Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Muster bei Mietrückstand
Kurz gesagt
Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen und den Rückstand genau aufschlüsseln. In der Praxis wird zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt, weil eine Nachzahlung nur die fristlose Kündigung unwirksam machen kann.
Wann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand möglich ist
Das Gesetz nennt zwei Fälle, in denen Zahlungsverzug einen wichtigen Grund darstellt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine vorherige Abmahnung ist dabei nicht nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).
| Fallgruppe | Voraussetzung |
|---|---|
| Zwei Termine hintereinander | Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten beträgt zusammen mehr als eine Monatsmiete |
| Längerer Zeitraum | Rückstand über mehrere Monate erreicht insgesamt zwei Monatsmieten |
Als Miete zählt dabei die vereinbarte Miete einschließlich der Vorauszahlungen für Nebenkosten. Wann die Miete fällig ist und welche weiteren Punkte gelten, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Aufbau der Kündigung: Diese Angaben gehören hinein
- Name und Anschrift aller Vermieter und aller Mieter aus dem Mietvertrag
- genaue Bezeichnung der Wohnung
- die ausdrückliche Erklärung, fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen
- eine Aufstellung des Rückstands nach Monaten mit Soll, gezahltem Betrag und Fehlbetrag
- hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin
- den Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB
- die Aufforderung zur Räumung und Rückgabe mit Frist
- die eigenhändige Unterschrift aller Vermieter
Die Schriftform ist zwingend (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder Messenger ist unwirksam. Wer für die Hausverwaltung unterschreibt, legt die Originalvollmacht bei.
Warum hilfsweise ordentlich gekündigt wird
Das Gesetz gibt dem Mieter eine Schonfrist: Zahlt er den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal eine Kündigung so unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Nach geltendem Recht wirkt die Schonfrist nur gegen die fristlose, nicht gegen die ordentliche Kündigung. Deshalb verbinden Vermieter die fristlose Kündigung meist mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Für diese gelten die normalen Fristen von drei, sechs oder neun Monaten.
Muster: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
(Name und Anschrift des Vermieters) (Name und Anschrift aller Mieter) (Ort, Datum) Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung (Anschrift, Lage der Wohnung) Sehr geehrte(r) (Name des Mieters), hiermit kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung fristlos aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Begründung: Die monatliche Miete beträgt (Betrag) € einschließlich Vorauszahlungen für Betriebskosten. Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Sie befinden sich mit folgenden Zahlungen in Verzug: (Monat, Jahr): fällig (Betrag) €, gezahlt (Betrag) €, offen (Betrag) € (Monat, Jahr): fällig (Betrag) €, gezahlt (Betrag) €, offen (Betrag) € Der Gesamtrückstand beträgt damit (Betrag) € und übersteigt (eine Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder: zwei Monatsmieten). Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen der oben beschriebenen erheblichen Pflichtverletzung zum (Datum), hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widerspreche ich ausdrücklich. Ich fordere Sie auf, die Wohnung bis spätestens (Datum) zu räumen und mit allen Schlüsseln an mich zurückzugeben. Die Forderung auf Zahlung des Rückstands bleibt von dieser Kündigung unberührt. Mit freundlichen Grüßen (Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter)
Beispiel: Ist der Rückstand hoch genug?
Beispiel
Miete 900 € einschließlich Vorauszahlungen
Die Miete beträgt 900 € im Monat. Im Mai zahlt der Mieter 400 €, im Juni 350 €. Offen sind 500 € aus Mai und 550 € aus Juni, zusammen 1.050 €. Das ist mehr als eine Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen, also darf der Vermieter fristlos kündigen. Hätte der Mieter im Juni 500 € gezahlt, läge der Rückstand bei 900 €. Das ist genau eine Monatsmiete und nicht mehr, die erste Fallgruppe wäre nicht erfüllt. Laufen weitere Rückstände auf, bis insgesamt 1.800 € offen sind, greift die zweite Fallgruppe.
Variante: Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Stört ein Mieter den Hausfrieden nachhaltig, kann das ebenfalls einen wichtigen Grund darstellen (§ 569 Abs. 2 BGB). Anders als beim Zahlungsverzug ist hier grundsätzlich vorher eine Abmahnung mit Frist zur Abhilfe nötig. Im Schreiben werden dann die einzelnen Vorfälle mit Datum, Uhrzeit und Zeugen beschrieben und die Abmahnung benannt.
Welche Störungen ausreichen, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. Einen Überblick über alle Gründe gibt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe reichen?.
Zustellung und was danach passiert
- Die Kündigung ausdrucken, von allen Vermietern unterschreiben lassen und eine Kopie behalten.
- Das Schreiben vor einem Zeugen übergeben oder durch einen Boten einwerfen lassen, der den Inhalt kennt.
- Alle weiteren Zahlungseingänge des Mieters genau dokumentieren, denn sie können für die Schonfrist entscheidend sein.
- Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Gericht.
Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO). Wie es weitergeht, beschreibt der Artikel Räumungsklage. Für die ordentliche Kündigung aus anderen Gründen gibt es eigene Vorlagen im Artikel Kündigung durch den Vermieter: Muster.
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Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand mahnen?
Nein. Beim Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist keine Abmahnung erforderlich. Eine Zahlungserinnerung kann trotzdem sinnvoll sein, um Missverständnisse auszuschließen.
Wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter nach Zugang zahlt?
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb der Schonfrist, wird die fristlose Kündigung unwirksam, sofern das nicht schon in den letzten zwei Jahren geschehen ist. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach geltendem Recht davon unberührt.
Zählen Nebenkostennachzahlungen zum Rückstand?
Für die Schwellen nach § 543 BGB zählt die laufende Miete einschließlich der monatlichen Vorauszahlungen. Einmalige Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung werden dabei in der Regel nicht mitgerechnet.
Gibt es auch ein Muster für Mieter, die fristlos kündigen wollen?
Ja. Mieter haben eigene Gründe für eine fristlose Kündigung, etwa eine Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung. Eine Vorlage bietet der Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter: Muster.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen