Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Voraussetzungen und Ablauf

Kündigung & Eigenbedarf · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Wegen Zahlungsverzugs darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam, außer das ist in den zwei Jahren davor schon einmal geschehen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Die Voraussetzungen: Wann der Rückstand zur Kündigung berechtigt

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erlaubt die fristlose Kündigung, wenn der Mieter auf eine von zwei Arten mit der Miete in Verzug gerät:

Zwei Termine in Folge: An zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen fehlt zusammengerechnet mehr als eine volle Monatsmiete.
Längerer Zeitraum: Über mehrere Monate verteilt haben sich Fehlbeträge angesammelt, die zusammen zwei Monatsmieten erreichen.

Verzug bedeutet, dass die Miete fällig war und nicht gezahlt wurde. Fällig ist sie grundsätzlich spätestens am dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB). Dass dem Mieter schlicht das Geld fehlt, entlastet ihn in der Regel nicht. Anders ist es, wenn er berechtigt weniger zahlt, etwa weil die Miete wegen eines Mangels kraft Gesetzes gemindert ist (§ 536 BGB). Wie Teilzahlungen zählen und wie schnell die Grenze erreicht sein kann, rechnet der Artikel Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen? an mehreren Verläufen durch.

Kündigung wegen Mietrückstand ohne Abmahnung: Ist das erlaubt?

Ja. Bei den meisten Pflichtverletzungen muss der Vermieter den Mieter vor einer fristlosen Kündigung abmahnen oder ihm eine Frist zur Abhilfe setzen. § 543 Abs. 3 BGB nimmt den Zahlungsverzug davon aber ausdrücklich aus. Sobald eine der beiden Schwellen erreicht ist, darf der Vermieter sofort kündigen. Auch eine vorherige Mahnung schreibt das Gesetz nicht vor.

Anders liegt es bei ständig verspäteten Zahlungen. Wer die Miete zwar vollständig, aber regelmäßig erst Wochen nach dem Fälligkeitstermin überweist, erreicht meist keine der beiden Schwellen. Dann bleibt dem Vermieter nur die allgemeine Regel des § 543 Abs. 1 BGB, und er muss vorher abmahnen. Erst wenn die Unpünktlichkeit danach weitergeht, ist die Kündigung möglich. Mehr dazu im Artikel Fristlose Kündigung ohne Abmahnung.

Beispiel: Kündigung und Nachzahlung im Zeitverlauf

Beispiel

Rückstand von 1.600 € bei einer Miete von 1.050 €

Die Monatsmiete beträgt 1.050 € (850 € Grundmiete plus 200 € Vorauszahlung für Nebenkosten). Im Oktober überweist der Mieter nichts, im November nur 500 €. Nach dem dritten Werktag im November sind damit 1.600 € offen (1.050 € plus 550 €), also mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich; das Schreiben geht dem Mieter am 13. November zu. Am 20. November zahlt der Mieter die vollen 1.600 €. Die fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam, sofern er diesen Weg nicht schon in den zwei Jahren davor genutzt hat. Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen: Wohnt der Mieter seit drei Jahren in der Wohnung, gilt eine Frist von drei Monaten. Weil die Kündigung erst nach dem dritten Werktag zuging, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Februars, vorausgesetzt, der Rückstand war eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung.

Schritt für Schritt: So kündigt der Vermieter wegen Mietrückstand

Zahlungseingänge prüfen und eine Aufstellung anlegen: Monat, geschuldeter Betrag, gezahlter Betrag, Differenz.
Klären, ob der Mieter Mängel angezeigt oder eine Minderung angekündigt hat. Ein berechtigt geminderter Betrag ist kein Rückstand.
Die Kündigung schriftlich verfassen und eigenhändig unterschreiben (§ 568 Abs. 1 BGB). Absender sind alle Vermieter, Empfänger alle Mieter.
Den Kündigungsgrund konkret angeben: welche Monate offen sind, in welcher Höhe und wie hoch die Gesamtsumme ist. Ein pauschaler Hinweis auf „Mietschulden“ genügt nicht.
Zusätzlich hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin kündigen und einer stillschweigenden Verlängerung widersprechen, die sonst nach zwei Wochen weiterer Nutzung eintreten kann (§ 545 BGB).
Das Schreiben so zustellen, dass sich der Zugang beweisen lässt, etwa durch Übergabe vor einem Zeugen oder durch einen Boten.
Dem Mieter eine Frist zur Rückgabe der Wohnung nennen und bei Ablauf ohne Auszug Räumungsklage erheben. Eigenmächtiges Räumen oder ein Schlosstausch ist verboten.

Eine vollständige Vorlage für dieses Schreiben enthält der Artikel Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Muster.

Warum die Kündigung trotz Nachzahlung wirken kann

Wohnraummieter bekommen nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine zweite Chance. Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der gesamte fällige Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beglichen ist oder sich eine öffentliche Stelle wie Jobcenter oder Sozialamt zur Zahlung verpflichtet. Diese Schonfristzahlung hilft nicht, wenn in den vorangegangenen zwei Jahren schon einmal eine fristlose Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist.

Nach geltendem Recht erfasst die Nachzahlung allerdings nur die fristlose Kündigung. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung bleibt wirksam, wenn der Rückstand eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung darstellt (§ 573 BGB). Das Mietverhältnis endet dann nicht sofort, aber mit Ablauf der Kündigungsfrist. Die Mietrechtsreform („Mietrecht II“) soll es ermöglichen, mit einer Schonfristzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung zu beseitigen. Diese Änderung ist geplant, aber nicht in Kraft (Stand: September 2026).

Was Mieter nach einer Kündigung wegen Mietschulden tun können

Rückstand nachrechnen: Stimmen Monate und Beträge? Wurden Zahlungen übersehen oder Beträge mitgezählt, die keine laufende Miete sind?
Minderung prüfen: Wer wegen eines angezeigten Mangels weniger gezahlt hat, schuldet insoweit nichts. War die Minderung zu hoch, bleibt die Differenz aber offen.
Schnell zahlen oder Hilfe beantragen: Wer den Betrag nicht selbst aufbringen kann, sollte sofort beim Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme beantragen, damit die Zusage innerhalb der Schonfrist vorliegt.
Post vom Gericht ernst nehmen: Auf eine Räumungsklage muss fristgerecht reagiert werden. Wer schweigt, riskiert ein Urteil ohne Anhörung der eigenen Sicht.
Beratung suchen: Mietervereine und Fachanwälte für Mietrecht prüfen, ob die Kündigung wirksam ist und ob auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde.

Welche Möglichkeiten im laufenden Verfahren noch bestehen, erklärt der Artikel Räumungsklage abwenden. Weitere Gründe, aus denen Vermieter fristlos kündigen dürfen, fasst der Artikel Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe reichen? zusammen.

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Häufige Fragen

Zählt eine offene Nebenkostennachzahlung zum Mietrückstand?

Für die Schwellen der fristlosen Kündigung grundsätzlich nicht. Mitgerechnet werden die laufend geschuldeten Beträge, also Grundmiete und monatliche Vorauszahlungen. Eine einmalige Nachforderung aus der Jahresabrechnung ist keine laufende Miete; bleibt sie dauerhaft unbezahlt, kann sie im Einzelfall aber eine ordentliche Kündigung stützen.

Kann der Mieter die Kündigung durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung abwenden?

Das ist möglich. Die fristlose Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter eine eigene Forderung gegen den Vermieter hatte, mit der er den Rückstand ausgleichen konnte, und er unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Die Gegenforderung muss dafür tatsächlich bestehen, etwa ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung.

Kann der Vermieter die Kündigung zurücknehmen, wenn der Mieter doch zahlt?

Einseitig nicht: Eine zugegangene Kündigung lässt sich nicht einfach widerrufen. Vermieter und Mieter können aber vereinbaren, das Mietverhältnis fortzusetzen. Diese Einigung sollte schriftlich festgehalten werden, damit später klar ist, ob und zu welchen Bedingungen der Vertrag weiterläuft.

Wann endet das Mietverhältnis bei der hilfsweise ordentlichen Kündigung?

Das hängt von der Wohndauer ab. Die Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Geht die Kündigung erst nach dem dritten Werktag eines Monats zu, verschiebt sich das Ende um einen weiteren Monat.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen