Erhaltungsaufwand: Reparaturen sofort absetzen oder verteilen?
Kurz gesagt
Erhaltungsaufwand sind Kosten, mit denen ein vermietetes Gebäude in seinem bestehenden Zustand erhalten wird, etwa Reparaturen, Anstriche oder der Austausch alter gegen gleichwertige Bauteile. Er ist im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 11 EStG). Bei Wohngebäuden kann größerer Erhaltungsaufwand wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
Was ist Erhaltungsaufwand?
Erhaltungsaufwand umfasst alle Ausgaben, die ein bestehendes Gebäude funktionsfähig und in seinem bisherigen Zustand erhalten. Dazu gehören Reparaturen, Wartung und der Ersatz verschlissener Bauteile durch gleichwertige neue. Typisch ist, dass solche Arbeiten regelmäßig wiederkehren und das Gebäude weder vergrößern noch wesentlich verbessern.
Steuerlich ist Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien ein Teil der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Er mindert den steuerpflichtigen Überschuss aus der Vermietung. Welche weiteren Kosten Vermieter absetzen können, erklärt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Was gehört zum Erhaltungsaufwand?
Zum Erhaltungsaufwand zählen in der Regel:
- Reparaturen an Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenstern und Türen.
- Austausch von Fenstern, Türen oder Bodenbelägen gegen zeitgemäße, gleichwertige Ausführungen.
- Malerarbeiten, Tapezieren und andere Schönheitsreparaturen, soweit der Vermieter sie trägt.
- Erneuerung von Sanitärobjekten im bisherigen Umfang, etwa Waschbecken oder Toilette.
- Wartung von Heizungsanlage, Aufzug oder Rauchmeldern, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt wird.
- Beseitigung von Schäden nach einem Wasserschaden, Sturm oder durch den Mieter.
Wer innerhalb der Wohnung welche Arbeiten mietrechtlich übernehmen muss, ist eine andere Frage. Dazu gibt es den Artikel Schönheitsreparaturen. Steuerlich zählt nur, was der Vermieter tatsächlich selbst bezahlt.
Abgrenzung: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Nicht jede Baumaßnahme ist Erhaltungsaufwand. Wird ein Gebäude erweitert oder in seinem Standard wesentlich verbessert, liegen Herstellungskosten vor. Diese werden nicht sofort abgezogen, sondern zusammen mit dem Gebäude über die Abschreibung verteilt. Die Sätze erklärt der Artikel AfA für Immobilien.
| Maßnahme | In der Regel |
|---|---|
| Alte Fenster gegen moderne Isolierglasfenster tauschen | Erhaltungsaufwand |
| Defekte Heizung durch neue Heizung ersetzen | Erhaltungsaufwand |
| Bad renovieren, ohne Grundriss und Ausstattung zu erweitern | Erhaltungsaufwand |
| Dachgeschoss ausbauen, neue Wohnfläche schaffen | Herstellungskosten |
| Balkon oder Wintergarten neu anbauen | Herstellungskosten |
| Umfassende Sanierung, die den Wohnstandard deutlich hebt | Herstellungskosten |
Die Grenze ist im Einzelfall oft schwer zu ziehen. Ausführlich behandelt sie der Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten. Ob eine neue Heizung sofort abziehbar ist, zeigt der Artikel Neue Heizung in der vermieteten Wohnung.
Die Falle nach dem Kauf: 15 Prozent in drei Jahren
Eine wichtige Ausnahme gilt kurz nach dem Erwerb: Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung, die ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern werden über die Abschreibung verteilt, auch wenn es sich eigentlich um Reparaturen handelt.
Jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen, etwa laufende Wartung, zählen bei dieser Grenze nicht mit. Wie die Grenze berechnet wird, erklärt der Artikel Die 15-Prozent-Grenze.
Sofort absetzen oder auf mehrere Jahre verteilen?
Grundsätzlich wird Erhaltungsaufwand in dem Jahr abgezogen, in dem er bezahlt wurde (§ 11 EStG). Maßgeblich ist das Datum der Zahlung, nicht das der Rechnung oder der Arbeiten. Wer eine Rechnung im Dezember erhält und im Januar bezahlt, setzt sie also im neuen Jahr an.
Bei Wohngebäuden gibt es ein Wahlrecht: Größerer Erhaltungsaufwand kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das lohnt sich vor allem, wenn im Jahr der Zahlung ein hoher Verlust entstünde oder der Steuersatz in den Folgejahren voraussichtlich höher ist. Wie die Verteilung funktioniert, erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
Beispiel
Dachreparatur für 12.000 €
Eine Vermieterin lässt das Dach ihres vermieteten Zweifamilienhauses reparieren und zahlt im Oktober 12.000 €. Setzt sie alles sofort an, mindern sich ihre Einkünfte aus Vermietung in diesem Jahr um 12.000 €. Verteilt sie den Betrag auf vier Jahre, zieht sie in diesem und den drei folgenden Jahren jeweils 12.000 € ÷ 4 = 3.000 € ab. Insgesamt wirkt sich in beiden Fällen derselbe Betrag aus, nur zeitlich unterschiedlich.
Erhaltungsaufwand bei Eigentumswohnung und Garage
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bezahlt die Eigentümergemeinschaft Reparaturen am Gemeinschaftseigentum meist aus der Erhaltungsrücklage. Die Zuführungen zur Rücklage sind erst abziehbar, wenn die Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt wird. Wie das in der Praxis aussieht, erklärt der Artikel Hausgeld von der Steuer absetzen. Für vermietete Garagen und Stellplätze gelten dieselben Grundsätze wie für Wohnungen, siehe Garage oder Stellplatz vermieten.
So belegen Vermieter Erhaltungsaufwand richtig
- Jede Rechnung auf den Namen des Eigentümers und mit Anschrift des Objekts ausstellen lassen.
- Die Leistung auf der Rechnung genau beschreiben lassen, damit die Abgrenzung zu Herstellungskosten nachvollziehbar ist.
- Per Überweisung zahlen und den Kontoauszug aufbewahren.
- Bei mehreren Wohnungen im Haus die Kosten der jeweiligen Einheit zuordnen oder nach Fläche aufteilen.
- In der Anlage V entscheiden, ob der Betrag sofort oder verteilt angesetzt wird.
Häufige Fragen
Kann ich Erhaltungsaufwand auch bei einer selbst genutzten Wohnung absetzen?
Als Werbungskosten nicht, weil keine Mieteinnahmen erzielt werden. Selbstnutzer können aber für Handwerkerleistungen eine Steuerermäßigung von 20 % der Arbeitskosten erhalten, höchstens 1.200 € im Jahr (§ 35a EStG). Für vermietete Wohnungen gilt diese Ermäßigung beim Vermieter nicht.
Zählt Material, das ich selbst verbaue, als Erhaltungsaufwand?
Ja, Materialkosten für eine selbst ausgeführte Reparatur sind Erhaltungsaufwand. Die eigene Arbeitszeit kann dagegen nicht angesetzt werden. Rechnungen für das Material sollten wie Handwerkerrechnungen aufbewahrt werden.
Was gilt, wenn ich die Wohnung geerbt habe?
Wer eine vermietete Wohnung erbt, kann Erhaltungsaufwand ab dem Erbfall wie jeder andere Vermieter abziehen. Hat der Erblasser Erhaltungsaufwand verteilt, stellen sich Sonderfragen zu den offenen Teilbeträgen. Zur Abschreibung bei Erbschaft siehe AfA bei geerbter oder geschenkter Immobilie.
Sind Fahrten zur Baustelle bei einer Reparatur absetzbar?
Fahrten zur vermieteten Wohnung, etwa um Handwerker einzuweisen oder die Arbeiten abzunehmen, sind grundsätzlich Werbungskosten. Wie sie berechnet werden, erklärt der Artikel Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen