Verkehrssicherungspflicht des Vermieters: Checkliste
Kurz gesagt
Die Verkehrssicherungspflicht verlangt vom Vermieter, Gefahren auf dem Grundstück und im Haus abzuwenden, damit Mieter und Besucher nicht zu Schaden kommen. Dazu gehören vor allem sichere Treppen, ausreichende Beleuchtung, der Winterdienst und regelmäßige Kontrollen. Einzelne Aufgaben wie den Winterdienst kann er per Mietvertrag oder Hausordnung auf Mieter übertragen, die Kontrolle bleibt aber bei ihm.
Was die Verkehrssicherungspflicht bedeutet
Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss dafür sorgen, dass andere dadurch nicht verletzt werden. Für Vermieter heißt das: Haus, Hof, Wege und Gemeinschaftsflächen müssen so beschaffen sein, dass sich Mieter, Besucher, Handwerker und Lieferanten dort gefahrlos bewegen können. Diese Pflicht ergibt sich aus dem allgemeinen Haftungsrecht. Daneben muss der Vermieter die Mietsache ohnehin in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 BGB).
Verlangt wird nicht, jede denkbare Gefahr auszuschließen. Maßstab ist, was ein vernünftiger, umsichtiger Eigentümer tun würde, um Schäden zu vermeiden. Was im Einzelfall zumutbar ist, hängt von der Art des Gebäudes, der Zahl der Nutzer und der konkreten Gefahr ab. Verletzt der Vermieter die Pflicht und stürzt jemand, kann er auf Schadensersatz und Schmerzensgeld haften.
Verkehrssicherungspflicht an der Treppe
Treppen gehören zu den häufigsten Unfallorten im Haus. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass Stufen, Geländer und Handläufe in einem sicheren Zustand sind. Typische Gefahren sind lose oder ausgetretene Stufen, wackelige Geländer, rutschige Beläge und hochstehende Teppichkanten.
- Handläufe und Geländer fest verankert und durchgehend greifbar.
- Stufenkanten gut erkennbar, bei Bedarf rutschhemmend.
- Beläge ohne Löcher, Wellen oder lose Stellen.
- Treppenhaus frei von abgestellten Gegenständen, die den Weg versperren.
- Nach der Reinigung keine dauerhaft nassen, glatten Stufen.
Die Reinigung des Treppenhauses kann auf Mieter übertragen werden, die Pflicht zur baulichen Sicherheit nicht. Einen beschädigten Handlauf muss der Vermieter reparieren lassen, sobald er davon weiß. Bis zur Reparatur sollte er die Gefahrenstelle deutlich kennzeichnen oder absperren. Ein Warnschild allein ersetzt die Reparatur aber nicht, wenn diese in zumutbarer Zeit möglich ist. Mieter sollten Schäden an Treppen deshalb sofort melden, am besten schriftlich und mit Foto.
Verkehrssicherungspflicht bei der Beleuchtung
Treppenhaus, Flure, Kellergänge und Zugangswege müssen ausreichend beleuchtet sein, wenn sie im Dunkeln genutzt werden. Schalter sollten gut auffindbar sein, idealerweise beleuchtet. Zeitschaltungen müssen so eingestellt sein, dass man das Ziel bequem erreicht, bevor das Licht ausgeht.
Defekte Leuchtmittel sollte der Vermieter zügig ersetzen oder ersetzen lassen, etwa durch einen Hausmeister. Außenbereiche wie der Weg vom Gehsteig zur Haustür, Mülltonnenplätze und Hofeinfahrten gehören ebenfalls dazu. Für die Sicherheit elektrischer Anlagen im Allgemeinen siehe den Artikel E-Check: Muss der Vermieter die Elektrik prüfen lassen?.
Winterdienst, Außenanlagen und Bäume
Bei Schnee und Glätte müssen Zugänge zum Haus geräumt und gestreut werden. Oft verlangt zusätzlich die Gemeinde, den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück zu räumen. Die Einzelheiten dazu regelt die jeweilige Gemeindesatzung. Der Vermieter kann den Winterdienst per Mietvertrag oder Hausordnung auf die Mieter übertragen. Wann das wirksam ist und was Mieter konkret tun müssen, erklärt der Artikel Winterdienst: Muss der Mieter Schnee räumen?.
Auch Bäume auf dem Grundstück müssen in angemessenen Abständen auf ihre Standsicherheit kontrolliert werden, damit keine morschen Äste auf Wege, Autos oder Spielflächen fallen. Spielplätze, Zäune, Kellerabgänge, Schachtabdeckungen und lose Dachziegel gehören ebenfalls zur Sicherungspflicht.
Checkliste: Verkehrssicherungspflicht des Vermieters
| Bereich | Worauf achten | Übertragbar auf Mieter? |
|---|---|---|
| Treppen und Geländer | feste Handläufe, sichere Stufen, rutschfeste Beläge | Reinigung ja, Reparatur nein |
| Beleuchtung | ausreichend hell, funktionierende Schalter und Zeitschaltung | nein |
| Zugangswege und Hof | keine Stolperstellen, Schlaglöcher oder losen Platten | nein |
| Winterdienst | Räumen und Streuen der Zugänge | ja, per Vertrag oder Hausordnung |
| Bäume | regelmäßige Sichtkontrolle, kranke Äste entfernen | in der Regel nein |
| Dach und Fassade | keine losen Ziegel, Putzteile oder Regenrinnen | nein |
| Keller und Schächte | sichere Abdeckungen, freie Fluchtwege | nein |
| Spielplatz | Geräte und Fallschutz intakt | nein |
Übertragung auf Mieter oder Dienstleister
Viele Aufgaben kann der Vermieter delegieren, etwa an Mieter, einen Hausmeister oder einen Winterdienst. Die Übertragung muss klar und wirksam vereinbart sein. Selbst dann bleibt eine Überwachungspflicht: Der Vermieter muss stichprobenartig kontrollieren, ob die Aufgaben tatsächlich erledigt werden, und bei Versäumnissen einschreiten.
- Aufgaben schriftlich festlegen, zum Beispiel im Mietvertrag, in der Hausordnung oder im Dienstleistungsvertrag.
- Verantwortlichkeiten eindeutig zuordnen, etwa mit einem Räumplan für den Winterdienst.
- Regelmäßig kontrollieren, ob die Aufgaben erledigt werden.
- Mängel sofort beheben oder beheben lassen und Gefahrenstellen bis dahin absichern.
- Alles dokumentieren und die Unterlagen aufbewahren.
Kosten für Hausmeister, Gartenpflege oder Winterdienst durch Dienstleister können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Reparaturen an Treppen, Geländern oder Wegen sind dagegen Instandhaltung und bleiben Sache des Vermieters.
Absicherung und Anlässe für Kontrollen
Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Schäden ab, für die der Eigentümer wegen einer verletzten Verkehrssicherungspflicht haftet. Für Vermieter eines Mehrfamilienhauses ist sie praktisch unverzichtbar. Wer nur eine Eigentumswohnung vermietet, ist meist über die Versicherung der Eigentümergemeinschaft abgesichert, siehe Versicherungen für Vermieter.
Gute Anlässe für einen Rundgang sind der Beginn der Heizperiode, das Ende des Winters und jeder Mieterwechsel. Einen Überblick über alle weiteren gesetzlichen Aufgaben gibt der Artikel Pflichten des Vermieters.
Häufige Fragen
Haftet der Vermieter, wenn ein Besucher im Treppenhaus stürzt?
Das kommt darauf an, ob der Sturz auf einer Pflichtverletzung beruht, etwa einem defekten Handlauf oder fehlendem Licht, von dem der Vermieter wusste oder wissen musste. Stürzt jemand ohne erkennbaren Mangel, haftet der Vermieter in der Regel nicht.
Muss das Treppenhauslicht die ganze Nacht brennen?
Nein. Es genügt, wenn das Licht bei Bedarf gut erreichbar eingeschaltet werden kann und lange genug brennt. Eine Dauerbeleuchtung verlangt die Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich nicht.
Was können Mieter tun, wenn der Vermieter eine Gefahrenstelle nicht beseitigt?
Sie sollten den Mangel schriftlich anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen. Bleibt der Vermieter untätig, kommen je nach Fall Mietminderung oder die Beseitigung auf seine Kosten in Betracht. Bei Streit helfen Mietervereine weiter.
Gilt die Verkehrssicherungspflicht auch für eine leerstehende Wohnung?
Ja. Auch ein leerstehendes Haus muss so gesichert sein, dass Dritte nicht zu Schaden kommen, etwa durch lose Dachziegel oder ungesicherte Zugänge. Die Pflicht endet nicht, nur weil gerade niemand dort wohnt.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen