Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe reichen?

Was „fristlos“ bedeutet und wann ein wichtiger Grund vorliegt

Bei einer ordentlichen Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse und muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Sie beträgt je nach Wohndauer drei, sechs oder neun Monate (§ 573c BGB). Die fristlose Kündigung, juristisch „außerordentliche fristlose Kündigung“, überspringt diese Frist: Das Mietverhältnis endet in dem Moment, in dem das Kündigungsschreiben beim Mieter ankommt.

Weil das ein harter Eingriff ist, verlangt § 543 Abs. 1 BGB einen wichtigen Grund. Er liegt vor, wenn dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten. Abgewogen werden alle Umstände des Einzelfalls: wie schwer und wie lange der Mieter gegen seine Pflichten verstoßen hat, ob ihn ein Verschulden trifft und welche Interessen beide Seiten haben. Ein Grund, der dafür nicht ausreicht, kann trotzdem eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung tragen (§ 573 BGB).

Die wichtigsten Kündigungsgründe im Überblick

Einige Gründe nennt das Gesetz ausdrücklich, andere hat die Rechtsprechung aus der allgemeinen Regel entwickelt. Diese Fälle kommen in der Praxis am häufigsten vor:

Mietrückstand: der häufigste Grund in der Praxis

Die meisten fristlosen Kündigungen betreffen Mietschulden. Hier gibt das Gesetz feste Schwellen vor, eine Abwägung im Einzelfall findet kaum statt. Der Mieter muss entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug sein oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten. Eine Abmahnung braucht es dann nicht. Wie der Rückstand berechnet wird und wie das Kündigungsschreiben aussehen muss, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Wohnraummieter haben dabei eine zweite Chance: Gleichen sie den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage aus, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das klappt nicht, wenn der Mieter diesen Weg in den zwei Jahren davor schon einmal genutzt hat.

Einen eigenen Fall bildet die dauernde Unpünktlichkeit: Wer zwar vollständig, aber immer wieder deutlich zu spät zahlt, erreicht die gesetzlichen Schwellen oft nicht. Der Vermieter kann sich dann nur auf die allgemeine Regel stützen und muss zunächst abmahnen.

Vertragswidriger Gebrauch: Untervermietung und Vernachlässigung

Das Gesetz nennt als wichtigen Grund auch den Fall, dass der Mieter die Rechte des Vermieters erheblich verletzt, weil er die Wohnung durch mangelnde Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Typische Beispiele:

• Untervermietung ohne Erlaubnis: Wer die Wohnung ganz oder teilweise anderen überlässt, braucht die Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB). Das gilt auch für die wiederholte Vermietung an Feriengäste. Hatte der Mieter allerdings einen Anspruch auf die Erlaubnis, etwa für einen Teil der Wohnung nach § 553 BGB, kann eine Kündigung nach der Rechtsprechung daran scheitern.
• Vernachlässigung der Wohnung: Lässt der Mieter einen Wasserschaden unbehandelt, heizt im Winter nicht und riskiert Frostschäden oder lässt Abfall so verrotten, dass die Bausubstanz leidet, kann das die Kündigung rechtfertigen.

In diesen Fällen muss der Vermieter grundsätzlich zuerst abmahnen oder eine Frist zur Abhilfe setzen. Erst wenn der Mieter danach weitermacht, ist die fristlose Kündigung möglich.

Störung des Hausfriedens: Beleidigung, Bedrohung, Lärm

Nach § 569 Abs. 2 BGB darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört und das Mietverhältnis deshalb unzumutbar wird. Gemeint ist die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme unter allen Hausbewohnern. Klassische Fälle sind wiederholter nächtlicher Lärm trotz Abmahnung, grobe Beleidigungen, Drohungen oder gar Tätlichkeiten. Normale Wohngeräusche oder ein einzelner Wortwechsel reichen dagegen in der Regel nicht. Beispiele, Beweisfragen und ein Muster enthält der Artikel Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.

Ohne Abmahnung nur in Ausnahmefällen

Beruht der wichtige Grund auf einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung oder nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe zulässig. Die Abmahnung gibt dem Mieter die Gelegenheit, sein Verhalten zu ändern. Sie beschreibt das beanstandete Verhalten konkret und macht klar, dass bei einer Wiederholung die Kündigung droht.

Entbehrlich ist sie beim Zahlungsverzug und wenn sie offensichtlich nichts bewirken würde, etwa weil der Mieter ernsthaft erklärt hat, er werde sein Verhalten nicht ändern. Bei besonders schweren Vorfällen wie Gewalt gegen den Vermieter kann sie nach der Rechtsprechung ebenfalls entfallen. Wann genau das gilt, beschreibt der Artikel Fristlose Kündigung ohne Abmahnung.

Form und Ablauf: So muss die Kündigung aussehen

1. Schriftlich kündigen: Das Schreiben braucht die eigenhändige Unterschrift des Vermieters, bei mehreren Vermietern die Unterschrift aller (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, SMS oder Messenger reichen nicht.
2. Alle Mieter adressieren: Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, muss die Kündigung gegenüber jedem von ihnen erklärt werden.
3. Den Grund konkret benennen: Bei Wohnraum gehört der wichtige Grund ins Kündigungsschreiben, also etwa die offenen Monate mit Beträgen oder die Vorfälle mit Datum.
4. Zeitnah handeln: Wer nach einem Vorfall monatelang abwartet, zeigt, dass ihm die Fortsetzung offenbar doch zumutbar ist. Die Kündigung sollte deshalb in angemessener Zeit nach Kenntnis des Grundes folgen.
5. Hilfsweise ordentlich kündigen: Viele Vermieter erklären zusätzlich eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin für den Fall, dass die fristlose nicht trägt.
6. Der stillschweigenden Verlängerung widersprechen: Nutzt der Mieter die Wohnung weiter und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Der Widerspruch kann schon in der Kündigung stehen.
7. Den Zugang beweisbar machen, am sichersten durch Übergabe vor Zeugen oder durch einen Boten.

Nach der Kündigung: Räumung nur mit Urteil

Ist die fristlose Kündigung wirksam, muss der Mieter die Wohnung sofort zurückgeben. Zieht er nicht aus, darf der Vermieter weder selbst räumen noch das Schloss austauschen oder Strom und Wasser abstellen. Er braucht ein Räumungsurteil, vollstreckt wird durch den Gerichtsvollzieher. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Wie viel Zeit in der Praxis bleibt, zeigt der Artikel Fristlos gekündigt: Wann muss ich ausziehen?

Auch Mieter können übrigens fristlos kündigen, zum Beispiel wenn die Wohnung ihre Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569 Abs. 1 BGB) oder der Vermieter selbst den Hausfrieden stört. Die Voraussetzungen dafür erklärt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 543 BGB
• § 569 BGB
• § 568 BGB
• § 573 BGB
• § 545 BGB
• § 721 ZPO