Räumungsfrist: Wie viel Zeit gibt das Gericht zum Ausziehen?

Kündigungsfrist, Schonfrist, Räumungsfrist: drei Fristen mit verschiedenen Aufgaben

Rund um eine Kündigung begegnen Mietern und Vermietern gleich mehrere Fristen, die leicht verwechselt werden. Die Räumungsfrist ist die letzte davon. Es gibt sie erst, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist und ein Gericht den Mieter zur Räumung verurteilt hat. Sie verlängert nicht den Mietvertrag, sondern schiebt nur die Zwangsräumung auf.

Eine Räumungsfrist entsteht also nie automatisch mit der Kündigung. Wer gekündigt wurde und nicht auszieht, muss zunächst mit einer Räumungsklage rechnen. Erst im Urteil oder im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs wird darüber entschieden, wie viel Zeit zum Ausziehen bleibt.

Wie lange ist die Räumungsfrist höchstens?

Eine feste Dauer schreibt das Gesetz nicht vor. Es verlangt eine angemessene Frist und zieht nur eine Obergrenze: Die Räumungsfrist darf insgesamt höchstens ein Jahr betragen (§ 721 ZPO). Diese Grenze umfasst auch alle späteren Verlängerungen und wird in der Regel ab der Rechtskraft des Urteils gerechnet.

Innerhalb dieses Rahmens hat das Gericht viel Spielraum. Es kann wenige Wochen gewähren, mehrere Monate oder eine Räumungsfrist ganz ablehnen. Einen Anspruch auf die volle Jahresfrist hat niemand. Ohne Räumungsfrist kann der Vermieter die Räumung betreiben, sobald das Urteil vollstreckbar ist.

Wovon das Gericht die Dauer abhängig macht

Das Gericht wägt die Interessen beider Seiten gegeneinander ab. Der Mieter will nicht obdachlos werden und braucht Zeit, um eine bezahlbare Wohnung zu finden. Der Vermieter will über seine Wohnung wieder verfügen und keine weiteren Ausfälle hinnehmen.

• Für eine längere Frist sprechen etwa eine nachweisbar ernsthafte Wohnungssuche, Kinder im Haushalt oder ein bevorstehender Schulwechsel, hohes Alter, Krankheit oder Behinderung, eine Schwangerschaft, eine lange Mietdauer und ein angespannter örtlicher Wohnungsmarkt.
• Für eine kurze oder gar keine Frist sprechen etwa ausbleibende Zahlungen auch nach der Kündigung, fehlende Bemühungen um Ersatzwohnraum, schwere Störungen des Hausfriedens oder Bedrohungen sowie ein dringender eigener Bedarf des Vermieters.

Räumungsfrist nach fristloser Kündigung durch den Vermieter

Eine wirksame fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort mit ihrem Zugang (§ 543 BGB). Viele Vermieter nennen im Schreiben trotzdem einen Termin, etwa „Räumung bis zum Monatsende“. Das ist keine gerichtliche Räumungsfrist, sondern eine Aufforderung. Was Mieter in dieser Lage beachten müssen, erklärt der Artikel Fristlos gekündigt: Wann muss ich ausziehen?.

Bleibt der Mieter wohnen, braucht der Vermieter auch hier ein Räumungsurteil – und auch hier kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren. Der Kündigungsgrund fließt aber in die Abwägung ein. Wurde wegen Zahlungsverzugs gekündigt und wachsen die Schulden weiter, fällt die Frist häufig kurz aus oder wird verweigert. Zahlt der Mieter dagegen seit der Kündigung jeden Monat pünktlich, spricht das für ihn.

Bei Mietschulden kommt die Schonfrist hinzu: Gleicht der Mieter den gesamten Rückstand rechtzeitig aus oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dann stellt sich die Frage nach einer Räumungsfrist gar nicht mehr. Dieser Weg ist allerdings versperrt, wenn schon in den letzten zwei Jahren eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist.

So beantragen Mieter die Räumungsfrist

1. Auf die Räumungsklage reagieren: Wer sie ignoriert, riskiert ein Versäumnisurteil und verschenkt die Gelegenheit, seine Gründe vorzutragen.
2. Den Antrag auf Räumungsfrist stellen, am besten schon in der schriftlichen Klageerwiderung, spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung.
3. Die Gründe belegen, etwa mit Nachweisen der Wohnungssuche, ärztlichen Bescheinigungen oder Schulbescheinigungen der Kinder.
4. Während der Frist die Nutzungsentschädigung pünktlich zahlen und die Suche nachweisbar fortsetzen.
5. Reicht die Zeit nicht, rechtzeitig vor Ablauf eine Verlängerung beantragen und die weiteren Bemühungen darlegen.

Das Gericht kann eine gewährte Frist auf Antrag verlängern oder verkürzen, solange die Jahresgrenze gewahrt bleibt. Eine Verkürzung beantragt typischerweise der Vermieter, etwa wenn während der Frist keine Zahlungen mehr eingehen. Bei einem gerichtlichen Räumungsvergleich legen die Parteien den Auszugstermin meist selbst fest; reicht die Zeit nicht, kann das Gericht auch dann auf Antrag eine Räumungsfrist bewilligen, ebenfalls insgesamt höchstens ein Jahr.

Was während und nach der Räumungsfrist gilt

Während der Räumungsfrist wohnt der Mieter ohne wirksamen Mietvertrag in der Wohnung. Für jeden Monat schuldet er dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung, in der Regel in Höhe der bisher vereinbarten Miete. Früher auszuziehen, ist jederzeit erlaubt: Die Räumungsfrist ist ein Schutz, keine Pflicht zu bleiben.

Ist die Frist abgelaufen und die Wohnung nicht geräumt, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher. Selbst räumen oder die Schlösser austauschen darf er nicht; das wäre verbotene Eigenmacht. Der Gerichtsvollzieher teilt den Räumungstermin vorher mit. Neben der klassischen Räumung mit Spedition gibt es die kostengünstigere Berliner Räumung, bei der nur die Wohnung herausgegeben wird.

Ist die Räumungsfrist ausgeschöpft, bleibt nur noch ein sehr enger Ausweg: In ganz besonderen Härtefällen, etwa bei ernsthafter Gefahr für Leben oder Gesundheit, kann das Vollstreckungsgericht die Räumung auf Antrag vorübergehend aussetzen. Das ist ein eigenes Verfahren mit hohen Hürden und kein Ersatz für eine rechtzeitig beantragte Räumungsfrist. Härtegründe lassen sich schon viel früher geltend machen, wie der Artikel Widerspruch gegen die Kündigung zeigt.

Beispiel: Vom Urteil bis zum Ende der Jahresgrenze

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 721 ZPO
• § 543 BGB
• § 569 BGB
• § 573c BGB