Heizkostenabrechnung verstehen: Grundkosten, Verbrauch, Warmwasser

Was die Heizkostenabrechnung ist und wann sie Pflicht ist

In Häusern mit zentraler Heizungsanlage oder mit Wärmelieferung, etwa Fernwärme, muss der Vermieter Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig abrechnen. Das schreibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vor. Ihre Regeln gehen abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag grundsätzlich vor.

Eine Ausnahme gilt für Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV). Dort dürfen die Parteien auch eine andere Verteilung vereinbaren, etwa nur nach Fläche.

Heiz- und Warmwasserkosten zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Meist erstellt ein Messdienstleister die Heizkostenabrechnung, und der Vermieter übernimmt das Ergebnis als eigenen Posten in die Nebenkostenabrechnung. Deshalb gelten für die Heizkosten dieselbe Abrechnungsfrist und dieselbe Einwendungsfrist wie für alle anderen Nebenkosten.

Welche Kosten in die Heizkostenabrechnung gehören

Umgelegt werden die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. § 7 HeizkostenV zählt auf, was dazugehört:

• die verbrauchten Brennstoffe samt Lieferung, bei einer Wärmepumpe der Strom für die Wärmeerzeugung
• der Betriebsstrom, etwa für Umwälzpumpe und Brenner
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage sowie die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft
• die Reinigung der Anlage und des Heizungsraums
• vorgeschriebene Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
• Miete der Messgeräte sowie Ablesung, Eichung, Berechnung und Aufteilung durch den Messdienst

Bei Fernwärme oder anderer Wärmelieferung tritt an die Stelle der Brennstoffkosten das Entgelt, das der Wärmelieferant berechnet, zuzüglich der Kosten für die Anlagen im Haus.

Grundkosten und Verbrauchskosten: die zwei Teile der Rechnung

Die Kosten werden in zwei Teile gespalten. Die Verbrauchskosten richten sich nach den Werten der Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler in der Wohnung. Die Grundkosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt, unabhängig davon, wie viel jemand heizt. Mindestens 50 % und höchstens 70 % müssen nach Verbrauch verteilt werden; die Grundkosten machen entsprechend 30 bis 50 % aus.

Warum gibt es überhaupt Grundkosten? Ein Teil der Wärme lässt sich keiner Wohnung zuordnen, etwa Wärme aus Steigleitungen oder aus beheizten Fluren. Außerdem heizen Wohnungen unter dem Dach oder an einer Hausecke unter ungünstigeren Bedingungen als Wohnungen in der Mitte. Der Flächenanteil gleicht solche Unterschiede aus.

Welcher Schlüssel innerhalb der Spanne gilt, legt der Vermieter fest; ändern darf er ihn nur aus bestimmten Gründen und nur für künftige Abrechnungszeiträume. Für manche ältere Gebäude mit Öl- oder Gasheizung schreibt die Verordnung den höchsten Verbrauchsanteil vor.

Warmwasser: eigene Kosten, gleiche Regeln

Erzeugt dieselbe Anlage auch das Warmwasser, trennt die Abrechnung die Gesamtkosten zuerst in einen Anteil für die Heizung und einen für das Warmwasser. In der Regel misst dafür ein Wärmemengenzähler, wie viel Energie in die Warmwasserbereitung fließt.

Die Warmwasserkosten werden danach ebenfalls zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt, gemessen mit Warmwasserzählern in der Wohnung, der Rest nach Fläche. Heizung und Warmwasser erscheinen deshalb in der Abrechnung als zwei getrennte Blöcke mit jeweils eigenen Grund- und Verbrauchskosten.

Beispiel: So entsteht der Heizkostenanteil einer Wohnung

Die Einheiten elektronischer Heizkostenverteiler sind keine Kilowattstunden. Sie zeigen nur, welchen Anteil ein Heizkörper am Verbrauch des ganzen Hauses hat; Größe und Leistung des Heizkörpers fließen über Bewertungsfaktoren ein. Einheiten aus verschiedenen Häusern lassen sich deshalb nicht miteinander vergleichen.

Schritt für Schritt durch die Abrechnung des Messdienstes

1. Gesamtkosten des Hauses: Brennstoff- oder Wärmekosten und die übrigen Heizungskosten sind einzeln aufgeführt und zusammengerechnet.
2. Trennung von Heizung und Warmwasser: Die Abrechnung zeigt, welcher Betrag auf die Warmwasserbereitung entfällt.
3. Verteilerschlüssel: Hier steht, welcher Prozentsatz nach Fläche und welcher nach Verbrauch verteilt wird.
4. Einheitspreise: Kosten je Quadratmeter für die Grundkosten und je Verbrauchseinheit für die Verbrauchskosten.
5. Ablesewerte: Jedes Messgerät der Wohnung ist mit Nummer, Raum und Wert aufgeführt.
6. CO₂-Kosten: Die Abrechnung nennt den Anteil des Mieters an den CO₂-Kosten und die Einstufung des Gebäudes.
7. Ergebnis: Grund- und Verbrauchskosten ergeben den Betrag der Wohnung, von dem in der Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungen abgezogen werden.

Seit 2023 tragen Vermieter von Wohngebäuden je nach CO₂-Ausstoß des Hauses einen Teil der CO₂-Kosten. Wie das Stufenmodell funktioniert, erklärt der Artikel CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter.

Fernablesung und monatliche Verbrauchsinformation

Messgeräte, die seit dem 1. Dezember 2021 neu eingebaut werden, müssen fernablesbar sein. Ältere Geräte, die nicht aus der Ferne abgelesen werden können, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer das ist technisch unmöglich oder eine unbillige Härte.

Bei fernablesbaren Geräten erhalten die Bewohner zusätzlich monatlich eine Verbrauchsinformation (§ 6a HeizkostenV). So lässt sich der eigene Verbrauch schon während der Heizperiode einschätzen, statt erst mit der Jahresabrechnung überrascht zu werden.

Sonderfälle: nur nach Fläche, geschätzter Verbrauch, Mieterwechsel

Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nur nach Fläche ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Einzelheiten stehen im Artikel Kürzungsrecht bei Abrechnung nach Wohnfläche.

Fällt ein Messgerät aus oder ist eine Ablesung aus zwingenden Gründen nicht möglich, darf der Verbrauch nach § 9a HeizkostenV ermittelt werden, etwa anhand früherer Zeiträume oder vergleichbarer Räume. Wann eine solche Schätzung zulässig ist, erklärt Verbrauch geschätzt.

Zieht ein Mieter im Laufe des Jahres aus, wird der Verbrauch in der Regel per Zwischenablesung zugeordnet, die Grundkosten zeitanteilig. Wie das in der Praxis aussieht, zeigt der Artikel Mieterwechsel im Jahr.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 7 HeizkostenV
• § 2 HeizkostenV
• § 6a HeizkostenV
• § 9a HeizkostenV
• § 12 HeizkostenV
• § 2 BetrKV
• § 556 BGB