Heizungswartung: Umlagefähig oder Sache des Vermieters?
Kurz gesagt
Die regelmäßige Wartung der Heizung gehört zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage und darf auf Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 4 BetrKV). Das gilt für die Zentralheizung ebenso wie für eine Gastherme in der Wohnung. Reparaturen und Ersatzteile, die bei der Wartung anfallen, bleiben dagegen Sache des Vermieters.
Heizungswartung ist ein Teil der Heizkosten
In § 2 BetrKV sind die umlagefähigen Betriebskosten aufgezählt. Nummer 4 umfasst die Kosten der Heizung. Dazu zählen nicht nur Brennstoff und Betriebsstrom, sondern auch die Kosten, die für den sicheren Betrieb regelmäßig anfallen: Reinigung der Anlage, Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie das Einstellen durch eine Fachkraft. Genau das ist der Kern einer üblichen Heizungswartung.
Der Mieter zahlt diese Kosten aber nur, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass er die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Der übliche Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht dafür aus. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Wartungskosten mit der Miete abgegolten.
Wartung oder Reparatur: Die entscheidende Abgrenzung
Streit entsteht meist, weil der Techniker bei der Wartung gleich etwas repariert. Reparaturen sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten, sondern Instandsetzung. Der Vermieter muss sie selbst tragen, weil er die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten muss (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
| Posten auf der Rechnung | Umlagefähig? |
|---|---|
| Reinigung von Brenner und Wärmetauscher | Ja |
| Prüfung der Sicherheitseinrichtungen, Einstellen der Anlage | Ja |
| Anfahrt und Arbeitszeit für die reine Wartung | Ja |
| Austausch einer defekten Pumpe oder Zündelektrode | Nein, Reparatur |
| Ersatzteile nach einer Störung | Nein, Reparatur |
| Notdienst wegen Heizungsausfalls | Nein, Instandsetzung |
| Neue Heizungsanlage | Nein, allenfalls Modernisierungsumlage |
Zentralheizung: So erscheint die Wartung in der Abrechnung
Bei einer zentralen Heizungsanlage stehen die Wartungskosten nicht als eigene Zeile in der allgemeinen Nebenkostenabrechnung, sondern in der Heizkostenabrechnung. Dort werden sie zusammen mit Brennstoff, Betriebsstrom und Messkosten nach der Heizkostenverordnung verteilt: mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).
Beispiel
Wartungskosten in einem Haus mit Zentralheizung
Die Wartung der Zentralheizung kostet im Abrechnungsjahr 400 €. Die Heizkosten werden zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche verteilt. Auf den Verbrauchsanteil entfallen 280 €, auf den Flächenanteil 120 €. Das Haus hat 500 m², die Wohnung des Mieters 100 m². Aus dem Flächenanteil zahlt er 120 € × 100 / 500 = 24 €. Hat er 15 % des erfassten Verbrauchs, kommen 280 € × 15 % = 42 € hinzu. Sein Anteil an der Wartung beträgt damit 66 €.
Messungen des Schornsteinfegers an der Heizung werden häufig ebenfalls über die Heizkosten verteilt. Das Kehren des Schornsteins ist dagegen ein eigener Posten; Einzelheiten stehen im Artikel Schornsteinfeger: Wer zahlt?.
Gastherme in der Wohnung: Wer zahlt die Wartung?
Auch die Wartung einer Etagenheizung oder Gastherme ist umlagefähig. Es gibt zwei übliche Wege:
- Der Vermieter beauftragt die Wartung und legt die Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter der Wohnung um.
- Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, die Therme regelmäßig auf eigene Kosten warten zu lassen. Solche Klauseln sind grundsätzlich möglich, sofern sie sich auf die reine Wartung beschränken und dem Mieter keine Reparaturkosten aufbürden.
Eine Klausel, nach der der Mieter auch Reparaturen an der Therme zahlen soll, ist regelmäßig problematisch. Allenfalls kleine Reparaturen können über eine wirksame Kleinreparaturklausel übertragen werden, die einen Höchstbetrag je Reparatur und einen Jahreshöchstbetrag enthält. Warum Reparaturen grundsätzlich nicht in die Abrechnung gehören, erklärt der Artikel Reparaturen in der Nebenkostenabrechnung.
Wie oft darf die Heizung auf Kosten der Mieter gewartet werden?
Ein festes Wartungsintervall schreibt das Mietrecht nicht vor. Umlagefähig sind Wartungen, die regelmäßig wiederkehren und für einen sicheren, sparsamen Betrieb sinnvoll sind. In der Praxis ist eine jährliche Wartung verbreitet. Der Vermieter muss dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten: Er darf keine überteuerten oder unnötig häufigen Wartungen beauftragen und die Kosten dann auf die Mieter abwälzen.
Nach dem Heizungstausch stellt sich die Frage oft neu. Für neu eingebaute Heizungen gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz (GEG, „Heizungsgesetz“) ersetzt hat. An der Einordnung der laufenden Wartung als Betriebskosten ändert das nichts. Wie sich eine Wärmepumpe in der Abrechnung niederschlägt, erklärt der Artikel Heizkostenabrechnung mit Wärmepumpe.
Heizungswartung in der Nebenkostenabrechnung prüfen
- Im Mietvertrag nachsehen, ob Betriebskosten umgelegt werden und ob eine eigene Wartungsklausel für eine Gastherme besteht.
- In der Heizkosten- oder Nebenkostenabrechnung den Posten Wartung suchen und mit dem Vorjahr vergleichen.
- Bei einem deutlichen Anstieg die Rechnungen im Rahmen der Belegeinsicht ansehen.
- Prüfen, ob Ersatzteile, Störungseinsätze oder Notdienste enthalten sind, und diese beanstanden.
- Einwände rechtzeitig schriftlich erheben, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB).
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Muss der Mieter die Heizungswartung zahlen, wenn die Heizung kaputt war?
Die regelmäßige Wartung bleibt umlagefähig, auch wenn im selben Jahr eine Störung auftrat. Die Kosten für die Beseitigung der Störung trägt aber der Vermieter. In der Abrechnung dürfen nur die Wartungskosten erscheinen.
Darf der Vermieter eine Wartungsfirma frei wählen?
Ja, die Auswahl liegt beim Vermieter. Er muss aber wirtschaftlich handeln und darf keine deutlich überhöhten Preise auf die Mieter umlegen. Bei auffällig hohen Kosten können Mieter Belegeinsicht verlangen und Einwände erheben.
Kann der Mieter die Heizungswartung von der Steuer absetzen?
Der Arbeitsanteil der Wartung gilt als Handwerkerleistung nach § 35a EStG. Mieter können 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abziehen, höchstens 1.200 € im Jahr für alle Handwerkerleistungen zusammen. Nachweis ist die Nebenkostenabrechnung oder eine Bescheinigung.
Gilt das auch für eine Nachtspeicherheizung oder einen Kaminofen?
Auch bei anderen Heizungsarten sind regelmäßige Prüf- und Reinigungskosten grundsätzlich umlagefähig, wenn sie zum Betrieb gehören und vereinbart sind. Reparaturen bleiben immer beim Vermieter. Beim Kaminofen kommen zusätzlich die Kosten des Schornsteinfegers hinzu.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen