Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten

Wann eine Räumungsklage nötig wird

Mit der Räumungsklage verlangt der Vermieter vor Gericht, dass der Mieter die Wohnung herausgibt. Sie wird nötig, wenn das Mietverhältnis beendet ist – durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebungsvertrag – und der Mieter trotzdem wohnen bleibt. Die häufigsten Auslöser sind Mietschulden und Eigenbedarf.

Selbsthilfe ist tabu. Schlösser austauschen, Strom oder Wasser abdrehen oder Möbel vor die Tür stellen ist dem Vermieter auch nach einer wirksamen Kündigung verboten; er kann sich damit schadensersatzpflichtig oder sogar strafbar machen. Er braucht einen Vollstreckungstitel, also ein Urteil oder einen gerichtlichen Vergleich. Welche Schritte vor der Klage sinnvoll sind, beschreibt der Artikel Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus.

Ablauf der Räumungsklage in sechs Schritten

1. Klage einreichen: Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt – unabhängig davon, wie hoch die Miete ist.
2. Vorschuss zahlen: Das Gericht stellt die Klage in der Regel erst zu, wenn der Vermieter die Gerichtskosten vorgestreckt hat.
3. Zustellung: Der Mieter erhält die Klageschrift zusammen mit gerichtlichen Fristen, in denen er sich äußern muss. Bei einer Kündigung wegen Mietschulden beginnt mit der Zustellung außerdem die Schonfrist für eine Nachzahlung.
4. Schriftsätze und Verhandlung: Beide Seiten tragen ihre Sicht vor, danach folgt meist ein Gerichtstermin mit Güteversuch. Viele Verfahren enden hier mit einem Räumungsvergleich, der ein festes Auszugsdatum enthält.
5. Urteil: Reagiert der Mieter nicht, kann ein Versäumnisurteil ergehen. Sonst prüft das Gericht, ob die Kündigung wirksam war, und kann dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen.
6. Zwangsräumung: Zieht der Mieter trotz Titel nicht aus, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher. Dieser kündigt den Räumungstermin an und setzt den Mieter an diesem Tag aus dem Besitz der Wohnung.

Verklagt werden müssen alle, gegen die später geräumt werden soll: sämtliche Mieter und in der Regel auch erwachsene Mitbewohner, die nicht im Vertrag stehen, etwa Lebensgefährten oder Untermieter. Wer im Urteil fehlt, gegen den darf der Gerichtsvollzieher nicht vorgehen – dann beginnt das Verfahren für diese Person von vorn.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Eine feste Dauer gibt es nicht. Räumungssachen sollen die Gerichte zwar vorrangig und beschleunigt bearbeiten, wie viel Zeit bis zum Auszug vergeht, hängt aber von mehreren Faktoren ab:

• Auslastung des Gerichts: Verhandlungstermine werden je nach Amtsgericht sehr unterschiedlich schnell vergeben.
• Verhalten des Mieters: Wer nicht reagiert, riskiert ein schnelles Versäumnisurteil. Wer Einwände erhebt, Zeugen benennt oder ein Gutachten beantragt, verlängert das Verfahren.
• Räumungsfrist: Das Gericht kann dem Mieter Zeit zum Ausziehen geben und diese auf Antrag verlängern, insgesamt aber höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO). Einzelheiten erklärt der Artikel Räumungsfrist.
• Rechtsmittel: Legt eine Seite Berufung ein, geht der Streit in die nächste Instanz.
• Vollstreckung: Auch nach dem Urteil vergeht Zeit, bis der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin frei hat.

Welche Kosten bei einer Räumungsklage entstehen

Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Gerichtskosten, Anwaltskosten und die Kosten der Zwangsräumung. Gerichts- und Anwaltsgebühren richten sich nach dem Streitwert, der sich bei Räumungsklagen an der Höhe der Miete orientiert. Je höher die Miete, desto teurer das Verfahren. Endet der Prozess mit einem Vergleich oder einem Anerkenntnis, fallen die Gerichtsgebühren in der Regel niedriger aus als bei einem streitigen Urteil. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, wegen der Formalien lassen sich Vermieter aber meist vertreten.

Oft ist die Räumung selbst der größte Posten. Der Gerichtsvollzieher verlangt einen Vorschuss, der auch Spedition, Abtransport und Einlagerung des Hausrats abdeckt; bei einer vollständig eingerichteten Wohnung kann das erheblich sein. Günstiger ist der beschränkte Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO, die sogenannte „Berliner Räumung“: Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Vermieter nur den Besitz an der Wohnung, um die zurückgelassenen Sachen kümmert sich der Vermieter selbst. Mehr dazu im Artikel Berliner Räumung.

Wer zahlt die Räumungsklage?

Grundsätzlich trägt die Partei die Kosten, die den Prozess verliert – also die Gerichtskosten und die Anwaltskosten beider Seiten. Gewinnt der Vermieter, muss ihm der Mieter die Kosten erstatten. Scheitert die Klage, etwa weil die Kündigung unwirksam war, bleibt der Vermieter auf allem sitzen. Bei einem Vergleich verteilen die Parteien die Kosten so, wie sie es vereinbaren.

Das Kostenrisiko des Vermieters bleibt trotzdem hoch: Ist der Mieter zahlungsunfähig, steht der Erstattungsanspruch nur auf dem Papier, und der Vermieter trägt die vorgestreckten Beträge faktisch selbst – zusätzlich zur ausgefallenen Miete. Mieter mit geringem Einkommen können Prozesskostenhilfe beantragen. Sie deckt die eigenen Gerichts- und Anwaltskosten, schützt bei einer Niederlage aber nicht davor, dem Vermieter dessen Anwaltskosten zu erstatten.

Miete während des Verfahrens und die Schonfrist bei Mietschulden

Auch während des Prozesses bleibt der Mieter zahlungspflichtig. Solange er die Wohnung nach Vertragsende nicht zurückgibt, schuldet er eine Nutzungsentschädigung, mindestens in Höhe der bisherigen Miete. Vermieter verbinden die Räumungsklage deshalb häufig mit einer Klage auf Zahlung der Rückstände.

Beruht die Kündigung auf Zahlungsverzug, hat der Mieter eine besondere Möglichkeit: Gleicht er den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage aus oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das klappt nur, wenn nicht schon in den zwei Jahren davor eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist. Erledigt sich die Klage so, muss der Mieter die Verfahrenskosten meist trotzdem tragen, weil der Vermieter bis zur Zahlung im Recht war. Einzelheiten stehen im Artikel Schonfristzahlung.

Mieter sollten eine Räumungsklage nie liegen lassen: Wer die gerichtlichen Fristen verstreichen lässt, riskiert ein Urteil, ohne dass seine Einwände berücksichtigt werden. Welche Wege es dann noch gibt, zeigt der Artikel Räumungsklage abwenden.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 545 BGB
• § 569 BGB
• § 721 ZPO
• § 885a ZPO