Die 15-Prozent-Grenze: Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Kurz gesagt
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten betragen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern werden zusammen mit dem Gebäude über die AfA abgeschrieben. Jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen zählen nicht mit.
Die Regel: drei Jahre, 15 Prozent, ohne Umsatzsteuer
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft und vermietet, renoviert oft gleich zu Beginn. Normalerweise wären solche Reparaturen sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG macht davon eine wichtige Ausnahme: Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eine bestimmte Grenze, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
| Merkmal | Regel |
|---|---|
| Zeitraum | Drei Jahre ab Anschaffung des Gebäudes |
| Grenze | 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes |
| Berechnung | Aufwendungen ohne Umsatzsteuer |
| Erfasst | Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen |
| Nicht erfasst | Jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen |
| Folge bei Überschreiten | Kein Sofortabzug, Abschreibung über die Gebäude-AfA |
Die Grenze wirkt wie eine Freigrenze, nicht wie ein Freibetrag: Wird sie überschritten, fällt der gesamte Betrag unter die Regel, nicht nur der Teil oberhalb von 15 %.
Wie hoch darf der Erhaltungsaufwand nach dem Kauf sein?
Die entscheidende Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der gesamte Kaufpreis. Der Anteil für Grund und Boden wird vorher herausgerechnet, weil Boden nicht abgeschrieben wird. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, erklärt der Artikel AfA berechnen: Kaufpreis auf Gebäude und Grund aufteilen. Zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gehören auch dessen Anteil an den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
- Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ermitteln, einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten.
- 15 % davon berechnen: Das ist die Grenze für drei Jahre.
- Alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre sammeln und jeweils ohne Umsatzsteuer ansetzen.
- Jährlich übliche Kosten wie Wartungen herausnehmen.
- Summe mit der Grenze vergleichen und das Ergebnis laufend fortschreiben, solange die drei Jahre noch laufen.
Was zählt mit und was nicht?
Mitgezählt werden alle Maßnahmen, die das Gebäude instand setzen oder modernisieren: neue Fenster, Bäder, Leitungen, Böden, Heizung, Dach oder Fassade. Auch Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten werden nach der Rechtsprechung grundsätzlich einbezogen, wenn sie im Zusammenhang mit einer Renovierung stehen.
Nicht mit einbezogen werden jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen, etwa die regelmäßige Wartung der Heizung oder kleinere laufende Reparaturen. Ebenfalls nicht in die 15-Prozent-Rechnung gehören Kosten, die ohnehin Herstellungskosten sind, etwa ein Anbau oder ein Dachausbau. Sie werden unabhängig von der Grenze abgeschrieben. Wie Reparatur und Herstellung allgemein abgegrenzt werden, zeigt der Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.
Erhaltungsaufwand im Jahr der Anschaffung
Besonders häufig stellt sich die Frage im Jahr des Kaufs. Die Drei-Jahres-Frist beginnt mit der Anschaffung, also dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Reparaturen im ersten Jahr zählen deshalb von Anfang an zur 15-Prozent-Rechnung. Wer im Kaufjahr umfangreich saniert, sollte die Grenze schon vor Auftragsvergabe kennen.
Ob die Grenze überschritten wird, steht oft erst am Ende der drei Jahre fest. Wird sie später doch überschritten, kann das Finanzamt bereits erteilte Bescheide in der Regel noch ändern und den Sofortabzug der Vorjahre streichen. Für die Planung ist es daher sinnvoll, alle Rechnungen der drei Jahre von Anfang an in einer Übersicht zu führen.
Beispiel: Grenze eingehalten oder überschritten?
Beispiel
Kauf einer Altbauwohnung aus dem Jahr 1970
Ein Käufer zahlt einschließlich Nebenkosten 400.000 €. Davon entfallen 100.000 € auf den Grund und Boden und 300.000 € auf das Gebäude. Die Grenze liegt bei 45.000 € ohne Umsatzsteuer (300.000 € × 15 %). Variante A: In den ersten drei Jahren lässt er Bad, Böden und Fenster für 40.000 € netto (47.600 € mit 19 % Umsatzsteuer) erneuern. Die Grenze ist eingehalten, die 47.600 € sind sofort als Werbungskosten abziehbar. Variante B: Die Arbeiten kosten 50.000 € netto (59.500 € mit Umsatzsteuer). Die Grenze ist überschritten. Die 59.500 € erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage auf 359.500 €, bei 2 % AfA ergibt das 7.190 € im Jahr statt 6.000 €.
Was nach dem Überschreiten der Grenze passiert
Die anschaffungsnahen Herstellungskosten werden den Anschaffungskosten des Gebäudes zugeschlagen und mit dessen Satz abgeschrieben: 2 %, 2,5 % oder 3 % jährlich nach § 7 Abs. 4 EStG, je nach Fertigstellungsjahr. Abgeschrieben wird der tatsächlich gezahlte Betrag, bei privaten Vermietern also einschließlich Umsatzsteuer.
Das Wahlrecht, größeren Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, besteht für diese Kosten nicht mehr. Es gilt nur für echten Erhaltungsaufwand, wie der Artikel Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen erklärt.
Nach Ablauf der drei Jahre
Sind die drei Jahre vorbei, gilt die 15-Prozent-Grenze nicht mehr. Reparaturen sind dann wieder nach den allgemeinen Regeln Erhaltungsaufwand und sofort abziehbar. Eine feste Obergrenze für Erhaltungsaufwand gibt es danach nicht. Nur wenn eine Maßnahme das Gebäude erweitert oder den Standard insgesamt deutlich anhebt, liegen weiterhin Herstellungskosten vor.
Das betrifft zum Beispiel den Heizungstausch, der nach dem Kauf oft ansteht. Wie er steuerlich behandelt wird, steht im Artikel Neue Heizung in der vermieteten Wohnung.
Häufige Fragen
Gilt die 15-Prozent-Grenze auch bei einer geerbten Immobilie?
Die Regel knüpft an eine Anschaffung an, also grundsätzlich an einen entgeltlichen Erwerb. Bei einer Erbschaft oder Schenkung ohne Gegenleistung liegt keine Anschaffung in diesem Sinne vor. Bei teilentgeltlichem Erwerb, etwa mit Abfindung von Miterben, kann es anders sein.
Zählt die neue Einbauküche zu den 15 Prozent?
Eine Einbauküche ist steuerlich ein eigenes Wirtschaftsgut und wird gesondert über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben, üblich sind zehn Jahre. Sie gehört deshalb grundsätzlich nicht zu den Instandsetzungskosten des Gebäudes.
Wird die Grenze für jede Wohnung einzeln berechnet?
Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des jeweiligen Gebäudes bzw. Gebäudeteils. Bei einer Eigentumswohnung sind das die Anschaffungskosten dieser Wohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus mit einheitlichem Kauf wird in der Regel auf das ganze Gebäude abgestellt.
Zählen Reparaturen, die der Verkäufer hätte erledigen müssen, ebenfalls mit?
Ja, grundsätzlich zählen alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre mit, unabhängig davon, ob der Schaden schon beim Kauf bestand oder erst später entstanden ist. Nur Schäden, die nach dem Kauf plötzlich durch Dritte oder durch ein Unwetter verursacht wurden, werden in der Praxis teilweise anders beurteilt.
Kann ich die Grenze durch Aufteilen auf mehrere Jahre umgehen?
Innerhalb der drei Jahre nicht, denn alle Kosten dieses Zeitraums werden zusammengerechnet. Erst Maßnahmen, die nach Ablauf der drei Jahre ausgeführt werden, fallen nicht mehr unter die Regel.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen