Räumungsklage abwenden: Was Mieter noch tun können
Kurz gesagt
Mieter können eine Räumungsklage auf mehreren Wegen abwenden: Bei fristloser Kündigung wegen Mietschulden wird die Kündigung unwirksam, wenn der Rückstand bis zwei Monate nach Zustellung der Klage bezahlt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Außerdem lohnt es sich, die Kündigung auf Fehler zu prüfen, einen Härtefall geltend zu machen (§ 574 BGB) oder sich mit dem Vermieter zu einigen. Wer die Klage ignoriert, verliert fast immer.
Räumungsklage erhalten: Was jetzt zu tun ist
Mit der Räumungsklage will der Vermieter ein Urteil erreichen, das den Mieter zum Auszug verpflichtet. Das Gericht stellt die Klage zu und setzt Fristen, etwa um die Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und auf die Klage zu erwidern. Diese Fristen sind das Wichtigste. Wer nicht reagiert, riskiert ein Urteil ohne inhaltliche Prüfung.
- Das Zustellungsdatum auf dem Umschlag notieren; davon hängen Fristen ab.
- Die gerichtlichen Fristen im Begleitschreiben herausschreiben und im Kalender eintragen.
- Sofort Hilfe holen: Mieterverein, Fachanwalt für Mietrecht oder Beratungsstellen der Gemeinde. Bei geringem Einkommen kann Beratungs- oder Prozesskostenhilfe in Betracht kommen.
- Bei Mietschulden umgehend Jobcenter oder Sozialamt ansprechen und die Übernahme der Rückstände beantragen.
- Mit dem Vermieter oder dessen Anwalt Kontakt aufnehmen und eine Einigung ausloten.
Mietschulden: Mit der Schonfristzahlung die Kündigung aufheben
Beruht die Klage auf einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, ist die Nachzahlung der stärkste Hebel. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage wegen der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
- Bezahlt werden muss der gesamte fällige Rückstand bis zum Zahlungstag, nicht nur der Betrag aus der Kündigung.
- Die Möglichkeit besteht nicht, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist.
- Nach geltendem Recht rettet die Nachzahlung nur vor der fristlosen, nicht vor einer zusätzlich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.
- Eine Reform („Mietrecht II“), die das einmalig auch für die ordentliche Kündigung ändern soll, ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
Die Einzelheiten stehen im Artikel Schonfristzahlung.
Beispiel
Rückstand bis zur Zahlung
Die Miete beträgt 700 €. Der Vermieter kündigt fristlos, als zwei Monatsmieten offen sind (1.400 €). Bis zur Zahlung sind zwei weitere Monate vergangen, in denen der Mieter nichts gezahlt hat. Um die fristlose Kündigung zu Fall zu bringen, müssen 4 × 700 € = 2.800 € fristgerecht beim Vermieter eingehen oder von einer öffentlichen Stelle zugesagt werden.
Die Kündigung auf Fehler prüfen
Eine Räumungsklage hat nur Erfolg, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Fehler in der Kündigung sind deshalb ein wichtiger Ansatzpunkt:
- Fehlende Schriftform oder Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB).
- Bei ordentlicher Kündigung kein berechtigtes Interesse oder keine Begründung im Schreiben (§ 573 BGB).
- Bei fristloser Kündigung wegen Pflichtverletzung keine vorherige Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB).
- Falsch berechnete Rückstände, etwa weil eine berechtigte Mietminderung nicht berücksichtigt wurde. Hintergrund dazu: Vermieter behebt Mängel nicht.
Härtefall: Räumungsklage mit Kindern, Alter oder Krankheit
Bei einer ordentlichen Kündigung können Mieter widersprechen, wenn der Auszug für sie oder ihre Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden, sofern der Vermieter rechtzeitig darauf hingewiesen hat (§ 574b Abs. 2 BGB).
Kinder allein verhindern eine Räumung nicht. Sie können aber in der Abwägung eine Rolle spielen, etwa bei einem Schulwechsel mitten im Schuljahr oder wenn trotz nachweisbarer Suche keine Ersatzwohnung zu finden ist. Das Gericht wägt stets die Interessen beider Seiten im Einzelfall ab. Bei fristlosen Kündigungen greift die Härteklausel nicht. Mehr dazu unter Härtefall bei Eigenbedarf und Widerspruch gegen die Kündigung.
Einigung mit dem Vermieter statt Urteil
Viele Räumungsverfahren enden mit einem Vergleich. Möglich sind zum Beispiel eine Ratenzahlung der Rückstände gegen Rücknahme der Kündigung oder ein fester Auszugstermin mit etwas mehr Zeit. Auch ein Aufhebungsvertrag kann ein Ausweg sein, wenn der Mieter ohnehin ausziehen will. Eine Einigung spart beiden Seiten Prozess- und Räumungskosten.
Wenn die Räumung nicht mehr abzuwenden ist
Verliert der Mieter, kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO). Sie verschafft Zeit für die Wohnungssuche, hebt die Räumungspflicht aber nicht auf. Wie Gerichte über die Länge entscheiden, erklärt der Artikel Räumungsfrist.
| Möglichkeit | Hilft bei | Wirkung |
|---|---|---|
| Schonfristzahlung | Fristloser Kündigung wegen Mietschulden | Kündigung wird unwirksam |
| Formfehler rügen | Jeder Kündigung | Klage kann abgewiesen werden |
| Härtewiderspruch | Ordentlicher Kündigung | Fortsetzung des Mietverhältnisses möglich |
| Vergleich | Jeder Kündigung | Einvernehmliche Lösung |
| Räumungsfrist | Verlorenem Prozess | Aufschub, höchstens ein Jahr |
Aus Sicht des Vermieters beschreibt der Artikel Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus das Vorgehen.
Häufige Fragen
Kann man eine Räumungsklage noch abwenden, wenn der Termin schon steht?
Oft ja. Solange kein rechtskräftiges Urteil vorliegt, sind Nachzahlung innerhalb der Schonfrist, eine Einigung oder ein Vergleich im Gerichtstermin möglich. Auch nach dem Urteil kann noch eine Räumungsfrist beantragt werden.
Übernimmt das Jobcenter Mietschulden, um eine Räumung zu verhindern?
Das ist möglich, meist als Darlehen und nach Prüfung des Einzelfalls. Entscheidend ist, dass sich die öffentliche Stelle rechtzeitig innerhalb der Schonfrist zur Zahlung verpflichtet. Der Antrag sollte deshalb sofort nach Zustellung der Klage gestellt werden.
Was passiert, wenn ich auf die Räumungsklage nicht reagiere?
Dann droht ein Versäumnisurteil, also ein Urteil ohne Prüfung der Einwände des Mieters. Danach kann der Vermieter mit dem Gerichtsvollzieher räumen lassen. Gegen ein Versäumnisurteil gibt es nur eine kurze Einspruchsfrist, die auf dem Urteil steht.
Schützt eine Schwangerschaft oder ein Kleinkind vor der Räumung?
Nicht automatisch. Solche Umstände können aber als Härtegrund in die Abwägung einfließen oder bei der Länge einer Räumungsfrist berücksichtigt werden. Nachweise, etwa ein ärztliches Attest, sind dabei wichtig.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen