Neue Heizung in der vermieteten Wohnung: Sofort absetzbar?
Kurz gesagt
Ersetzt ein Vermieter eine vorhandene Heizung durch eine neue, ist das in der Regel Erhaltungsaufwand: Die Kosten sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar oder können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Wird dagegen erstmals eine Heizung eingebaut oder fällt der Tausch in die ersten drei Jahre nach dem Kauf und wird die 15-Prozent-Grenze überschritten, wird die Anlage mit dem Gebäude abgeschrieben, je nach Baujahr mit 2, 2,5 oder 3 % im Jahr.
Der Regelfall: Heizungstausch ist Erhaltungsaufwand
Eine Heizungsanlage ist steuerlich kein eigenes Wirtschaftsgut, sondern ein unselbständiger Teil des Gebäudes. Wird eine alte, funktionierende oder defekte Heizung gegen eine neue ausgetauscht, bleibt die Funktion des Gebäudes gleich: Es wird weiter beheizt. Deshalb behandelt das Finanzamt den Austausch grundsätzlich als Erhaltungsaufwand.
Das gilt in der Regel auch dann, wenn die neue Anlage technisch moderner ist oder mit einer anderen Energie arbeitet, etwa eine Wärmepumpe statt eines Gaskessels. Entscheidend ist, dass eine vorhandene Heizung ersetzt und nicht etwas grundlegend Neues geschaffen wird. Zu den Kosten gehören neben dem Gerät auch Einbau, Demontage und Entsorgung der Altanlage sowie notwendige Anpassungen an Leitungen und Heizkörpern.
Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar (§ 11 EStG). Einen Überblick über alle absetzbaren Kosten gibt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Wann die Heizung abgeschrieben werden muss
| Situation | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Alte Heizung wird durch neue ersetzt | In der Regel Erhaltungsaufwand, sofort abziehbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilbar |
| Erstmaliger Einbau einer Heizung, etwa Zentralheizung statt Einzelöfen | Herstellungskosten, Abschreibung mit dem Gebäude |
| Tausch in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, Summe aller Renovierungen über 15 % der Gebäudekosten | Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Abschreibung mit dem Gebäude |
| Tausch als Teil einer Komplettsanierung, die den Wohnstandard insgesamt deutlich anhebt | Grundsätzlich Herstellungskosten |
Wie Reparatur und Herstellung allgemein voneinander abgegrenzt werden, erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten. Die Drei-Jahres-Regel nach dem Kauf steht im Artikel Die 15-Prozent-Grenze.
Wie lange wird eine Heizungsanlage abgeschrieben?
Eine eigene Nutzungsdauer für die Heizung gibt es bei vermieteten Wohngebäuden nicht. Muss sie abgeschrieben werden, erhöhen die Kosten die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA und werden mit dem Satz abgeschrieben, der für das Gebäude gilt (§ 7 Abs. 4 EStG).
- 3 % jährlich bei Gebäuden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden
- 2 % jährlich bei Gebäuden, die zwischen dem 01.01.1925 und dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden
- 2,5 % jährlich bei Gebäuden, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden
Damit wirkt sich eine abzuschreibende Heizung über Jahrzehnte nur mit einem kleinen Betrag pro Jahr aus. Mehr zu den Sätzen im Artikel AfA für Immobilien.
Sofort absetzen oder auf mehrere Jahre verteilen?
Ist der Heizungstausch Erhaltungsaufwand, haben Vermieter bei Wohngebäuden ein Wahlrecht: Sie können die Kosten sofort abziehen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Die Verteilung lohnt sich, wenn der Betrag im Zahlungsjahr zu einem hohen Verlust führen würde, der sich bei einem niedrigen Steuersatz kaum auswirkt.
Beispiel
Gaskessel wird durch Wärmepumpe ersetzt
Ein Vermieter lässt 2026 in einem seit Langem vermieteten Einfamilienhaus aus dem Jahr 1995 den alten Gaskessel durch eine Wärmepumpe ersetzen. Die Rechnung beträgt 24.000 €. Angenommen, er erhält einen Zuschuss von 30 %, also 7.200 €. Als Erhaltungsaufwand bleiben 16.800 € (24.000 € − 7.200 €). Er kann sie 2026 vollständig abziehen oder zum Beispiel auf vier Jahre verteilen: 4.200 € pro Jahr (16.800 € ÷ 4). Zum Vergleich: Wäre dieselbe Summe als Herstellungskosten mit 2 % abzuschreiben, wären es nur 336 € im Jahr (16.800 € × 2 %).
Förderung und Steuer: Was Zuschüsse bewirken
Für den Heizungstausch gibt es staatliche Zuschüsse. Nach Angaben des ADAC betragen sie seit 21.07.2026 30 bis 80 % der förderfähigen Kosten, förderfähig sind bis zu 28.000 € je Wohneinheit. Die Konditionen können sich ändern und sollten vor Auftragsvergabe geprüft werden.
Steuerlich gilt: Abziehbar ist in der Regel nur, was der Vermieter selbst wirtschaftlich trägt. Ein Zuschuss mindert deshalb grundsätzlich die absetzbaren Kosten. Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG gilt nur für Mieter und Selbstnutzer, nicht für den Vermieter bei seiner vermieteten Wohnung: Dort laufen die Kosten ausschließlich über die Werbungskosten.
Heizungstausch in der Eigentumswohnung und Mieterhöhung
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung mit Zentralheizung beschließt meist die Eigentümergemeinschaft den Austausch. Bezahlt wird er oft aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Absetzbar ist der Anteil des Vermieters grundsätzlich erst, wenn das Geld tatsächlich für die Maßnahme verausgabt wird. Einzelheiten stehen im Artikel Sonderumlage steuerlich absetzen.
Ob der Vermieter nach dem Tausch die Miete erhöhen darf, ist eine mietrechtliche Frage. Für Modernisierungen gilt § 559 BGB, für den Heizungstausch mit Förderung gibt es Sonderregeln in § 559e BGB. Eine höhere Miete erhöht dann die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Häufige Fragen
Ist auch eine Reparatur der Heizung sofort absetzbar?
Ja, Reparaturen und Wartungen an einer bestehenden Heizung sind Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Umlagefähige Wartungskosten, die der Mieter über die Nebenkosten erstattet, zählen zugleich als Einnahme.
Kann ich eine Photovoltaikanlage wie die Heizung behandeln?
Nicht ohne Weiteres. Eine Photovoltaikanlage erzeugt Strom und wird steuerlich eigenständig beurteilt. Sie ist deshalb nicht mit dem Austausch einer vorhandenen Heizung gleichzusetzen.
Was gilt, wenn gleichzeitig Heizkörper und Fußbodenheizung erneuert werden?
Werden vorhandene Heizkörper im Zuge des Tauschs ersetzt oder angepasst, gehört das in der Regel ebenfalls zum Erhaltungsaufwand. Kommt eine Fußbodenheizung in Räume, die bisher anders beheizt wurden, bleibt es meist bei einer Modernisierung der vorhandenen Heizung. Wird die Maßnahme aber mit weiteren umfassenden Arbeiten verbunden, sollte geprüft werden, ob der Standard des Gebäudes insgesamt steigt.
Welche Belege braucht das Finanzamt für den Heizungstausch?
Benötigt werden die Rechnung des Handwerksbetriebs, der Zahlungsnachweis und gegebenenfalls der Förderbescheid. Aus der Rechnung sollte hervorgehen, dass eine vorhandene Anlage ersetzt wurde. Fotos der alten Heizung helfen, wenn das Finanzamt nachfragt.
Was gilt, wenn die Wohnung beim Heizungstausch leer steht?
Steht die Wohnung leer, weil sie weiter vermietet werden soll, bleiben die Kosten grundsätzlich Werbungskosten. Wichtig ist, dass die Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Mehr dazu im Artikel Werbungskosten bei Leerstand.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen