Welche Hausgeld-Posten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Kurz gesagt
Der Vermieter darf aus dem Hausgeld nur die Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV auf den Mieter umlegen, etwa Wasser, Müll, Hausreinigung, Allgemeinstrom oder Gebäudeversicherung – und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltervergütung, Reparaturen und die Erhaltungsrücklage sind nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Diese Posten trägt der Eigentümer selbst.
Grundregel: Nur Betriebskosten sind umlagefähig
Das Hausgeld schuldet immer der Eigentümer der Gemeinschaft. Einen Teil davon kann er als Vermieter über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurückverlangen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne eine solche Vereinbarung sind die Betriebskosten in der Miete enthalten.
Umlagefähig sind nur die Kostenarten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung. Die Bezeichnungen in der Hausgeldabrechnung spielen dabei keine Rolle. Entscheidend ist, ob ein Posten inhaltlich eine Betriebskostenart nach § 2 BetrKV ist. Den grundsätzlichen Unterschied beider Zahlungen erklärt der Artikel Hausgeld und Nebenkosten.
Was zahlt der Mieter aus der Hausgeldabrechnung?
| Posten der Hausgeldabrechnung | Auf den Mieter umlegbar? |
|---|---|
| Wasser und Abwasser | Ja |
| Heizung und Warmwasser (Zentralheizung) | Ja, verbrauchsabhängig nach Heizkostenverordnung |
| Müllabfuhr und Straßenreinigung | Ja |
| Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung | Ja |
| Gartenpflege | Ja, laufende Pflege |
| Allgemeinstrom (Beleuchtung) | Ja |
| Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung | Ja |
| Hauswart | Ja, ohne Anteile für Reparatur und Verwaltung |
| Aufzug, Schornsteinfeger, Wäschepflegeeinrichtungen | Ja |
| Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung | Nur, wenn im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten benannt |
| Verwaltervergütung, Kontoführung | Nein, Verwaltungskosten |
| Reparaturen, Instandhaltung | Nein |
| Erhaltungsrücklage | Nein |
| Sonderumlage | Nein, soweit sie Instandhaltung oder Modernisierung finanziert |
| Kabelfernsehen | Nein, seit 1. Juli 2024 nicht mehr als Betriebskosten |
Zu einzelnen Posten gibt es eigene Artikel: Gebäudeversicherung, Müllgebühren und Heizungswartung. Warum die Rücklage beim Eigentümer bleibt, beschreibt der Artikel Erhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen.
Was der Vermieter selbst tragen muss
Nach § 1 Abs. 2 BetrKV gehören Verwaltungskosten und Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten. Damit bleiben die Vergütung des WEG-Verwalters, Bankgebühren der Gemeinschaft, alle Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage beim Eigentümer.
Das gilt auch, wenn der Vermieter eine eigene Hausverwaltung für die Mietwohnung beauftragt (Mietverwaltung). Auch diese Kosten sind Verwaltungskosten. Ob sich eine solche Verwaltung lohnt, behandelt der Artikel Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen?.
Grundsteuer: umlagefähig, aber nicht im Hausgeld
Die Grundsteuer ist die erste Kostenart im Katalog des § 2 BetrKV und damit umlagefähig. In der Hausgeldabrechnung taucht sie aber in der Regel nicht auf, weil die Gemeinde sie für jede Eigentumswohnung einzeln festsetzt. Vermieter vergessen sie deshalb leicht. Sie gehört mit dem Betrag aus dem eigenen Grundsteuerbescheid in die Nebenkostenabrechnung.
So wird aus der Hausgeldabrechnung eine Nebenkostenabrechnung
- Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft durchgehen und alle Posten markieren, die Betriebskosten nach § 2 BetrKV sind.
- Nicht umlagefähige Posten streichen: Verwaltervergütung, Kontoführung, Reparaturen, Erhaltungsrücklage.
- Mischposten wie Hausmeisterkosten um Reparatur- und Verwaltungsanteile bereinigen.
- Die Grundsteuer aus dem eigenen Bescheid ergänzen.
- Den im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel prüfen und die Kosten danach auf die Wohnung verteilen; ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
- Heiz- und Warmwasserkosten mit den Werten aus der Heizkostenabrechnung übernehmen.
- Die Vorauszahlungen des Mieters abziehen und Nachzahlung oder Guthaben ausweisen.
Beispiel
Umlagefähiger Anteil einer Hausgeldabrechnung
Die Jahresabrechnung weist für eine Wohnung 4.200 € aus. Davon entfallen 480 € auf die Verwaltervergütung, 390 € auf Reparaturen und 900 € auf die Erhaltungsrücklage. Diese 1.770 € sind nicht umlagefähig. Es bleiben 4.200 € − 1.770 € = 2.430 € Betriebskosten. Mit der Grundsteuer von 310 € ergeben sich 2.740 €. Hat der Mieter 12 × 210 € = 2.520 € vorausgezahlt, beträgt die Nachzahlung 220 €. Alle Zahlen sind frei gewählt.
Der Miteigentumsanteil ist gegenüber dem Mieter nur dann der richtige Schlüssel, wenn der Mietvertrag das so vorsieht. Weicht er von der Wohnfläche ab, führt eine einfache Übernahme der WEG-Werte schnell zu Fehlern. Wie das Hausgeld innerhalb der Gemeinschaft verteilt wird, erklärt der Artikel Hausgeld berechnen.
Frist und Belege gegenüber dem Mieter
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Diese Frist gilt auch, wenn die Hausgeldabrechnung spät kommt. Auf eine unverschuldete Verspätung kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er sich nachweisbar rechtzeitig beim Verwalter um die Unterlagen bemüht hat.
Der Mieter kann die Belege einsehen, auf denen die Abrechnung beruht. Dazu gehören regelmäßig die Jahresabrechnung der Gemeinschaft und die zugrunde liegenden Rechnungen. Mehr dazu im Artikel Belegeinsicht.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Verwaltergebühr der WEG auf den Mieter umlegen?
Nein. Die Vergütung des WEG-Verwalters gehört zu den Verwaltungskosten, die nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten sind. Auch eine Klausel im Mietvertrag ändert daran bei Wohnraum nichts.
Kann der Mieter eine Kopie der Hausgeldabrechnung verlangen?
Der Mieter hat Anspruch auf Einsicht in die Belege, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Ob und zu welchen Bedingungen er Kopien verlangen kann, hängt vom Einzelfall ab. Viele Vermieter stellen die relevanten Seiten freiwillig zur Verfügung, um Streit zu vermeiden.
Was gilt bei einer Sonderumlage für eine neue Heizung?
Eine Sonderumlage für Reparatur oder Austausch ist keine Betriebskostenposition und kann nicht über die Nebenkosten umgelegt werden. Bei Modernisierungen kommt unter Umständen eine Mieterhöhung nach den Modernisierungsregeln in Betracht. Einzelheiten beschreibt der Artikel Sonderumlage auf den Mieter umlegen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen