Fristlose Kündigung ohne Abmahnung: Wann ist sie zulässig?
Kurz gesagt
Beruht der Kündigungsgrund auf einer Vertragsverletzung, ist die fristlose Kündigung grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung oder nach Ablauf einer Frist zur Abhilfe zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Ohne diesen Schritt geht es nur ausnahmsweise: wenn eine Abmahnung offensichtlich nichts bringen würde, wenn besonders schwere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen oder wenn der Mieter mit der Miete im Verzug ist. Die Regel gilt für Vermieter und Mieter gleichermaßen.
Der Grundsatz: Erst abmahnen, dann fristlos kündigen
Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis ohne Kündigungsfrist. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus: Einer Seite muss es nach Abwägung aller Umstände unzumutbar sein, den Vertrag bis zum Ablauf der regulären Frist fortzusetzen (§ 543 Abs. 1 BGB).
Liegt dieser Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, verlangt das Gesetz einen Zwischenschritt. Gekündigt werden darf grundsätzlich erst, wenn eine Abmahnung erfolglos geblieben oder eine angemessene Frist zur Abhilfe ungenutzt verstrichen ist (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Gegenseite soll gewarnt werden und die Chance bekommen, ihr Verhalten zu ändern oder einen Missstand zu beheben.
Das gilt für beide Vertragsparteien. Der Vermieter mahnt etwa wegen Lärm oder unerlaubter Untervermietung ab. Der Mieter setzt dem Vermieter eine Frist, zum Beispiel zur Reparatur eines Mangels. Beide Schritte haben denselben Zweck.
Die gesetzlichen Ausnahmen im Überblick
In drei Fallgruppen darf ohne vorherige Abmahnung oder Fristsetzung gekündigt werden. Die Hürden sind hoch, und wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss ihre Voraussetzungen im Streitfall beweisen.
| Ausnahme | Was sie bedeutet | Typische Konstellation |
|---|---|---|
| Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg | Eine Warnung würde erkennbar nichts ändern | Die Gegenseite hat ernsthaft und endgültig erklärt, ihr Verhalten beizubehalten oder den Mangel nicht zu beheben |
| Besondere Gründe rechtfertigen die sofortige Kündigung | Nach Abwägung der Interessen beider Seiten wiegt schon ein einzelner Vorfall so schwer, dass Abwarten unzumutbar ist | Tätliche Angriffe, ernsthafte Bedrohungen oder vergleichbar schwere Vertrauensbrüche |
| Zahlungsverzug des Mieters | Bei Rückständen in der gesetzlich bestimmten Höhe ist keine Abmahnung nötig | Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete |
Ob eine Ausnahme greift, entscheiden die Gerichte stets im Einzelfall. Wer unsicher ist, fährt mit einer Abmahnung fast immer besser: Sie kostet wenig Zeit und nimmt der Gegenseite später das Argument, sie sei nie gewarnt worden.
Vermieter: Wann die Kündigung ohne Abmahnung möglich ist
Der häufigste Fall ist der Zahlungsverzug. Ist der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten, darf der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Mieter kann diese Kündigung unter Umständen noch durch vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam machen. Einzelheiten erklärt der Artikel Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Außerhalb des Zahlungsverzugs bleibt die Kündigung ohne Abmahnung die Ausnahme. In Betracht kommt sie nach der Rechtsprechung vor allem bei schweren Vorfällen, die das Vertrauen sofort zerstören, etwa bei Gewalt oder ernsthaften Drohungen gegen den Vermieter, seine Angehörigen oder andere Bewohner des Hauses.
Bei den meisten anderen Pflichtverletzungen muss der Vermieter zuerst abmahnen, zum Beispiel bei:
- wiederholter Ruhestörung, die Nachbarn belastet
- unerlaubter Untervermietung
- Tierhaltung ohne die im Vertrag vorgesehene Erlaubnis
- Vernachlässigung der Wohnung, etwa unzureichendem Heizen und Lüften
- ständig unpünktlicher Mietzahlung unterhalb der Schwellen des Zahlungsverzugs
Welche Gründe eine fristlose Kündigung durch den Vermieter überhaupt tragen, zeigt der Beitrag Fristlose Kündigung durch den Vermieter.
Mieter: Wann eine Fristsetzung entbehrlich ist
Auch Mieter müssen den Vermieter in der Regel zuerst in die Pflicht nehmen. Bei einem Mangel gehört dazu eine schriftliche Mängelanzeige mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung. Erst wenn diese Frist erfolglos abläuft, kommt eine fristlose Kündigung wegen Entzugs des vertragsgemäßen Gebrauchs in Betracht (§ 543 Abs. 2 BGB).
Ohne Fristsetzung darf der Mieter kündigen, wenn der Vermieter die Reparatur ausdrücklich und endgültig ablehnt oder eine Frist aus anderen Gründen offensichtlich sinnlos wäre, etwa weil sich der Schaden in absehbarer Zeit gar nicht beheben lässt. Dasselbe gilt bei besonders schweren Übergriffen des Vermieters wie Drohungen oder Gewalt.
Welche Gründe Mietern zustehen und wie sie vorgehen, beschreibt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter.
Was eine wirksame Abmahnung enthalten muss
Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz für die Abmahnung nicht vor. Schon aus Beweisgründen sollte sie aber schriftlich erfolgen und so übermittelt werden, dass der Zugang später nachweisbar ist. Inhaltlich muss sie klarmachen, was genau beanstandet wird und was bei einer Wiederholung droht:
- das konkrete Fehlverhalten mit Datum, Uhrzeit und Beschreibung – pauschale Vorwürfe wie „ständiger Lärm“ reichen nicht
- die Aufforderung, das Verhalten zu unterlassen oder den Missstand bis zu einem bestimmten Datum zu beheben
- den deutlichen Hinweis, dass im Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses droht
- alle Vertragspartner als Empfänger beziehungsweise als Absender
Die Abmahnung selbst beendet das Mietverhältnis nicht. Wer sie für unberechtigt hält, sollte schriftlich widersprechen und die eigene Sicht der Dinge festhalten. Ob die Abmahnung berechtigt war, prüft spätestens das Gericht, wenn es später um eine Kündigung geht.
Nach der Abmahnung: Wann die Kündigung folgen darf
Eine Abmahnung trägt die Kündigung nur, wenn danach eine gleichartige Pflichtverletzung folgt oder der beanstandete Zustand trotz Frist fortbesteht. Wer wegen Lärm abgemahnt wurde, kann nicht allein wegen einer später entdeckten Katze fristlos gekündigt werden, ohne dass es auch dazu eine Warnung gab.
Auch der Zeitpunkt zählt. Wer nach dem erneuten Verstoß lange mit der Kündigung wartet, zeigt nach Auffassung vieler Gerichte, dass ihm die Fortsetzung des Vertrags doch zumutbar ist. Die Kündigung sollte daher zeitnah erklärt werden.
Beispiel
Abmahnung wegen nächtlicher Ruhestörung
Ein Mieter feiert am 3. und am 10. Mai jeweils bis 3 Uhr nachts mit lauter Musik; mehrere Nachbarn beschweren sich schriftlich. Der Vermieter mahnt ihn am 14. Mai ab, nennt beide Termine und kündigt für den Wiederholungsfall die Kündigung an. Am 7. Juni wiederholt sich das Geschehen, belegt durch die Protokolle zweier Nachbarn. Der Vermieter kündigt am 12. Juni schriftlich, schildert alle drei Vorfälle und verweist auf die Abmahnung. Ob die Störungen für eine fristlose Kündigung schwer genug sind, entscheidet im Streitfall das Gericht – ohne die Abmahnung vom 14. Mai hätte die Kündigung aber kaum Aussicht auf Erfolg.
Folgen einer Kündigung ohne nötige Abmahnung
Fehlt eine erforderliche Abmahnung oder Fristsetzung, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Das Mietverhältnis läuft dann weiter, als hätte es die Kündigung nie gegeben.
Für Vermieter bedeutet das: Eine Räumungsklage scheitert, und die Kosten des Verfahrens tragen in der Regel sie. Viele Vermieter kündigen deshalb fristlos und hilfsweise ordentlich. Die ordentliche Kündigung wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung setzt ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 BGB) und wirkt erst mit Ablauf der gesetzlichen Frist. Ob sie trägt, hängt ebenfalls davon ab, wie erheblich die Verletzung ist.
Für Mieter ist das Risiko oft größer: Wer nach einer unwirksamen fristlosen Kündigung auszieht, schuldet die Miete grundsätzlich weiter, bis das Mietverhältnis regulär endet. Was gilt, wenn der Vermieter die Kündigung zurückweist, erklärt der Beitrag Vermieter akzeptiert die fristlose Kündigung nicht.
Unabhängig von der Abmahnung muss jede Kündigung schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erklärt werden (§ 568 Abs. 1 BGB) und den wichtigen Grund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Einen Aufbau für Vermieter zeigt das Muster zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter.
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Wie viele Abmahnungen sind vor einer fristlosen Kündigung nötig?
Eine bestimmte Zahl verlangt das Gesetz nicht. In der Regel genügt eine einschlägige Abmahnung, wenn danach ein gleichartiger Verstoß folgt. Bei eher leichten Pflichtverletzungen kann eine einzelne Wiederholung aber zu wenig sein, um die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen.
Verliert eine Abmahnung mit der Zeit ihre Wirkung?
Eine feste Verfallsfrist gibt es nicht. Liegt die Abmahnung lange zurück und hat sich die abgemahnte Seite seitdem vertragstreu verhalten, verliert sie aber an Gewicht. Je nach Einzelfall kann vor einer Kündigung dann eine neue Abmahnung nötig sein.
Braucht der Vermieter bei Mietschulden wenigstens eine Mahnung?
Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist weder eine Abmahnung noch eine Mahnung Voraussetzung. Weil die Miete zu einem festen Termin fällig ist (§ 556b Abs. 1 BGB), gerät der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Eine Zahlungserinnerung kann trotzdem sinnvoll sein, um Missverständnisse auszuschließen.
Muss eine Abmahnung per Einschreiben verschickt werden?
Nein, eine bestimmte Versandart ist nicht vorgeschrieben. Entscheidend ist, dass sich der Zugang später beweisen lässt. Sicher sind die persönliche Übergabe vor einem Zeugen oder ein Bote, der den Inhalt kennt und den Einwurf bestätigen kann; ein Einwurf-Einschreiben belegt nur den Einwurf, nicht den Inhalt des Umschlags.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen