CO₂-Kosten bei Gewerbemietverträgen: Wie werden sie geteilt?

Die Grundregel: Jede Seite trägt die Hälfte

Seit dem 1. Januar 2023 dürfen Vermieter die CO₂-Kosten fürs Heizen nicht mehr vollständig an ihre Mieter weiterreichen. Das CO2KostAufG unterscheidet zwei Fälle: Für Wohngebäude gilt ein Stufenmodell, das sich am CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche orientiert. Für Nichtwohngebäude – typische Büro-, Geschäfts- und Gewerbehäuser – gilt grundsätzlich die hälftige Teilung: Der Vermieter trägt 50 %, der Mieter ebenfalls 50 %.

Dahinter steht ein Anreizgedanke. Der Vermieter entscheidet über Heizungsanlage, Dämmung und Fenster, der Mieter über sein Heizverhalten. Beide sollen einen Grund haben, den Ausstoß zu senken. Anders als beim Stufenmodell spielt der energetische Zustand des Gebäudes für die Quote aber keine Rolle: Ob das Bürohaus saniert ist oder nicht, die Teilung bleibt gleich.

Wie hoch die CO₂-Kosten ausfallen, hängt vom nationalen CO₂-Preis ab. Für 2026 werden die Zertifikate in einem Preiskorridor von 55 bis 65 € je Tonne versteigert; für 2027 ist derselbe Korridor vorgesehen.

Das Gebäude entscheidet, nicht die Art des Mietvertrags

Ob hälftig oder nach Stufen geteilt wird, hängt nicht davon ab, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerbemietvertrag vorliegt. Maßgeblich ist die Einordnung des ganzen Gebäudes. Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient. Das Gesetz verweist dafür auf die Begriffe des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das seit dem 29. Juli 2026 in Kraft ist.

Gewerbemieter in einem Wohnhaus werden also wie Wohnungsmieter behandelt: Ihr Anteil richtet sich nach dem Ausstoß des Hauses je Quadratmeter. Wie die zehn Stufen aussehen, zeigt der Artikel CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufteilen. Bei gemischt genutzten Häusern, in denen Wohnen und Gewerbe ähnlich viel Raum einnehmen, lohnt ein genauer Blick auf die Zweckbestimmung des Gebäudes, bevor die Abrechnung erstellt wird.

Was im Gewerbemietvertrag vereinbart werden darf

Im Gewerbemietrecht lässt sich vieles frei aushandeln, bei den CO₂-Kosten aber nur in eine Richtung. Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als 50 % der CO₂-Kosten tragen soll, sind unwirksam. Eine Regelung zugunsten des Mieters bleibt dagegen möglich, etwa wenn der Vermieter freiwillig einen größeren Anteil übernimmt.

Welche Kosten überhaupt geteilt werden

Geteilt werden nur die CO₂-Kosten, nicht die gesamten Heizkosten. Gemeint ist der Preisbestandteil, der auf den nationalen CO₂-Preis entfällt. Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Ablesung werden weiter nach dem vereinbarten Schlüssel umgelegt. Die Heizkostenverordnung gilt auch für Gewerberäume.

• Heizöl und Erdgas: Der Brennstofflieferant muss die CO₂-Kosten und die ausgestoßene CO₂-Menge auf seiner Rechnung ausweisen.
• Wärmelieferung, etwa Fernwärme: Auch der Wärmelieferant muss den CO₂-Anteil der eingesetzten Brennstoffe auf der Rechnung angeben.
• Zentrale Warmwasserbereitung: Die darauf entfallenden CO₂-Kosten gehören ebenfalls in die Aufteilung.
• Fällt für den eingesetzten Energieträger kein CO₂-Preis an, gibt es auch keine CO₂-Kosten zu teilen.

So wird in der Heizkostenabrechnung geteilt

1. Der Vermieter ermittelt die CO₂-Kosten, die im Abrechnungszeitraum für das gesamte Gebäude angefallen sind, aus den Rechnungen der Lieferanten.
2. Er zieht seinen Anteil ab – bei einem Nichtwohngebäude die Hälfte.
3. Den Rest verteilt er auf die Mieter nach dem Schlüssel, der für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart ist, also nach Verbrauch und Fläche.
4. In der Heizkostenabrechnung weist er für jeden Mieter dessen Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen aus.

Fehlen diese Angaben oder ermittelt der Vermieter den Anteil gar nicht, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten kürzen. Dieses Kürzungsrecht aus dem CO2KostAufG gilt über einen ausdrücklichen Verweis auch in Nichtwohngebäuden.

Beispiel: Kanzlei in einem Geschäftshaus

Die hälftige Teilung kann für Gewerbemieter günstiger oder ungünstiger sein als das Stufenmodell: In einem sehr effizienten Wohngebäude zahlen Mieter die CO₂-Kosten allein, in einem sehr schlecht gedämmten nur 5 %. Eine vollständige Rechnung nach dem Stufenmodell zeigt der Artikel CO₂-Kosten berechnen.

Gewerbemieter mit eigener Heizung: Erstattung vom Vermieter

Viele Läden, Praxen und Werkstätten haben eine eigene Gastherme und einen eigenen Liefervertrag. Dann zahlt der Mieter die CO₂-Kosten zunächst vollständig an seinen Versorger. Der Vermieter muss ihm in einem Nichtwohngebäude die Hälfte erstatten. Den Anspruch muss der Mieter selbst in Textform beim Vermieter geltend machen. Dafür gilt eine gesetzliche Frist, die mit der Abrechnung des Lieferanten beginnt – wer zu lange wartet, riskiert den Anspruch.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, darf der Vermieter den Erstattungsbetrag mit der nächsten Nebenkostenabrechnung verrechnen. Andernfalls zahlt er ihn direkt aus.

Was sich noch ändern kann und was beide Seiten prüfen sollten

Das Gesetz kündigt selbst an, dass die hälftige Teilung bei Nichtwohngebäuden später durch ein eigenes Stufenmodell abgelöst werden soll. Umgesetzt ist das nicht: Nach geltendem Recht (Stand: September 2026) bleibt es bei der Teilung zur Hälfte. Wer lange laufende Gewerbemietverträge schließt, verweist deshalb besser auf die jeweils geltende gesetzliche Aufteilung, statt eine feste Quote festzuschreiben.

• Ist das Gebäude richtig als Wohn- oder Nichtwohngebäude eingestuft?
• Stimmen die CO₂-Kosten mit den Beträgen auf den Lieferantenrechnungen überein?
• Wurde der Vermieteranteil abgezogen, bevor die Kosten verteilt wurden?
• Folgt die Verteilung demselben Schlüssel wie die übrigen Heizkosten?

Die Rechnungen der Lieferanten kann der Mieter im Rahmen der Belegeinsicht prüfen. Was bei Nebenkosten im Gewerbe sonst anders ist als bei Wohnraum, etwa bei Fristen und Umlageschlüsseln, erklärt der Artikel Nebenkosten im Gewerbemietvertrag.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• CO2KostAufG
• § 7 HeizkostenV