AfA für Immobilien: 2, 2,5 oder 3 Prozent?

Was die AfA bei einer vermieteten Immobilie bedeutet

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Gemeint ist die steuerliche Abschreibung: Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft oder baut und vermietet, darf den Kaufpreis nicht in einem Jahr als Kosten abziehen. Stattdessen wird der Wert des Gebäudes über viele Jahre verteilt. Jedes Jahr mindert ein fester Teil die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird nur der Überschuss, also Einnahmen minus Werbungskosten. Die Abschreibung ist dabei oft der größte Einzelposten, weil sie Jahr für Jahr ohne neue Ausgabe anfällt. Welche weiteren Kosten zählen, zeigt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.

Welcher AfA-Satz gilt? Das Fertigstellungsjahr entscheidet

Für Wohngebäude im Privatvermögen gilt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Maßgeblich ist nicht das Jahr des Kaufs, sondern das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde. Wer also 2026 ein Haus aus den Achtzigerjahren kauft, schreibt mit 2 % ab.

Für Neubauten gibt es daneben Sonderregeln: die degressive AfA mit 5 % vom Restwert und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Beide stehen nur unter bestimmten Voraussetzungen offen. Einzelheiten erklärt der Artikel Abschreibung für Neubauten.

Wie lange wird eine Immobilie abgeschrieben?

Die Dauer ergibt sich rechnerisch aus dem Satz: Wer 2 % pro Jahr abschreibt, braucht 50 Jahre, bis 100 % erreicht sind. Bei 2,5 % sind es 40 Jahre, bei 3 % gut 33 Jahre. Im ersten und im letzten Jahr ist der Betrag meist kleiner, weil nur zeitanteilig abgeschrieben wird.

Die AfA endet, sobald die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abgeschrieben sind. Sie endet auch, wenn das Objekt verkauft oder nicht mehr vermietet wird. Wird ein Gebäude länger genutzt, als die Tabelle vorsieht, gibt es danach keine AfA mehr – das Gebäude steht steuerlich dann mit null Euro in den Büchern.

Was abgeschrieben wird – und was nicht

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Der Kaufpreis muss darum in einen Anteil für das Gebäude und einen für den Boden aufgeteilt werden. Wie das geht und welche Hilfe das Bundesfinanzministerium dafür anbietet, steht im Artikel AfA berechnen.

• Zur Bemessungsgrundlage gehören der Kaufpreis für das Gebäude und die anteiligen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
• Bei einem selbst gebauten Haus sind es die Herstellungskosten des Gebäudes.
• Größere Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten ebenfalls in die AfA wandern, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.
• Eine Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird getrennt abgeschrieben, üblich über zehn Jahre.

Mehr zur Einbauküche steht im Artikel Einbauküche abschreiben, zur 15-Prozent-Grenze im Artikel Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Beispiel: Abschreibung bei einer vermieteten Wohnung

Die AfA mindert den Überschuss, der mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird. Wie viel Steuer am Ende tatsächlich gespart wird, hängt also vom individuellen Steuersatz ab. Eine vollständige Rechnung mit Einnahmen, Zinsen und Kosten zeigt der Artikel Steuer auf Mieteinnahmen berechnen.

Sonderfälle: erstes Jahr, Eigennutzung, Erbe und Garage

• Im Jahr des Kaufs wird nur für die Monate ab der Anschaffung abgeschrieben – mehr dazu im Artikel AfA im ersten Jahr.
• Wer die Wohnung zuerst selbst bewohnt und später vermietet, schreibt nicht vom vollen Wert ab. Wie das Finanzamt rechnet, erklärt der Artikel Erst selbst bewohnt, dann vermietet.
• Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, führt grundsätzlich die Abschreibung des Vorgängers fort – Details unter AfA bei Erbe und Schenkung.
• Für vermietete Garagen und Stellplätze gelten eigene Fragen, etwa zur Umsatzsteuer – siehe Garage vermieten.

Wo die AfA in der Steuererklärung steht

1. Fertigstellungsjahr des Gebäudes ermitteln, etwa aus dem Kaufvertrag, der Baugenehmigung oder den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
2. Kaufpreis und Nebenkosten auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen.
3. Den passenden Satz auf den Gebäudeanteil anwenden, im ersten Jahr zeitanteilig.
4. Den Betrag in der Anlage V bei den Werbungskosten eintragen und die Berechnung für das Finanzamt beifügen.
5. Die Berechnung aufbewahren: Sie gilt in den Folgejahren weiter, bis das Gebäude voll abgeschrieben ist.

Wie die übrigen Felder ausgefüllt werden, zeigt die Anleitung zur Anlage V.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 7 EStG
• § 21 EStG
• § 6 EStG