Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke: Wen sie trifft

Was mit der obersten Geschossdecke gemeint ist

Die oberste Geschossdecke ist die Decke zwischen dem obersten beheizten Stockwerk und einem darüberliegenden, nicht beheizten Dachboden. Über sie geht in ungedämmten Häusern viel Wärme verloren, weil warme Luft nach oben steigt. Die Dämmung dieser Decke gilt deshalb als eine der wirksamsten und zugleich günstigsten energetischen Maßnahmen.

Ist der Dachraum ausgebaut und bewohnt, gibt es keine oberste Geschossdecke im Sinne der Pflicht. Dann geht es um das Dach selbst. Die Pflicht betrifft also vor allem Häuser mit einem kalten Spitzboden oder einem ungenutzten Dachboden.

Gedämmt wird meist von oben: Auf die Decke werden Dämmplatten oder Matten gelegt, oder lose Dämmstoffe werden eingeblasen, etwa in die Hohlräume einer Holzbalkendecke. Die Arbeiten dauern oft nur wenige Tage und finden auf dem Dachboden statt. In den Wohnungen darunter ändert sich dadurch in der Regel nichts, außer dass die Räume im Winter weniger auskühlen und im Sommer weniger aufheizen.

Muss der Vermieter die oberste Geschossdecke dämmen?

Grundsätzlich ja. Das Energiesparrecht verpflichtet Eigentümer von Wohngebäuden seit Jahren, zugängliche oberste Geschossdecken über beheizten Räumen nachträglich zu dämmen, wenn diese den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen. Die Pflicht ist erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach ausreichend gedämmt ist.

Die Regel stand zuletzt im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit dem 29. Juli 2026 ist an dessen Stelle das Gebäudemodernisierungsgesetz getreten. Die öffentliche Diskussion über das neue Gesetz dreht sich vor allem um Heizungen, siehe Heizungsgesetz (GEG): Was kommt auf Vermieter zu?. Ob einzelne Nachrüstpflichten dabei im Detail geändert wurden, sollten Eigentümer vor einer Sanierung mit einem Energieberater oder anhand des Gesetzestextes prüfen.

Verpflichtet ist der Eigentümer, nicht der Mieter. Ob das Haus vermietet ist, spielt für die Pflicht selbst keine Rolle. Bei vermieteten Häusern kommt aber hinzu, dass die Dämmung eine Modernisierung ist und mietrechtliche Folgen hat.

Ausnahmen von der Dämmpflicht

• Selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser: Eigentümer, die ein solches Haus schon lange selbst bewohnen, sind von der Nachrüstpflicht grundsätzlich befreit. Die Pflicht lebt aber auf, wenn das Haus verkauft, vererbt oder verschenkt wird. Der neue Eigentümer hat dann eine Übergangsfrist.
• Ausreichender Mindestwärmeschutz: Ältere Decken, etwa massive Konstruktionen, erfüllen den Mindestwärmeschutz manchmal schon. Dann besteht keine Pflicht.
• Gedämmtes Dach: Ist statt der Decke das Dach darüber ordentlich gedämmt, ist die Pflicht erfüllt.
• Unwirtschaftlichkeit: Wenn sich die Kosten der Dämmung über die Einsparung in angemessener Zeit nicht amortisieren, kann eine Befreiung in Betracht kommen.
• Baudenkmäler: Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten Sonderregeln, die mit der Denkmalbehörde abzustimmen sind.

Beispiel: Zweifamilienhaus nach Erbfall

Was passiert, wenn der Vermieter nicht dämmt?

Wer eine Nachrüstpflicht missachtet, handelt ordnungswidrig. Die Behörden können ein Bußgeld verhängen. Kontrollen finden oft anlassbezogen statt, zum Beispiel bei der Prüfung durch den Schornsteinfeger oder bei einem Eigentümerwechsel. Unabhängig vom Bußgeld zahlt der Eigentümer über höhere Heizkosten und einen schlechteren Energieausweis mit, denn ein ungedämmtes Haus lässt sich schwerer vermieten und verkaufen.

Mieter haben keinen direkten Anspruch darauf, dass der Vermieter die Decke dämmt. Das Gesetz richtet sich an den Eigentümer, nicht an das Mietverhältnis. Führt eine fehlende Dämmung allerdings dazu, dass die Wohnung nicht ausreichend warm wird oder Schimmel entsteht, kann ein Mangel vorliegen. Dann greift die allgemeine Instandhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 BGB. Was Mieter tun können, wenn Mängel nicht behoben werden, steht in Pflichten des Vermieters.

Dämmung als Modernisierung: Duldung und Mieterhöhung

Die Dämmung der obersten Geschossdecke spart Energie und ist deshalb mietrechtlich eine Modernisierung. Mieter müssen sie grundsätzlich dulden (§ 555d BGB). Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB).

Danach darf er die Jahresmiete um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Kosten, die ohnehin für eine Reparatur angefallen wären, zieht er vorher ab. Belaufen sich die Kosten auf höchstens 10.000 €, gibt es ein vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB). Weil die Dämmung meist über den Dachboden erfolgt, müssen die Mieter die Wohnung oft gar nicht betreten lassen. Liegt der Zugang doch über eine Wohnung, gelten die Regeln zum Betretungsrecht.

Steuerlich kann eine Dämmung im Bestand je nach Einzelfall Erhaltungsaufwand sein, der sofort als Werbungskosten abziehbar ist. Welche Energieeinsparung sich erzielen lässt, zeigt ein Bedarfsausweis, der Schwachstellen des Gebäudes sichtbar macht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 555c BGB
• § 555d BGB
• § 559 BGB