E-Check: Muss der Vermieter die Elektrik prüfen lassen?
Kurz gesagt
Ein Gesetz, das private Vermieter zu einem regelmäßigen E-Check verpflichtet, gibt es nicht. Der Vermieter muss die Wohnung aber in einem gebrauchstauglichen und sicheren Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und Gefahren abwenden (Verkehrssicherungspflicht). Eine Prüfung der Elektrik, etwa beim Mieterwechsel, ist deshalb ein sinnvoller Nachweis. Die Kosten trägt in der Regel der Vermieter; eine Umlage auf den Mieter ist umstritten.
Was ist ein E-Check überhaupt?
Der E-Check ist eine Prüfung der elektrischen Anlage durch einen Elektrofachbetrieb. Geprüft werden unter anderem Leitungen, Steckdosen, Schalter, Sicherungen und der Fehlerstromschutzschalter (FI-Schalter), der bei einem Fehlerstrom den Strom abschaltet. Am Ende erhält der Auftraggeber ein Prüfprotokoll und oft eine Prüfplakette.
„E-Check“ ist dabei kein Begriff aus dem Mietrecht, sondern die Bezeichnung einer Dienstleistung des Elektrohandwerks. Rechtlich entscheidend ist nicht der Name, sondern ob die Anlage sicher ist und ob der Vermieter das im Streitfall zeigen kann.
Gibt es eine gesetzliche Pflicht für Vermieter?
Für private Vermieter von Wohnraum besteht keine allgemeine gesetzliche Pflicht, die Elektrik in festen Abständen prüfen zu lassen. Das Mietrecht schreibt keinen E-Check vor, und auch beim Mieterwechsel ist er nicht vorgeschrieben.
Trotzdem ist der Vermieter nicht aus der Verantwortung. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss er die Wohnung während der gesamten Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehört eine Elektroinstallation, die sicher benutzt werden kann. Wie weit diese Pflichten insgesamt reichen, zeigt der Überblick Pflichten des Vermieters.
Verkehrssicherungspflicht: Warum die Elektrik trotzdem Chefsache ist
Wer ein Haus vermietet, muss Gefahren abwenden, die von seinem Eigentum ausgehen. Diese Verkehrssicherungspflicht betrifft Treppen, Beleuchtung und Winterdienst ebenso wie die Stromversorgung. Kommt ein Mieter oder Besucher durch eine defekte Leitung oder einen Kabelbrand zu Schaden, kann der Vermieter haften, wenn er einen erkennbaren Mangel nicht beseitigt hat.
Eine regelmäßige Prüfung ist deshalb vor allem ein Beweismittel: Mit einem aktuellen Prüfprotokoll kann der Vermieter zeigen, dass er seine Sorgfaltspflichten ernst genommen hat. Weitere Punkte, die in dieselbe Pflicht fallen, stehen in der Checkliste zur Verkehrssicherungspflicht.
- Die Anlage ist sehr alt, zum Beispiel mit zweiadrigen Leitungen ohne Schutzleiter oder alten Schraubsicherungen.
- Ein FI-Schalter fehlt oder löst häufig aus.
- Mieter melden verschmorte Steckdosen, flackerndes Licht oder Brandgeruch.
- Es wurde umgebaut, etwa eine neue Küche oder ein Durchlauferhitzer angeschlossen.
- Die Wohnung stand länger leer oder wurde vom Vormieter verändert.
Wer zahlt den E-Check: Mieter oder Vermieter?
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten. Die Prüfung dient der Erhaltung und Sicherheit seines Gebäudes. Kosten für Instandhaltung und Verwaltung dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Stellt der Elektriker Mängel fest, muss der Vermieter die Reparatur ohnehin selbst bezahlen.
Umstritten ist, ob regelmäßig wiederkehrende Prüfkosten als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden können. Voraussetzung wäre mindestens, dass die Prüfung im Mietvertrag konkret als umlagefähige Kostenart benannt ist. Ohne eine solche Vereinbarung ist eine Umlage ausgeschlossen. Eine einmalige Prüfung aus Anlass des Mieterwechsels ist keine laufende Betriebskostenart und bleibt beim Vermieter.
| Situation | Wer zahlt in der Regel? |
|---|---|
| Einmaliger E-Check beim Mieterwechsel | Vermieter |
| Reparatur festgestellter Mängel | Vermieter |
| Wiederkehrende Prüfung, im Vertrag nicht als Betriebskosten genannt | Vermieter |
| Wiederkehrende Prüfung, im Vertrag konkret als sonstige Betriebskosten genannt | umstritten, Umlage nur mit Risiko |
| Prüfung eigener Geräte des Mieters | Mieter |
E-Check beim Mieterwechsel: Der beste Zeitpunkt
Zwischen Auszug und Einzug ist die Wohnung leer. Der Elektriker kommt an alle Steckdosen und Verteilungen, und der Vermieter braucht keinen Termin mit dem Mieter abzustimmen. Während eines laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Wohnung dagegen nur aus konkretem Anlass und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten; eine anlasslose Prüfung muss er mit dem Mieter absprechen (mehr dazu unter Betretungsrecht).
Der Wechsel ist auch ein guter Moment, weil der neue Mieter die Wohnung im geprüften Zustand übernimmt. Eine Kopie des Protokolls kann dem Übergabeprotokoll beiliegen. Welche weiteren Aufgaben zwischen zwei Mietern anfallen, fasst die Checkliste zum Mieterwechsel zusammen.
Beispiel
Prüfung vor der Neuvermietung
Eine Vermieterin lässt eine Altbauwohnung nach dem Auszug prüfen. Der Elektriker berechnet für die Prüfung 180 €. Er stellt einen fehlenden FI-Schalter fest; der Einbau kostet 320 €. Beides zusammen, also 500 €, trägt die Vermieterin. Die 180 € darf sie nicht in die nächste Nebenkostenabrechnung aufnehmen, weil es sich um eine einmalige Prüfung handelt und nicht um eine im Vertrag vereinbarte laufende Kostenart.
So gehen Vermieter praktisch vor
- Alter und Zustand der Elektroanlage einschätzen und frühere Prüfprotokolle heraussuchen.
- Einen eingetragenen Elektrofachbetrieb beauftragen, am besten in der Leerstandszeit zwischen zwei Mietern.
- Festgestellte Mängel zeitnah beheben lassen; gefährliche Mängel sofort.
- Prüfprotokoll und Rechnungen geordnet aufbewahren, damit die Prüfung später belegt werden kann.
- Mieter bitten, Auffälligkeiten an Steckdosen, Schaltern oder Sicherungen sofort zu melden.
Mieter müssen Mängel, die sie bemerken, unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Umgekehrt darf der Vermieter nicht abwarten, wenn ihm eine gefährliche Anlage bekannt ist. Welche Reparaturen allgemein auf ihn zukommen, beschreibt der Artikel Instandhaltung durch den Vermieter.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter für den E-Check in die Wohnung?
Ein allgemeines Betretungsrecht hat der Vermieter nicht. Für eine Prüfung braucht er einen sachlichen Anlass und muss den Termin rechtzeitig ankündigen. Viele Mieter stimmen einer angekündigten Sicherheitsprüfung aber ohne Weiteres zu.
Kann der Mieter einen E-Check verlangen?
Einen ausdrücklichen Anspruch auf einen E-Check hat der Mieter nicht. Er kann aber verlangen, dass der Vermieter Mängel an der Elektrik beseitigt. Gefährdet ein Mangel die Gesundheit, kommen Mietminderung und im Extremfall weitere Rechte in Betracht.
Muss der Vermieter die Elektrogeräte des Mieters prüfen?
Nein. Eigene Geräte des Mieters, etwa Waschmaschine oder Lampen, gehören zu seinem Bereich. Mitvermietete Geräte wie ein Herd in der Einbauküche fallen dagegen in die Erhaltungspflicht des Vermieters.
Muss eine alte Elektroanlage modernisiert werden?
Eine allgemeine Pflicht zur Modernisierung alter Anlagen gibt es für Wohnungen nicht, solange sie sicher funktionieren. Reicht die Anlage für üblichen Gebrauch nicht aus oder ist sie gefährlich, muss der Vermieter nachbessern. Bei größeren Umbauten gelten die jeweils aktuellen technischen Regeln.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen