Berliner Räumung: Die günstigere Zwangsräumung

Was ist die Berliner Räumung?

Hat der Vermieter ein Räumungsurteil, beauftragt er den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Bei der klassischen Räumung schafft der Gerichtsvollzieher die Wohnung komplett leer: Eine Spedition transportiert die Möbel ab und lagert sie ein. Dafür verlangt der Gerichtsvollzieher vom Vermieter einen Kostenvorschuss, der je nach Wohnungsgröße und Menge der Sachen erheblich sein kann.

Bei der Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Auftrag auf die Herausgabe der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter vor die Tür und den Vermieter in den Besitz ein, meist durch Austausch des Schlosses. Die bewegliche Habe bleibt vorerst in der Wohnung. Den Namen hat das Verfahren, weil es zuerst in Berlin praktiziert wurde; seit der Aufnahme in § 885a ZPO ist es bundesweit gesetzlich geregelt.

„Räumungsklage nach Berliner Modell“: Ein häufiges Missverständnis

Oft ist von einer „Räumungsklage nach dem Berliner Modell“ die Rede. Das ist ungenau: Die Klage selbst ist immer eine normale Räumungsklage. Erst nach dem Urteil entscheidet der Vermieter, ob er den Gerichtsvollzieher mit einer klassischen oder einer beschränkten Räumung beauftragt. Ablauf, Dauer und Kosten der Klage erklärt der Artikel Räumungsklage.

Voraussetzung ist also stets ein vollstreckbarer Titel, meist ein Räumungsurteil oder ein gerichtlicher Vergleich. Hat das Gericht eine Räumungsfrist gewährt, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO), muss der Vermieter deren Ablauf abwarten. Mehr dazu unter Räumungsfrist.

Klassische und Berliner Räumung im Vergleich

So läuft die Berliner Räumung ab

1. Der Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher mit dem Räumungstitel und beschränkt den Auftrag ausdrücklich auf die Herausgabe nach § 885a ZPO.
2. Der Gerichtsvollzieher kündigt den Räumungstermin an, damit der Mieter noch selbst ausziehen kann.
3. Am Termin setzt er den Vermieter in den Besitz ein. Das Schloss wird ausgetauscht.
4. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die in der Wohnung vorgefundenen beweglichen Sachen, in der Regel mit Fotos.
5. Der Vermieter darf die Sachen wegschaffen und verwahren. Holt der Mieter sie nicht innerhalb der gesetzlichen Frist ab, darf der Vermieter sie verwerten; wertlose Sachen darf er vernichten.

Welche Pflichten und Risiken beim Vermieter bleiben

Die Ersparnis hat einen Preis: Der Vermieter übernimmt die Verantwortung für die Habe des Mieters. Er muss sie ordentlich verwahren und darf sie nicht einfach entsorgen, solange die Abholfrist läuft. Das Gesetz begrenzt seine Haftung dabei; für grobe Fehler haftet er aber.

• Persönliche Dokumente wie Ausweise oder Zeugnisse sind besonders sorgfältig zu behandeln und dem Mieter auf Verlangen herauszugeben.
• Der Verwertungserlös wird mit den Kosten verrechnet; ein Überschuss steht dem Mieter zu.
• Lagerkosten, eigene Entrümpelung und Zeitaufwand fallen beim Vermieter an, sind aber meist geringer als ein Speditionsvorschuss.
• Bei einer vermüllten Wohnung kann die klassische Räumung die bessere Wahl sein, weil die Entsorgung sonst allein beim Vermieter liegt.

Wann sich die Berliner Räumung lohnt

Die Berliner Räumung bietet sich vor allem an, wenn der Mieter voraussichtlich zahlungsunfähig ist und der Vermieter die Kosten der Räumung ohnehin nicht zurückbekommen würde. Auch wenn nur wenige Möbel in der Wohnung stehen, spart sie Geld und Zeit.

Was Mieter wissen sollten

Für Mieter bedeutet die Berliner Räumung: Am Räumungstag verlieren sie den Zugang zur Wohnung, ihre Sachen aber zunächst nicht. Sie sollten sich schnell beim Vermieter melden und die Herausgabe verlangen, bevor die Frist abläuft. Wer eine Räumung noch verhindern will, findet Wege im Artikel Räumungsklage abwenden. Auch Vermieter, die wegen Eigenbedarf räumen lassen, finden Hintergründe unter Eigenbedarf und keine neue Wohnung gefunden.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 885a ZPO
• § 721 ZPO