Wirtschaftsplan der WEG: Inhalt, Pflicht und Beschluss
Kurz gesagt
Der Wirtschaftsplan ist die Kostenplanung der Eigentümergemeinschaft für ein Jahr. Nach § 28 WEG stellt ihn der Verwalter auf, und die Eigentümer beschließen auf seiner Grundlage die Vorschüsse, also das monatliche Hausgeld. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die Verteilung auf die einzelnen Wohnungen. Erst der Beschluss macht die Vorschüsse verbindlich.
Was ist der Wirtschaftsplan einer WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss laufende Kosten bezahlen: Versicherungen, Verwalter, Reinigung, Wasser, Heizung und Rücklagen für künftige Reparaturen. Damit dafür genug Geld auf dem Gemeinschaftskonto ist, zahlen die Eigentümer monatliche Vorschüsse, das Hausgeld. Wie hoch es ist, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan.
Der Wirtschaftsplan ist also eine Vorausschau, in der Regel für ein Kalenderjahr. Nach Ablauf des Jahres wird mit der Hausgeldabrechnung abgerechnet, was tatsächlich ausgegeben wurde. Plan und Abrechnung bilden damit die beiden Seiten der Finanzverwaltung einer Gemeinschaft.
Was sagt das Gesetz? § 28 WEG
Die gesetzliche Grundlage ist § 28 WEG. Danach beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Zu diesem Zweck stellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan auf, der zusätzlich die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
- Pflicht des Verwalters: Er muss den Wirtschaftsplan aufstellen. Das gehört zu seinen gesetzlichen Aufgaben.
- Recht der Eigentümer: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein Wirtschaftsplan aufgestellt und über die Vorschüsse beschlossen wird, weil das zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört.
- Beschlusskompetenz: Über die Vorschüsse entscheidet die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss, nicht der Verwalter allein.
Seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 ist ausdrücklich geregelt, dass Gegenstand des Beschlusses die Vorschüsse sind. Die Planzahlen dienen als Begründung und Rechengrundlage.
Welche Inhalte gehören in den Wirtschaftsplan?
| Bestandteil | Inhalt |
|---|---|
| Gesamtwirtschaftsplan | Alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft, nach Kostenarten gegliedert |
| Erhaltungsrücklage | Geplante Zuführung für künftige Erhaltungsmaßnahmen |
| Verteilerschlüssel | Nach welchem Maßstab jede Kostenart verteilt wird, etwa Miteigentumsanteile oder Verbrauch |
| Einzelwirtschaftsplan | Der Anteil jeder Wohnung und das daraus folgende monatliche Hausgeld |
Verteilt werden die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen; die Gemeinschaft kann durch Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 WEG). Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und ist deshalb fester Bestandteil jedes Plans. Wie ein Plan konkret aufgebaut und gerechnet wird, zeigt der Artikel Wirtschaftsplan erstellen: Aufbau und Muster.
Beispiel: Vom Gesamtplan zum monatlichen Hausgeld
Beispiel
Einfacher Wirtschaftsplan
Eine Gemeinschaft plant für das kommende Jahr Ausgaben von 30.000 € und eine Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 6.000 €, zusammen 36.000 €. Alle Kosten werden vereinfacht nach Miteigentumsanteilen verteilt. Eine Wohnung mit 50/1.000 Miteigentumsanteilen trägt 36.000 € × 50 / 1.000 = 1.800 € im Jahr. Das beschlossene Hausgeld beträgt damit 1.800 € / 12 = 150 € im Monat.
Wie wird der Wirtschaftsplan beschlossen?
- Der Verwalter stellt den Entwurf auf, meist auf Basis der letzten Jahresabrechnung und bekannter Preisänderungen.
- Er versendet ihn mit der Einladung zur Eigentümerversammlung. Die Einladung erfolgt in Textform mit mindestens drei Wochen Frist (§ 24 Abs. 4 WEG).
- In der Versammlung beschließen die Eigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen über die Vorschüsse (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Mindestquorum gibt es nicht.
- Der Beschluss wird im Protokoll festgehalten; ab dem beschlossenen Zeitpunkt ist das neue Hausgeld zu zahlen.
Häufig beschließt die Gemeinschaft zusätzlich, dass der Plan so lange weitergelten soll, bis ein neuer beschlossen ist. Das verhindert eine Lücke, wenn sich die nächste Versammlung verzögert. Was ohne einen solchen Beschluss gilt, erklärt der Artikel Wirtschaftsplan nicht beschlossen.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: der Unterschied
| Merkmal | Wirtschaftsplan | Jahresabrechnung |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Vor bzw. zu Beginn des Jahres | Nach Ablauf des Kalenderjahres |
| Zahlen | Geplante Einnahmen und Ausgaben | Tatsächliche Einnahmen und Ausgaben |
| Beschlossen wird | Die Vorschüsse (Hausgeld) | Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse |
Ob und in welcher Form die Jahresabrechnung beschlossen werden muss, steht im Artikel Jahresabrechnung beschließen.
Was vermietende Eigentümer aus dem Wirtschaftsplan ablesen können
Für Vermieter ist der Wirtschaftsplan eine wichtige Planungshilfe. Er zeigt früh, ob die Kosten der Anlage steigen, und damit auch, ob die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters noch angemessen sind. Das Hausgeld lässt sich aber nicht eins zu eins weitergeben.
- Umlagefähig sind nur Betriebskosten wie Wasser, Heizung, Reinigung, Allgemeinstrom, Hauswart und Versicherungen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
- Verwaltervergütung, Kontoführung, Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage trägt der Eigentümer selbst.
- Steigt das Hausgeld deutlich, kann der Vermieter die Vorauszahlungen des Mieters erst nach einer Nebenkostenabrechnung anpassen, nicht allein wegen des neuen Plans.
Häufige Fragen
Kann der Verwalter das Hausgeld ohne Beschluss erhöhen?
Nein. Die Vorschüsse werden von den Eigentümern beschlossen. Der Verwalter kann einen neuen Wirtschaftsplan vorschlagen, verbindlich wird ein höheres Hausgeld aber erst durch den Beschluss.
Dürfen Vermieter den Wirtschaftsplan für die Nebenkosten nutzen?
Er ist ein guter Anhaltspunkt, um die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters zu kalkulieren. Umlegen dürfen Vermieter aber nur Betriebskosten; Verwaltervergütung und Erhaltungsrücklage gehören nicht dazu.
Kann ich Einsicht in die Unterlagen zum Wirtschaftsplan verlangen?
Ja. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in Verträge und Angebote, auf denen die Planzahlen beruhen.
Muss für jedes Jahr ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen werden?
In der Regel ja, weil sich Kosten jedes Jahr ändern. Hat die Gemeinschaft die Fortgeltung beschlossen, gilt der bisherige Plan weiter, bis ein neuer beschlossen wird.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen