Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Wie grenzt das Finanzamt ab?
Kurz gesagt
Erhaltungsaufwand erhält ein vorhandenes Gebäude in seinem bisherigen Zustand und ist bei Vermietern sofort als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert oder deutlich über seinen ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wird. Sie werden nicht sofort abgezogen, sondern über die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt, je nach Baujahr mit 2, 2,5 oder 3 % im Jahr.
Warum die Abgrenzung für Vermieter so viel Geld wert ist
Wer eine Wohnung vermietet, versteuert den Überschuss aus Mieteinnahmen und Werbungskosten (§ 21 EStG). Ob eine Baumaßnahme als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten gilt, entscheidet darüber, wann sich die Ausgabe steuerlich auswirkt: sofort im Jahr der Zahlung oder verteilt über Jahrzehnte.
Erhaltungsaufwand wird nach dem Abflussprinzip (§ 11 EStG) im Jahr der Zahlung abgezogen. Herstellungskosten erhöhen dagegen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung (AfA) und wirken sich nur mit einem kleinen Prozentsatz pro Jahr aus. Die Begriffe „Herstellungsaufwand“ und „Herstellungskosten“ meinen dabei dasselbe.
Was zählt als Erhaltungsaufwand?
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas Vorhandenes instand gehalten oder instand gesetzt wird. Das Gebäude bleibt in seiner Funktion gleich, es wird nur gepflegt, repariert oder Verschlissenes durch Gleichwertiges ersetzt. Dass dabei moderne Materialien verwendet werden, macht aus einer Reparatur in der Regel noch keine Herstellung.
- Austausch alter Fenster gegen neue, zeitgemäße Fenster in gleicher Anzahl und Größe
- Erneuerung eines schadhaften Dachs oder der Dacheindeckung
- Ersatz einer vorhandenen Heizung durch eine neue Anlage mit gleicher Funktion
- Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, Reparaturen an Leitungen und Sanitärobjekten
- Fassadenanstrich oder Ausbesserung von Putz
Welche Reparaturen im Einzelnen dazugehören und wie sie in der Steuererklärung eingetragen werden, erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand: Reparaturen sofort absetzen oder verteilen?.
Wann entstehen Herstellungskosten?
Herstellungskosten fallen an, wenn ein Wirtschaftsgut neu geschaffen, erweitert oder wesentlich verbessert wird. Das Finanzamt fragt also: Hat das Gebäude danach etwas, das es vorher nicht hatte, oder ist es deutlich mehr wert als im ursprünglichen Zustand?
| Fallgruppe | Typische Beispiele |
|---|---|
| Neubau oder Wiederherstellung | Errichtung eines Gebäudes, Wiederaufbau nach Vollverschleiß |
| Erweiterung | Anbau, Aufstockung, Dachausbau zu Wohnraum, neuer Balkon oder Wintergarten |
| Substanzmehrung | Erstmaliger Einbau einer Anlage, die es bisher nicht gab, etwa ein Aufzug oder eine Alarmanlage |
| Wesentliche Verbesserung | Umfassende Sanierung, die den Wohnstandard insgesamt deutlich anhebt |
Bei der wesentlichen Verbesserung blickt die Finanzverwaltung vor allem auf zentrale Ausstattungsbereiche wie Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Werden mehrere dieser Bereiche in einem engen Zusammenhang deutlich aufgewertet, kann der Standard des Gebäudes insgesamt steigen. Dann werden auch Arbeiten, die für sich genommen Reparaturen wären, grundsätzlich als Herstellungskosten behandelt.
Nachträgliche Herstellungskosten: Wenn am bestehenden Gebäude gebaut wird
Von nachträglichen Herstellungskosten spricht man, wenn an einem Gebäude, das bereits abgeschrieben wird, später erweitert oder wesentlich verbessert wird. Diese Kosten werden zur bisherigen AfA-Bemessungsgrundlage hinzugerechnet und mit dem Satz abgeschrieben, der für das Gebäude gilt.
Nach § 7 Abs. 4 EStG sind das 3 % jährlich für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, und 2 % für alle dazwischen. Mehr dazu im Artikel AfA für Immobilien.
Beispiel: Sofortabzug oder Abschreibung?
Beispiel
Zwei Maßnahmen an einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1980
Eine Vermieterin besitzt das Haus seit vielen Jahren. Im Jahr 2026 lässt sie die alten Holzfenster gegen neue Kunststofffenster tauschen: 18.000 €. Das ist Erhaltungsaufwand, weil vorhandene Fenster ersetzt werden. Sie kann die 18.000 € im Jahr 2026 vollständig als Werbungskosten abziehen. Im selben Jahr lässt sie außerdem einen Balkon anbauen, den es bisher nicht gab: 20.000 €. Das sind nachträgliche Herstellungskosten. Bei 2 % AfA wirken sich davon jährlich nur 400 € aus (20.000 € × 2 %).
Größeren Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen
Ist eine Maßnahme Erhaltungsaufwand, muss sie nicht zwingend in einem Jahr abgezogen werden. Bei Wohngebäuden kann größerer Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das lohnt sich vor allem, wenn der Steuersatz im Zahlungsjahr niedrig ist oder die Ausgabe die Einkünfte weit ins Minus drücken würde.
Wie das Wahlrecht ausgeübt wird und was beim Verkauf der Immobilie mit dem Rest passiert, erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Herstellungskosten können dagegen nicht verteilt werden, sie laufen immer über die AfA.
So prüfen Vermieter eine Maßnahme Schritt für Schritt
- Liegt der Kauf weniger als drei Jahre zurück? Dann zuerst die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten prüfen.
- Wird etwas Vorhandenes repariert oder gleichwertig ersetzt? Dann spricht vieles für Erhaltungsaufwand.
- Kommt etwas Neues hinzu, etwa zusätzliche Wohnfläche oder eine bisher fehlende Anlage? Dann handelt es sich um Herstellungskosten.
- Werden mehrere zentrale Ausstattungsbereiche gleichzeitig deutlich aufgewertet? Dann prüfen, ob der Standard des Gebäudes insgesamt steigt.
- Rechnungen getrennt nach Gewerken und Maßnahmen anfordern, damit Reparatur- und Erweiterungsanteile klar aufgeteilt werden können.
Enthält eine Rechnung beides, etwa Dachreparatur und Dachausbau, wird der Betrag grundsätzlich aufgeteilt. Wer die Anteile nicht belegen kann, riskiert, dass das Finanzamt den gesamten Betrag als Herstellungskosten ansetzt.
Häufige Fragen
Ist der Austausch einer alten Heizung Erhaltungsaufwand?
Wird eine vorhandene Heizung durch eine neue mit gleicher Funktion ersetzt, gilt das in der Regel als Erhaltungsaufwand. Wird dagegen erstmals eine Zentralheizung eingebaut, wo vorher Einzelöfen standen, spricht das eher für Herstellungskosten. Details stehen im Artikel Neue Heizung in der vermieteten Wohnung.
Kann ich selbst wählen, ob ich Kosten sofort absetze oder abschreibe?
Nein, die Einordnung folgt aus der Art der Maßnahme, nicht aus einer Wahl des Vermieters. Ein Wahlrecht gibt es nur beim Erhaltungsaufwand: Er kann sofort abgezogen oder bei Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Was passiert, wenn das Finanzamt anders einordnet als ich?
Dann wird der Sofortabzug gestrichen und der Betrag in die AfA-Bemessungsgrundlage übernommen, oder umgekehrt. Gegen den Bescheid ist ein Einspruch möglich. Gute Belege, getrennte Rechnungen und Fotos vom Zustand vor der Maßnahme helfen bei der Begründung.
Ist eine nachträgliche Wärmedämmung Erhaltungsaufwand?
Wird eine vorhandene Fassade oder ein vorhandenes Dach bei ohnehin nötigen Arbeiten gedämmt, spricht das in der Regel für Erhaltungsaufwand, auch wenn die Dämmung besser ist als zuvor. Ist die Dämmung aber Teil einer umfassenden Sanierung mehrerer zentraler Ausstattungsbereiche, kann der Standard insgesamt steigen. Dann liegen grundsätzlich Herstellungskosten vor.
Gilt die Abgrenzung auch für eine selbst bewohnte Wohnung?
Für eine selbst genutzte Wohnung gibt es keine Werbungskosten, daher spielt die Abgrenzung dort kaum eine Rolle. Für die Arbeitskosten von Handwerkern kann aber eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht kommen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen