrecken; er kann sie aber vom unterlegenen Mieter zurückfordern.
Beispiel
Nutzungsentschädigung für drei Monate
Das Mietverhältnis endet am 30. April. Die Miete beträgt 950 €. Der Mieter zieht erst nach der Räumung am 31. Juli aus. Für Mai, Juni und Juli kann der Vermieter mindestens 3 × 950 € = 2.850 € Nutzungsentschädigung verlangen, zusätzlich zu den Prozesskosten. Ob er das Geld tatsächlich bekommt, hängt davon ab, ob der Mieter zahlungsfähig ist.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Wohnung betreten, wenn der Mieter nicht auszieht?
Nein, nicht ohne Zustimmung des Mieters oder einen konkreten, angekündigten Anlass. Solange der Mieter die Wohnung besitzt, bleibt sie für den Vermieter tabu. Erst mit der Räumung durch den Gerichtsvollzieher erhält er den Besitz zurück.
Kann der Vermieter die Kaution mit der Nutzungsentschädigung verrechnen?
Nach dem Auszug darf der Vermieter offene Forderungen aus dem Mietverhältnis grundsätzlich mit der Kaution verrechnen. Dazu gehören auch Nutzungsentschädigung und Prozesskosten. Über die Kaution muss er dann abrechnen.
Wie lange dauert es, bis ein Mieter geräumt wird?
Eine feste Dauer gibt es nicht. Sie hängt davon ab, ob der Mieter sich verteidigt, wie ausgelastet das Gericht ist und ob eine Räumungsfrist gewährt wird. Die gerichtliche Räumungsfrist allein kann insgesamt bis zu einem Jahr betragen (§ 721 ZPO).
Hilft es, dem Mieter Geld für einen schnellen Auszug anzubieten?
Häufig ja. Eine Zahlung für einen festen Auszugstermin kann günstiger sein als ein langer Prozess. Die Einigung sollte schriftlich in einem Aufhebungsvertrag festgehalten werden, und das Geld sollte erst bei Schlüsselrückgabe fließen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen