Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen: So funktioniert es
Kurz gesagt
Vermieter können größeren Erhaltungsaufwand an einem Wohngebäude gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, statt ihn im Jahr der Zahlung komplett abzuziehen (§ 82b EStDV). Das ist ein Wahlrecht, das für jede Maßnahme einzeln in der Anlage V ausgeübt wird. Es lohnt sich vor allem, wenn im Zahlungsjahr ein hoher Verlust entstünde oder der Steuersatz in den Folgejahren höher sein wird.
Die Regel: Wahlrecht nach § 82b EStDV
Erhaltungsaufwand, also Kosten für Reparaturen und die Erhaltung eines Gebäudes, ist grundsätzlich im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 11 EStG). Was alles dazugehört, erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand.
Für Wohngebäude eröffnet § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) eine Alternative: Größere Aufwendungen für die Erhaltung dürfen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Der Vermieter entscheidet selbst, ob er verteilt und über wie viele Jahre. Eine feste Mindestsumme für „größeren“ Aufwand nennt die Vorschrift nicht.
| Verteilung über | Jährlicher Abzug bei 20.000 € Aufwand |
|---|---|
| Sofortabzug (1 Jahr) | 20.000 € |
| 2 Jahre | 10.000 € |
| 3 Jahre | 6.666,67 € |
| 4 Jahre | 5.000 € |
| 5 Jahre | 4.000 € |
Für welche Kosten die Verteilung gilt
- Nur für Erhaltungsaufwand, also Reparaturen und gleichwertigen Ersatz, zum Beispiel Dachsanierung, Fenstertausch oder Heizungserneuerung.
- Nur für Wohngebäude, die zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt werden.
- Nicht für Herstellungskosten wie Anbauten oder Ausbauten; diese werden über die Abschreibung verteilt.
- Nicht für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Übersteigen Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gehören sie in die AfA (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Ob eine Maßnahme noch Erhaltung oder schon Herstellung ist, erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten. Speziell für den Heizungstausch gibt es den Artikel Neue Heizung in der vermieteten Wohnung.
Wann sich das Verteilen lohnt
Insgesamt wird bei beiden Varianten derselbe Betrag abgezogen. Unterschiedlich ist nur der Zeitpunkt. Weil die Einkommensteuer progressiv ist, kann die Verteilung dennoch Geld sparen:
- Hoher Verlust im Zahlungsjahr: Übersteigt die Reparatur alle übrigen Einkünfte, wirkt ein Teil des Abzugs erst über die Verlustverrechnung in anderen Jahren. Wie Verluste aus Vermietung behandelt werden, zeigt der Artikel Verluste aus Vermietung.
- Steigendes Einkommen: Wer in den kommenden Jahren mehr verdient, etwa nach Elternzeit oder Studium, spart mit späteren Abzügen zu einem höheren Steuersatz.
- Gleichmäßige Belastung: Mehrere Reparaturen in Folgejahren lassen sich so glätten.
- Sofortabzug ist besser, wenn das Einkommen im Zahlungsjahr hoch ist und künftig sinken wird, zum Beispiel kurz vor dem Ruhestand.
Beispiel: Sofortabzug oder Verteilung auf fünf Jahre
Beispiel
Neues Dach für 25.000 €
Ein Vermieter bezahlt 2026 eine Dachsanierung für 25.000 €. Seine Mieteinnahmen betragen 14.000 €, die übrigen Werbungskosten 6.000 €. Beim Sofortabzug ergibt sich 2026: 14.000 € − 6.000 € − 25.000 € = −17.000 €. Er befindet sich 2026 in Teilzeit und hat kaum andere Einkünfte, sodass der Verlust nur teilweise genutzt wird. Verteilt er auf fünf Jahre, zieht er jährlich 25.000 € ÷ 5 = 5.000 € ab. Das Ergebnis 2026 lautet dann 14.000 € − 6.000 € − 5.000 € = 3.000 € Überschuss, und in den Jahren 2027 bis 2030 mindert der Teilbetrag von je 5.000 € seine dann höheren Einkünfte.
So wird verteilt: Ablauf in der Steuererklärung
- Den gesamten Erhaltungsaufwand der Maßnahme im Zahlungsjahr ermitteln und die Rechnungen sammeln.
- Den Verteilungszeitraum von zwei bis fünf Jahren festlegen.
- In der Anlage V den Gesamtbetrag im Bereich für zu verteilenden Erhaltungsaufwand eintragen und den Anteil des laufenden Jahres ansetzen.
- In jedem Folgejahr den Teilbetrag aus dem Vorjahr erneut eintragen, bis der Aufwand vollständig abgezogen ist.
- Eine eigene Übersicht mit Jahr, Maßnahme, Gesamtbetrag und Restbetrag führen, damit kein Teilbetrag vergessen wird.
Was passiert bei Verkauf oder Ende der Vermietung?
Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums verkauft oder nicht mehr zur Vermietung genutzt, sieht § 82b EStDV eine Sonderregel vor: Der noch nicht abgezogene Teil wird grundsätzlich im Jahr der Veräußerung oder Nutzungsänderung als Werbungskosten angesetzt. Welche Kosten rund um einen Verkauf noch abziehbar sind, erklärt der Artikel Werbungskosten bei Verkaufsabsicht.
Auch bei Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen läuft die Verteilung weiter, solange die Vermietungsabsicht besteht; mehr dazu im Artikel Werbungskosten bei Leerstand.
Andere Werbungskosten lassen sich nicht verteilen
Das Wahlrecht gilt nur für Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden. Andere Werbungskosten wie Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld oder Fahrtkosten werden im Jahr der Zahlung abgezogen. Eine freie Verteilung von Werbungskosten auf mehrere Jahre gibt es nicht. Über mehrere Jahre wirken daneben nur die Abschreibung von Gebäude und Einrichtungsgegenständen sowie ein Verlust, der in andere Jahre übertragen wird. Welche Kosten Vermieter insgesamt absetzen können, zeigt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Häufige Fragen
Kann ich Erhaltungsaufwand auch auf mehr als fünf Jahre verteilen?
Nein. § 82b EStDV lässt eine Verteilung auf mindestens zwei und höchstens fünf Jahre zu. Innerhalb dieses Rahmens ist die Wahl frei, die Beträge müssen aber gleichmäßig verteilt werden.
Gilt die Verteilung auch für eine vermietete Eigentumswohnung?
Ja, grundsätzlich kann auch ein Vermieter einer Eigentumswohnung größeren Erhaltungsaufwand verteilen. Bei Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft zählt der Zeitpunkt, zu dem die Erhaltungsrücklage für die Maßnahme verausgabt wird. Näheres steht im Artikel Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen.
Darf ich bei mehreren Reparaturen unterschiedlich verteilen?
Ja. Das Wahlrecht wird für jede Maßnahme gesondert ausgeübt. So kann eine Dachsanierung auf fünf Jahre verteilt und eine Fensterreparatur im selben Jahr sofort abgezogen werden.
Gilt die Verteilung auch für Gewerbeimmobilien?
Nach § 82b EStDV ist die Verteilung für Wohngebäude vorgesehen. Bei gewerblich vermieteten Gebäuden wird Erhaltungsaufwand in der Regel im Jahr der Zahlung abgezogen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen