Fenster, Heizkörper, Rollläden: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Kurz gesagt
Fenster sind nach herrschender Ansicht Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Gebäudehülle gehören (§ 5 Abs. 2 WEG). Heizkörper in der Wohnung sind in der Regel Sondereigentum, solange sie sich ohne Eingriff in die zentrale Anlage abtrennen lassen. Außenliegende Rollläden zählen meist zum Gemeinschaftseigentum, innenliegende Sichtschutzlösungen zum Sondereigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann die Kosten trotzdem dem einzelnen Eigentümer zuweisen.
Die Faustregel: Was zur Gebäudehülle gehört, gehört allen
Ob ein Bauteil Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, entscheidet sich an einer gesetzlichen Grenze: Alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, kann nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehört die gesamte Außenhülle: Dach, Außenwände und alles, was sie nach außen abschließt.
Für die Praxis heißt das: Je stärker ein Bauteil das äußere Erscheinungsbild, die Dichtigkeit oder die Statik des Hauses betrifft, desto eher ist es Gemeinschaftseigentum. Je leichter es sich austauschen lässt, ohne andere zu berühren, desto eher gehört es dem einzelnen Eigentümer. Die Grundbegriffe erklärt der Artikel Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Fenster: in aller Regel Gemeinschaftseigentum
Fenster schließen die Wohnung nach außen ab, schützen vor Wind, Regen und Kälte und prägen die Fassade. Nach herrschender Ansicht sind sie deshalb Gemeinschaftseigentum – und zwar samt Rahmen, Verglasung und Beschlägen. Auch eine Teilungserklärung, die Fenster ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt, ändert daran nichts. Dasselbe gilt für Balkon- und Terrassentüren.
Anders sieht es bei Teilen aus, die nur innen liegen und keine Schutzfunktion haben. Die innere Fensterbank oder der Innenanstrich des Rahmens werden häufig dem Sondereigentum zugeordnet. Für Glasbruch oder einen klemmenden Griff kann die Gemeinschaftsordnung festlegen, dass der Eigentümer der Wohnung selbst zahlt.
Heizkörper: meist Sondereigentum, die Leitungen nicht
Heizkörper innerhalb der Wohnung dienen nur dieser Einheit. Lassen sie sich abtrennen, ohne die zentrale Heizungsanlage oder die Versorgung der Nachbarn zu beeinträchtigen, sind sie in der Regel Sondereigentum. Der Eigentümer kann einen alten Heizkörper also grundsätzlich auf eigene Kosten erneuern.
Gemeinschaftseigentum bleiben dagegen der Heizkessel, die Pumpen, die Steigleitungen und die Stränge, über die mehrere Wohnungen versorgt werden. Bei einem Einrohrsystem, in dem das Heizwasser nacheinander durch mehrere Wohnungen fließt, kann auch ein Heizkörper zum Gemeinschaftseigentum zählen, weil sein Ausbau andere Wohnungen kalt lassen würde. Wer einen Heizkörper austauscht, sollte das mit der Verwaltung abstimmen: Die Anlage muss danach neu abgeglichen werden, und Geräte zur Verbrauchserfassung müssen wieder korrekt montiert sein.
Rollläden, Jalousien und Markisen
Außenliegende Rollläden samt Rollladenkasten gehören zur Fassade und sind meist fest in das Mauerwerk eingebaut. Sie werden deshalb überwiegend als Gemeinschaftseigentum angesehen. Innenliegende Jalousien, Plissees oder Vorhänge sind dagegen Einrichtung der Wohnung und damit Sache des einzelnen Eigentümers.
Wer nachträglich eine Markise, einen Außenrollladen oder einen Insektenschutz an der Fassade anbringen will, greift in das Gemeinschaftseigentum ein. Dafür braucht es in der Regel einen Beschluss über eine bauliche Veränderung (§ 20 WEG). Wie das Verfahren abläuft, zeigt der Artikel Bauliche Veränderungen in der WEG.
Übersicht: Wem gehört welches Bauteil?
| Bauteil | In der Regel | Hinweis |
|---|---|---|
| Fensterrahmen, Glas, Beschläge | Gemeinschaftseigentum | gilt auch für Balkontüren |
| Innere Fensterbank | häufig Sondereigentum | Teilungserklärung prüfen |
| Heizkörper in der Wohnung | Sondereigentum | Ausnahme: Einrohrheizung |
| Heizkessel, Steigleitungen | Gemeinschaftseigentum | versorgen mehrere Einheiten |
| Außenrollladen mit Kasten | überwiegend Gemeinschaftseigentum | prägt die Fassade |
| Innenjalousie, Plissee | Sondereigentum | reine Einrichtung |
| Wohnungseingangstür | überwiegend Gemeinschaftseigentum | Abschluss zum Treppenhaus |
Wer zahlt den Fenstertausch?
Ist das Fenster Gemeinschaftseigentum, entscheidet die Eigentümerversammlung über den Austausch, und die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Gemeinschaft kann durch Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 WEG), etwa dass jeder Eigentümer die Fenster seiner Wohnung selbst bezahlt. Viele ältere Gemeinschaftsordnungen enthalten eine solche Kostenregel bereits.
Wichtig: Eine Kostenregel verschiebt nur die Zahlungspflicht. Das Fenster bleibt Gemeinschaftseigentum, über Material, Farbe und Teilung entscheidet weiter die Gemeinschaft.
Beispiel
Fenstertausch mit und ohne Kostenregel
Die Gemeinschaft lässt in einem Haus mit 1.000 Anteilen alle Fenster erneuern, Gesamtkosten 80.000 €. Ein Eigentümer hält 120/1.000 Anteile, in seiner Wohnung werden Fenster für 7.500 € eingebaut. Ohne Kostenregel zahlt er 80.000 € × 120 / 1.000 = 9.600 €. Weist die Gemeinschaftsordnung die Kosten den jeweiligen Eigentümern zu, zahlt er nur die 7.500 € für seine eigenen Fenster.
Vermietete Wohnung: Was Vermieter und Mieter beachten sollten
Der Mieter wendet sich bei einem undichten Fenster oder defekten Rollladen immer an seinen Vermieter und muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter zur Instandhaltung verpflichtet – auch wenn das Bauteil der Gemeinschaft gehört. Er meldet den Schaden dann bei der Verwaltung.
Die Kosten für die Erhaltung von Fenstern oder Heizkörpern darf der Vermieter nicht über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Welche Posten aus dem Hausgeld umlagefähig sind, erklärt der Artikel Hausgeld umlegen; warum die Rücklage für solche Maßnahmen beim Vermieter bleibt, steht unter Erhaltungsrücklage und Mieter.
Häufige Fragen
Darf ich als Eigentümer neue Fenster mit besserer Dämmung einbauen lassen?
Nicht auf eigene Faust. Da Fenster Gemeinschaftseigentum sind, braucht der Austausch einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Häufig wird ein solcher Antrag genehmigt, wenn Optik und Teilung zur Fassade passen.
Wer zahlt ein zerbrochenes Fensterglas?
Grundsätzlich die Gemeinschaft, weil die Verglasung zum Gemeinschaftseigentum gehört. Viele Gemeinschaftsordnungen weisen Glasschäden aber dem Eigentümer der Wohnung zu. Hat jemand den Schaden verursacht, haftet er in der Regel selbst oder über seine Haftpflichtversicherung.
Sind Thermostatventile Sondereigentum?
Thermostatköpfe am Heizkörper werden meist dem Sondereigentum zugeordnet, weil sie nur die eigene Wohnung betreffen. Beim Tausch sollte die Verwaltung informiert werden, damit die Anlage weiterhin richtig eingestellt bleibt.
Wer repariert einen defekten Rollladengurt?
Bei einem außenliegenden Rollladen, der Gemeinschaftseigentum ist, ist grundsätzlich die Gemeinschaft zuständig. Kleinere Verschleißteile wie Gurt oder Kurbel weist die Gemeinschaftsordnung aber oft dem einzelnen Eigentümer zu. Ein Blick in die Teilungserklärung klärt das.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen