Kündigung durch den Vermieter: Aufbau und Muster
Kurz gesagt
Ein Vermieter kündigt einen unbefristeten Wohnraummietvertrag schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Er braucht ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung und muss die Gründe im Schreiben nennen (§ 573 BGB). Die Frist beträgt drei, sechs oder neun Monate, je nach Mietdauer (§ 573c BGB). Eine Vorlage hilft, aber die Begründung muss zum Einzelfall passen.
Die Form: Schriftlich, unterschrieben, an alle Mieter
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Schriftform bedeutet: ein Schreiben auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, eine SMS, eine WhatsApp-Nachricht oder ein Fax reichen nicht. Eine solche Kündigung ist unwirksam, und das Mietverhältnis läuft einfach weiter.
- Unterschreiben müssen alle Vermieter, zum Beispiel beide Ehepartner, wenn beide im Mietvertrag stehen, oder ein Bevollmächtigter mit beigefügter Originalvollmacht.
- Adressiert wird das Schreiben an alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben. Wer einen Mitmieter vergisst, riskiert die Unwirksamkeit.
- Wer genau unterschreiben muss, wenn mehrere Personen beteiligt sind, erklärt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?
Ohne berechtigtes Interesse keine ordentliche Kündigung
Anders als der Mieter darf der Vermieter nicht einfach so kündigen. Er braucht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt vor allem drei Fälle: eine erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen.
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Später nachgeschobene Gründe werden grundsätzlich nur berücksichtigt, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind. Welche Gründe im Einzelnen tragen, zeigt der Artikel Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe zählen?.
Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter zugehen. Die Frist hängt davon ab, wie lange der Mieter die Wohnung schon nutzt (§ 573c BGB):
| Dauer der Überlassung | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| unter 5 Jahre | 3 Monate |
| ab 5 Jahren | 6 Monate |
| ab 8 Jahren | 9 Monate |
Beispiel
Kündigungstermin bei sieben Jahren Mietdauer
Ein Mieter wohnt seit dem 1. März 2019 in der Wohnung. Der Vermieter übergibt ihm die Kündigung am 1. Oktober 2026 persönlich. Die Überlassung dauert mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre, also gilt eine Frist von sechs Monaten. Oktober, November, Dezember, Januar, Februar und März sind die sechs Monate – das Mietverhältnis endet am 31. März 2027. Ginge die Kündigung erst nach dem dritten Werktag im Oktober zu, würde sie erst zum 30. April 2027 wirken.
Mehr zu den gestaffelten Fristen steht im Artikel Kündigungsfrist des Vermieters. Wer das Enddatum im Schreiben falsch berechnet, macht die Kündigung in der Regel nicht unwirksam; sie wirkt dann zum nächsten zulässigen Termin. Sicherer ist trotzdem ein korrektes Datum.
Aufbau des Kündigungsschreibens Schritt für Schritt
- Absender und Empfänger: vollständige Namen und Anschriften aller Vermieter und aller Mieter.
- Betreff mit Mietobjekt: Anschrift, Geschoss und Lage der Wohnung sowie das Datum des Mietvertrags.
- Kündigungserklärung: eindeutig formulieren, dass das Mietverhältnis ordentlich gekündigt wird, mit dem Termin der Beendigung.
- Begründung: den Kündigungsgrund so konkret schildern, dass der Mieter ihn nachvollziehen und prüfen kann.
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB mit Form und Frist.
- Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB.
- Bitte um Rückgabe der Wohnung mit allen Schlüsseln und Vorschlag für einen Übergabetermin.
- Ort, Datum und eigenhändige Unterschrift aller Vermieter.
Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht ist wichtig: Nur wenn der Vermieter rechtzeitig darauf hingewiesen hat, muss der Mieter seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklären (§ 574b Abs. 2 BGB). Was es mit diesem Härtefall-Widerspruch auf sich hat, steht im Artikel Widerspruch gegen die Kündigung.
Vorlage: Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
(Name und Anschrift aller Vermieter) (Name und Anschrift aller Mieter) (Ort, Datum) Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung (Anschrift, Geschoss, Lage) Mietvertrag vom (Datum des Mietvertrags) Sehr geehrte(r) (Name des Mieters), hiermit kündige ich das oben genannte Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zum (Datum der Beendigung), hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Die Kündigung stütze ich auf folgendes berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB: (konkrete Schilderung des Kündigungsgrundes mit den Tatsachen, auf die er sich stützt) Sie können der Kündigung nach §§ 574 bis 574b BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und mir spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses, also bis zum (Datum), zugehen. Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widerspreche ich bereits jetzt. Bitte geben Sie die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses geräumt und mit allen Schlüsseln zurück. Für die Übergabe schlage ich den (Datum, Uhrzeit) vor. Über die Kaution rechne ich nach der Rückgabe ab. Mit freundlichen Grüßen (eigenhändige Unterschrift aller Vermieter) (Name in Druckbuchstaben)
Die Vorlage deckt die ordentliche Kündigung ab. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf braucht die Begründung deutlich mehr Angaben; dafür gibt es eine eigene Vorlage zur Eigenbedarfskündigung. Für die sofortige Beendigung, etwa bei Zahlungsverzug oder Störung des Hausfriedens, gelten andere Regeln und ein eigenes Muster zur fristlosen Kündigung.
Zustellung: Den Zugang beweisbar machen
Die Kündigung wirkt erst, wenn sie beim Mieter zugeht. Im Streit muss der Vermieter den Zugang und den Inhalt beweisen. Am sichersten ist die persönliche Übergabe vor einem Zeugen, der das Schreiben vorher gelesen hat, oder ein Bote, der Einwurf und Inhalt bestätigen kann. Ein Einwurf-Einschreiben belegt nur den Einwurf, nicht welcher Brief im Umschlag lag.
Weil der dritte Werktag über den Kündigungstermin entscheidet, sollte das Schreiben einige Tage vorher unterwegs sein. Eine Kopie mit Zustellnachweis gehört zu den Mietunterlagen.
Typische Fehler, die eine Kündigung unwirksam machen
- Kündigung per E-Mail oder ohne eigenhändige Unterschrift.
- Fehlende oder zu pauschale Begründung, etwa nur „wegen Eigenbedarf“ ohne Person und Grund.
- Nicht alle Mieter als Empfänger oder nicht alle Vermieter als Unterzeichner.
- Kündigung, um die Miete zu erhöhen.
- Kündigung während einer Sperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB).
- Kündigung eines wirksam befristeten Mietvertrags vor Ablauf der Befristung.
Fehlt der Hinweis auf das Widerspruchsrecht, bleibt die Kündigung zwar wirksam. Der Mieter ist dann aber nicht an die Zwei-Monats-Frist gebunden und kann seinen Widerspruch in der Regel auch später noch erklären.
Häufige Fragen
Darf die Hausverwaltung für den Vermieter kündigen?
Ja, wenn sie dazu bevollmächtigt ist. Der Kündigung sollte die Vollmacht im Original beiliegen. Fehlt sie, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen, und sie ist dann unwirksam.
Muss der Mieter die Kündigung bestätigen?
Nein. Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung und wirkt mit dem Zugang. Eine Bestätigung des Mieters ist nicht nötig, eine unterschriebene Empfangsquittung erleichtert aber den Nachweis.
Kann der Vermieter eine Kündigung wieder zurücknehmen?
Einseitig nicht, sobald sie zugegangen ist. Vermieter und Mieter können sich aber darauf einigen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Diese Einigung sollte schriftlich festgehalten werden.
Was passiert, wenn der Mieter nach Fristende nicht auszieht?
Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Er muss eine Räumungsklage erheben und kann erst mit einem Urteil durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO).
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen